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Notarvertrag, Kostenübernahme für Ersterschließung durch Verkäufer

| 25.08.2017 21:19 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Regelungen im Grundstückskaufvertrag, wenn der Verkäufer das Grundstück auf Grundlage eines Erschließungsvertrages mit der Gemeinde erschließt.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen ein neu zu bildendes Grundstück zu kaufen, d.h. das Grundstück (vormals Ackerland) ist zwar bereits vermessen aber bisher noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Das Grundstück ist derzeit noch nicht erschlossen. Zwar existiert bereits eine Strasse, diese soll jedoch vollständig erneuert werden(Kanäle werden gelegt,Fahrbahn erneuert, Gehweg ergänzt). Die Erschließungsarbeiten wurde noch begonnen.

"Der Verkäufer verpflichtet sich, die Bebaubarkeit des Kaufgegenstands durch den Käufer" bis zum Ende des Jahres herzustellen. Für den Fall, dass eine Bebauung bis zu diesem Termin nicht möglich ist, wird uns ein Rücktrittsrecht eingeräumt.

Der Kaufpreis gliedert sich in einen Anteil für Grund und Boden sowie einen Anteil für die "Ersterschließung". Sind die Zahlungsvoraussetzungen erfüllt wird der volle Kaufpreis fällig. Als Zahlungsvoraussetzung werden unter Anderem genannt, dass das Grundstück als rechtlich selbständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen ist sowie der Bebauungsplan Rechtskraft erlangt.

Soweit, so gut.

---

Unser Wunsch die für die Ersterschließung veranschlagten Kosten erst nach Abschluss der Erschließung zu zahlen wurde mit Verweis auf eine bei der Gemeinde seitens des Verkäufers noch zu hinterlegende Bürgschaft, welche zur Absicherung der Erschließung dienen soll, abgelehnt. Es würde sich aus juristischer Sicht um eine "gesicherte Vorleistung" handeln, die eine Aufteilung nicht mehr erforderlich mache.
Weiterhin wäre die Hinterlegung der Bürgschaft bei der Gemeinde Voraussetzung dafür, dass der Bebauungsplan Rechtskraft erlangen könne. Die Rechtskraft des Bebauungsplan ist wiederum als Voraussetzung für den Kaufpreis im Notarvertrag genannt.

FRAGE 1:
Sollten wir dennoch (zur Sicherheit) die "Hinterlegung einer Bürgschaft bei der Gemeinde zur Absicherung der Ersterschließung als Zahlungsvoraussetzung" aufnehmen lassen? Falls ja, sollte die Höhe der Bürgschaft angegeben werden?

---

Im Notarvertrag wird bezüglich der Erschließungskosten folgendes vereinbart:
"Die Vertragsbeteiligten wurden vom amtierenden Notar auf die Erschließungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz für den Vertragsgegenstand hingewiesen. Sämtliche für die Ersterschließung des Kaufgegenstandes anfallenden Erschließung-, Anlieger- und Anschlusskosten trägt der Verkäufer. Alle Beiträge aufgrund von später ergehenden Bescheiden hat der Käufer zu tragen."

FRAGE 2:
Was ist unter der Ersterschließung zu verstehen? Laut Makler besteht keine Möglichkeit eines Gasanschlusses. Hingegen wäre ein Glasfaseranschluss durchaus möglich bzw. vorgesehen. Kurzum: Wir gehen davon aus, dass unser Grundstück mit Frischwasser, Abwasser, Strom und Glasfaser erschlossen wird. Wäre es sinnvoll dies explizit im Vertrag aufzuführen? Unsere Internet-Recherche brachte das Ergebnis, dass durchaus strittig sein kann, was unter einem erschlossenen Grundstück zu verstehen ist.

FRAGE 3:
Wie stellen wir sicher, dass der Verkäufer wirklich sämtliche Kosten für die Ersterschließung trägt? Ist die Formulierung, dass "später ergehende Bescheide" durch uns zu tragen sind diesbezüglich nachteilig bzw. sollte sie konkretisiert werden? Also bspw. im Sinne von "ausgenommen Beiträge, die die Erschließung des Grundstücks betreffen" oder wäre dies "doppelt gemoppelt", da bereits durch den vorangegangenen Satz abgedeckt?

FRAGE 4:
Gemäß Auskunft unseres Maklers würden sich "später ergehende Bescheide" im Regelfall auf eine bereits vorgenommene Bauleistung beziehen, die bisher den Anliegern nicht in Rechnung gestellt wurden. Dies wäre hier nicht der Fall. Im Gegenteil, es würde ja alles Diesbezügliche erneuert. Was zu einem späteren Zeitpunkt (dies sollte einige Jahrzehnte dauern) an Bescheiden ergeht, wäre dann von uns zu tragen sein. Ist diese Aussage so zutreffend?

Besten Dank vorab & Grüße
26.08.2017 | 09:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass Sie das Grundstück von einem Erschließungsträger erwerben, der einen Erschließungsvertrag mit der Gemeinde abgeschlossen hat. Der wesentliche Kern eines solchen Vertrages ist, dass die Gemeinde die Erschließung eines neuen Baugebietes auf den Erschließungsträger übertragt. Dieser führt die Erschließung auf eigene Kosten durch und legt diese Kosten bei der Veräußerung der ihm gehörenden Grundstücke auf die Käufer um. Die Käufer tragen so die Erschließungskosten, die die Gemeinde sonst durch Beitragsbescheide anfordern müsste. Dadurch, dass der Gemeinde keine Erschließungskosten entstehen, entfallen solche Beitragsbescheide. Beitragsbescheide erhalten Sie also im Zusammenhang mit der Ersterschließung nicht.
Die Gemeinde sichert sich gegen Nichterfüllung oder Insolvenz des Erschließungsträgers durch eine Erfüllungsbürgschaft ab. Dies ist Standard eines Erschließungsvertrages, davon können Sie ausgehen. Es gehört auch zum Standard solcher Modelle, dass der Erschließungsträger seine Kosten direkt bei der Grundstücksveräußerung umlegen möchte, um seine Maßnahmen zu finanzieren. Ihre Zahlung ist durch die Bürgschaft indirekt gesichert, denn wenn der Erschließungsträger ausfallen sollte, ist die Gemeinde verpflichtet, die Erschließung zu Ende zu bringen.
Zu welchen Erschließungsmaßnahmen sich der Erschließungsträger gegenüber der Gemeinde verpflichtet, steht im Erschließungsvertrag. Frischwasser, Abwasser und Strom gehören immer dazu, sonst wäre das Grundstück baurechtlich nicht erschlossen. Diese Anschlüsse können Sie also erwarten, wenn Sie Ihr Grundstück mit Erschließung kaufen. Glasfaser ist optional, sodass Sie als Käufer nur dann die Anlegung eines Glasfaseranschlusses erwarten können, wenn dies in Ihrem Kaufvertrag steht.

Daraus ergibt sich für ihre Fragen:

1)

Die Erfüllungsbürgschaft aus dem Erschließungsvertrag brauchen Sie im Kaufvertrag nicht zu regeln. Dies werden Sie auch nicht erreichen können, weil es völlig unüblich wäre.

2)

Wenn der Erschließungsträger Ihnen für Ihr Geld einen Glasfaseranschluss legt, gehört dies ausdrücklich in Ihren Vertrag, weil es nicht zwingende Voraussetzung für die Erschließung ist.

3)

Insofern sind Sie durch die Formulierung im Vertrag hinreichend abgesichert. Beitragsbescheide dürfen Im Zusammenhang mit dem Erschließungsvertrag nicht erlassen werden, sondern erst für spätere z.B. Ausbaumaßnahmen, in der Regel erst viele Jahre später.

Es gibt theoretisch ein Risiko, dass die Gemeinde auch im Zusammenhang mit der Ersterschließung teilweise Beiträge erheben muss, wenn der Erschließungsträger ausfällt und die Erfüllungsbürgschaft nicht ausreicht, weil die Erschließungskosten falsch eingeschätzt wurden. Gegen dieses Risiko können Sie sich aber sowieso nicht absichern, weil Sie von Gesetzes wegen Empfänger solcher Bescheide wären und Rückgriff gegen Ihren Verkäufer dann nicht durchsetzbar wäre, weil er ja finanziell ausgefallen ist.

4)

Im Ergebnis ist das so richtig.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Auskünften behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2017 | 18:48

Besten Dank für die hilfreiche Antwort.

Wir haben keine weitere Frage, möchten aber den Lesern kurz mitteilen, welchen Passus wir letztlich in den Kaufvertrag haben aufnehmen lassen.

"Dem Käufer ist bekannt, dass der Kaufgegenstand derzeit noch nicht erschlossen ist. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Bebaubarkeit des Kaufgegenstands durch den Käufer bis zum xx.xx.xxxx herzustellen. Weiterhin verpflichtet sich der Verkäufer eine Anschlussmöglichkeit bis zur Grundstücksgrenze des Kaufgegenstandes an das Glasfasernetz im Bereich des Bürgersteiges an der Grundstücksgrenze bereit zu stellen; der Verkäufer hat zu gewährleisten, dass ein FTTH-Anschluss funktionsfähig möglich ist. Für den Fall, dass eine Bebauung des Kaufgegenstands durch den Käufer sowie die Bereitstellung des vorstehend genannten Anschlusses an das Glasfasernetz bis zum xx.xx.xxxx nicht möglichst ist, steht dem Käufer das Recht des Rücktritts vom Kaufvertrag zu, sofern er dem Verkäufer erfolglos eine Frist von 14 Tagen zur Herstellung der Bebaubarkeit und der Anschlussmöglichkeit zum vorgenannten Glasfasernetz bestimmt hat. Fristsetzung und Rücktritt bedürfen der Schriftform. Der Notar hat den Verkäufer darauf hingewiesen, dass der Käufer Schadensersatz verlangen kann. Sämtliche mit dem Rücktritt anfallenden Kosten hat in diesem Fall der Verkäufer zu tragen. Dies umfasst auch die Makler-Courtage, die bereits entstandenen Notar- und Grundbuchkosten."

Es sei jedoch angemerkt, dass der Verkäufer nicht zwingend Einfluss auf die tatsächliche Erschließung per Glasfaser hat. Wir sind dennoch der Meinung mit dem o.g. Passus uns ausreichend abgesichert zu haben. Es kommt also auch immer auf den Verkäufer an, ob er sich auf eine derartige Formulierung einlässt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2017 | 19:32

Besten Dank!

Bewertung des Fragestellers 08.09.2017 | 18:56

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