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Notarvertrag Bauträger - Schlußrate

| 26.07.2014 11:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Es wurde im Juli 2013 ein Notarvertrag zur Errichtung eines Reihenhauses bis 30.6.2014 durch einen Bauträger abgeschlossen. Es wurden bereits 81% des Kaufpreises bezahlt.
Durch Behinderung wg Frost und Regen verschob sich der finale Termin auf den 15.7.2014.
Am 31.7. ist der angesetzte Termin für die Abnahme, bei der Vorabnahme am 24.7. lag noch kein Laminat, es fehlten Innentüren und Türrahmen, Elektrik war noch nicht fertig etc. Es fehlten außerdem vertraglich erworbene Außenarbeiten wie Terrasse, Stellplatz, Gartenhaus. Die Mängel wurden vorab dokumentiert.

Der Bauträger schreibt nun eine Rechnung über Bezahlung der vollen restlichen 19% mit Verweis auf den Notarvertrag ( siehe unten).

Ich möchte 5% des Kaufpreises als Forderungssicherung einbehalten, da es im Bautenstandsbericht widerum heißt: "14% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, für Fassadenarbeiten sowie nach vollständiger Fertigstellung und 5% für zeitgerechte Fertigstellung ohne wesentliche Mängel."

Der Bauträger verlangt jedoch erneut den vollen Betrag bis zur Übergabe. Er weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass laut dem Text des Notarvertrags (s.u.):
- unwesentliche Mängel nicht zur Einbehaltung eines Anteils der Restsumme berechtigen
- fehlende Leistungen im Außenbereich (außer Fassadenarbeiten) wie Gartenhaus etc. nicht dazu berechtigen einen Anteil der Restsumme zurückzuhalten
- die 19% bei Bezugsfertigkeit zu bezahlen sind, was am 31.7. der Fall sein wird, da dann Türen und Laminat fertig sein sollen
- es ohne Bezahlung der Restsumme keinen Schlüssel gibt


Text Notarvertrag:
"19% wenn das Vertragsobjekt zeitgerecht und vollständig sowie ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist, bei gegebener Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, für die Fassadenarbeiten sowie nach vollständiger Fertigstellung."

Frage:
Lässt sich aus diesem Passus die o.g. Auslegung des Bauträgers widerlegen und eine zwingende Übergabe unter Einbehaltung von 5% ableiten?

26.07.2014 | 13:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Die Klausel im Notarvertrag, wonach 19 Prozent bei Bezugsfertigkeit zu zahlen sind,was letztlich die volle Kaufpreissumme ausmacht, da Sie bereits 81 Prozent gezahlt, entspricht nicht dem Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung, wonach als Maximum nach Bezugsfertigkeit 94,4 Prozent des Kaufpreises verlangt werden können und ist somit unwirksam. Mithin können Sie auf jeden Fall wegen der noch nicht fertiggestellten Arbeiten einen Einbehalt von 5,6 Prozent vornehmen.

Letztlich können Sie auch auf § 641 Abs.3 BGB verweisen, wonach Sie den zweifachen Wert an Kosten für die Beseitigung der Mangel bzw. nicht ausgeführten Arbeiten einbehalten können.

Falls der Bauträger nicht einlenkt, sollten Sie sich der Hilfe eines Anwaltes bedienen.

Faktum ist, dass eine vollständige Bezahlung des Kaufpreises erst nach Fertigstellung sämtlicher Arbeiten und nach erfolgter Abnahme des Objektes verlangt werden kann.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 27.07.2014 | 13:00

Seh geehrter Herr Dratwa,

Vielen Dank für die hilfreiche Antwort.

Eine Nachfrage habe ich noch zu Ihrer Erklärung:
Ergibt sich aus der Bezugsfertigkeit, die nach der obigen Info mit 94,4% Bezahlung abgegolten ist, auch ein Recht auf die Besitzübergabe, also auf das tatsächliche Herausgeben des Schlüssels gegen Abnahme unter Vorbehalt fehlender Leistungen und Nachfristsetzung?
Oder kann der Bauträger die Übergabe der Schlüssel trotz Bezugsfertigkeit bis zur vollständigen Fertigstellung, Abnahme und vollen Bezahlung verweigern?

Vielen Dank im Voraus,
S.Galow

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.07.2014 | 13:41

Sehr geehrter Fragesteller,

Bezugsfertigkeit setzt voraus, dass das Objekt bezugsfertig ist, also Bodenbeläge
vollständig verlegt,Türen installiert und Stromleitungen ordnungsgemäß und vollständig verlegt sind. Leistungen im Außenbereich zählen nicht zur Bezugsfertigkeit.

Die Zahlung der Rate Bezugsfertigkeit erfolgt Zug um Zug gegen Schlüsselübergabe. Also ohne Schlüsselübergabe keine Zahlung, der Bauträger kann die Herausgabe der Schlüssel nicht verweigern. Wenn er sich weigert, dann zahlen Sie eben nicht. Weisen Sie den Bauträger daraufhin, dass Ihnen bei Zahlung der Rate bzgl. der Bezugsfertigkeit das Recht auf Übergabe der Schlüssel zusteht und andernfalls, also bei Nichtherausgabe der Schlüssel, nicht gezahlt wird.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.07.2014 | 11:15

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