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Notarkostenberechnung für Erbauseinandersetzungsvertrag und Erbvertrag

| 18.08.2018 09:13 |
Preis: 100,00 € |

Anwaltsrecht, Gebührenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Unser Vater ist verstorben und hat ein Testament hinterlassen, das zur Verteilung des Vermögens die gesetzliche Erbfolge vorsieht. Es wird den Erben aber ausdrücklich überlassen, davon abweichende Vereinbarungen über die Vermögensverteilung zu treffen. Zum Nachlass gehören überwiegend Immobilien. Die Erben (Mutter, Kind 1, Kind 2) haben sich inzwischen über die Verteilung des Nachlasses geeinigt. Nachfolgend sollen Kostenaspekte rund um die Notargebühren und Grundbuchgebühren geklärt werden.

a) Es soll ein Erbauseinandersetzungsvertrag (EAV) beim Notar beurkundet werden, in dem die Verteilung des gesamten Nachlasses geregelt wird, also auch der Immobilien. Der Geschäftswert der Immobilien wird mit 3,2 Millionen € geschätzt.
b) Es soll gleichzeitig ein Erbvertrag (EV) beim Notar beurkundet werden, in dem die zukünftige Eigentumssituation derjenigen Immobilienanteile geregelt wird, die im Rahmen des EAV zunächst Eigentum der Mutter werden (für den Todesfall der Mutter). Der Geschäftswert dieser beiden im Erbvetrag betroffenen Immobilien wird mit 1,2 Millionen € geschätzt.
c) Die getroffenen Vereinbarungen im EAV / EV sollen nach deren Beurkundung im Grundbuch eingetragen werden Darüber hinaus sollen im Rahmen dieser beiden Verträge möglichst kostengünstig Vorkaufsrechte für 2 Immobilien zugunsten von Kind1 bzw. Kind 2 im Grundbuch eingetragen werden. (Geschäftswert Immobilie 1: 800.000€; Immobilie 2: 400.000€)

Hierzu folgende Fragen:
1. Mit welchem Betrag haben wir für die Notarkostenrechnung üblicherweise für die beiden oben beschriebenen Verträge (EAV / EV) jeweils zu rechnen?
2. Mit welchen Gebührenarten /Gebührensätzen haben wir im o.G. Beispiel zu rechnen?
3. Hat der Notar für das o.g. Beispiel auch eigenen Ermessenspielraum, welchen Gebührensatz er uns in Rechnung stellt?
4. Wovon ist es abhängig, ob der Notar die Mehrwertsteuer (19%) zusätzlich in Rechnung stellt?
5. Kann eine Kostenreduzierung für uns dadurch erzielt werden, dass EAV und EV stattdessen in nur einem Dokument gemeinsam beurkundet werden? (Grundsätzlich bevorzugen würden wir die Beurkundung des EAV und des EV in 2 getrennten Urkunden).
6. Im EV soll für 2 Immobilien ein Vorkaufsrecht zugunsten von Kind 1 bzw. Kind 2 vereinbart werden, das nach Abschluss des Vertrags auch ins Grundbuch eingetragen werden soll. Verursacht die Beukundung dieses Vorkaufsrechtes zusätzliche Gebühren, falls ja wie hoch ist diese Gebühr?
7. Mit welchen Grundbuchgebühren haben wir im o.g. Beispiel für die Grundbuchberichtung und die Eintragung der beiden Vorkaufsrechte zu rechnen?
8. Welche Möglichkeiten haben wir, die Grundbuchgebühren bei der o.g. Konstellation so gering wie möglich zu halten? (es liegen zwischen Erbfall und EAV bereits mehr als 2 Jahre, die Möglichkeit der Gebührenbefreiung nach Grundbuchordnung ist nicht mehr möglich).

Mit Bitte um möglichst präzise Ermittlung der voraussichtlich anfallenden Kosten für jedes Beispiel, nach Möglichkeit mit Angabe der Rechtsgrundlage.

Sehr geehrter Ratsuchender,

in einem Forum über Rechtsanwälte und deren Gebühren werden Sie schwer hier eine Antwort über die Gebühren von Notaren erhalten, da dies eine Materie für sich ist. Mir ist aus anderen Gründen jedoch prinzipiell die dortige Berechnung bekannt, aber die Zeit hier reicht kaum aus, um in zwei Stunden die Sache abschließend zu bewerten.

Da gleich die Zeit ausläuft, antworte ich in einem ersten Teil das nachstehend ausgeführte. In einem weiteren Teil werde ich noch nachbessern, so daß Sie bis dahin bitte abwarten und von der Nachfrage absehen wollen, da sich diese ansonsten als verbraucht ergeben würde.

Ich beginne also wie folgt: Wenn ein Notar tätig wird, richtet sich seine Gebührennote nach dem GNotKG, also dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Zwei Grundlagen werden hier berücksichtigt, zum einen der Gegenstandswert ( § 3 GNotKG ) und die Kosten und Gebühren seiner Tätigkeit, die teilweise als Rahmengebühren ausgestaltet sind. Rahmengebühren geben einen Rahmen einer Preisspanne vor, die nach Ermessen im unteren, im mittleren oder im oberen Bereich angesetzt werden können. Die Kosten und die Rahmengebühren sind dem Kostenverzeichnis zu entnehmen, die als Anlage 1 dem GNotKG beigefügt sind. Eine Beurkundung einer normalen Urkunde, die dem Notar vorgelegt werden würde, wird nach einer festen Gebühr berechnet. Im weiteren gilt wie folgt:

1. Mit welchem Betrag haben wir für die Notarkostenrechnung üblicherweise für die beiden oben beschriebenen Verträge (EAV / EV) jeweils zu rechnen?

Wenn die Beurkundung der Verträge einheitlich erfolgt und ein Geschäftswert von 3 Millionen Euro herangezogen werden würde, würde aus Anlage 2 iVm. dem Gebührensatz der Beurkundung aus Ziff. 21100 Kostenverzeichnis aus Anlage 1 GNotKG zweimal eine Gebühr von 4.935 Euro, also ein Gesamtbetrag von 9.870 Euro anfallen.

2. Mit welchen Gebührenarten /Gebührensätzen haben wir im o.G. Beispiel zu rechnen?

Siehe Pkt. 1, Pkt. 3 bis Pkt. 8 und Nachtrag.

3. Hat der Notar für das o.g. Beispiel auch eigenen Ermessenspielraum, welchen Gebührensatz er uns in Rechnung stellt?

Da es sich bei der Beurkundung um eine Festgebühr handelt, ist er an die 2,0 Gebühr nach Ziff. 21100 gebunden. Wenn jedoch der Vertrag entworfen werden würde, würden viel höhere Gebühren anfalllen, die dann aber als Rahmengebühren ausfallen würden. Dabei würde ein Ermessensspielraum anfallen. TIP: Sie sollten unbedingt mit einem fertigen Vertrag zum Notar gehen, der nur noch beurkundet werden sollte. Im sonstigen gilt, daß das Ermessen über die Rahmengebühren ausgeübt wird, wobei aber häufig die Mittelgebühr genommen wird.

4. Wovon ist es abhängig, ob der Notar die Mehrwertsteuer (19%) zusätzlich in Rechnung stellt?

Zum Umsatzsteuerausweis ist jeder Unternehmer verpflichtet, der im Rahmen seiner Unternehmung eine Leistung erbringt, wozu auch ein Notariat gehört. Lediglich zum Abzug der damit verbundenen Vorsteuer sind wiederum Unternehmen berechtigt, die diese Leistung nach § 15 UStG im Rahmen ihrer Unternehmung bezogen haben. Das ist bei Ihnen nicht der Fall, so daß die Umsatzsteuer anfällt, bei Ihnen aber nicht abgezogen werden kann.

5. Kann eine Kostenreduzierung für uns dadurch erzielt werden, dass EAV und EV stattdessen in nur einem Dokument gemeinsam beurkundet werden? (Grundsätzlich bevorzugen würden wir die Beurkundung des EAV und des EV in 2 getrennten Urkunden).

Eigentlich ist dies in einer Urkunde möglich, zumindest sollte das in Ihrem Kosteninteresse so gemacht werden. Ob dies der Notar mitmachen würde, hängt von seiner Beurteilung ab. Er bewertet seine Tätigkeiten danach, ob ein und dieselbe Sache vorliegt, oder zwei unterschiedliche Sachen. Ein Notar hat ein Interesse daran, unterschiedliche Sachen gesondert abzurechnen, so daß die Zusammenfassung zweier Sachen in einer Urkunde von ihm auf Bedenken stoßen könnte. Das würde ich aber vorher mit dem Notar verbindlich abklären, wie er dies auf Ihren Vorschlag zu handhaben gedenkt.

6. Im EV soll für 2 Immobilien ein Vorkaufsrecht zugunsten von Kind 1 bzw. Kind 2 vereinbart werden, das nach Abschluss des Vertrags auch ins Grundbuch eingetragen werden soll. Verursacht die Beukundung dieses Vorkaufsrechtes zusätzliche Gebühren, falls ja wie hoch ist diese Gebühr?

Die zusätzliche Vereinbarung im Erbvertrag hierüber dürfte keine gesonderten Kosten auslösen, da sie ja bereits Vertragsbestandteil sind. Für die Eintragung ins Grundbuch fallen natürlich gesondert Kosten an, die aber nicht allzu hoch sind. Aber die Eintragung eines Vorkaufsrechtes muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden, da dieses keinen dinglichen Charakter hat. Es reicht aus, wenn ein beurkundspflichtiger Vertrag von einem Notar dahingehend abgefasst worden ist. Da diese Kosten also vermeidbar sind, habe ich eine Berechnung dieser Posten zunächst erst einmal zurück gestellt.

7. Mit welchen Grundbuchgebühren haben wir im o.g. Beispiel für die Grundbuchberichtung und die Eintragung der beiden Vorkaufsrechte zu rechnen?

Siehe Nachtrag.

8. Welche Möglichkeiten haben wir, die Grundbuchgebühren bei der o.g. Konstellation so gering wie möglich zu halten? (es liegen zwischen Erbfall und EAV bereits mehr als 2 Jahre, die Möglichkeit der Gebührenbefreiung nach Grundbuchordnung ist nicht mehr möglich).

Es besteht in meinen Augen nur die Möglichkeit, beide Angelegenheiten in einer Urkunde zu regeln, diese Urkunde nicht von einem Notar erstellen zu lassen und diese dann nur von ihm beurkunden zu lassen. Dann würde es immer bei dem Geschäftswert und dem Gebührensatz von 2,0 verbleiben, der oben in den Beschreibungen bereits erklärt worden ist.

Teil II erfolgt im Nachtrag, wie oben beschrieben. Danke für Ihr Verständnis und Ihre Geduldt, diese Beantwort sprengt ein wenig die zur Verfügung stehende Zeit und das Gebührenstandardwissen von Anwälten über die Abrechnung und Gestaltung notarieller Verträge.

Fricke
Rechtsanwalt und Diplom Kaufmann


Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2018 | 11:23

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

Danke für die ausführlichen Erläuterungen.

Eine Frage ist mir verblieben bezüglich der Notargebühren:

Sofern der Erbauseindersetzungsvertrag (EAV) letztendlich so beurkundet wird wie oben beschrieben, könnte meines Wissens der Notar zusätzlich Betreuungs- und Vollzugsgebühren für die Durchführung der Grundbuchberichtigung von seinen Mandanten fordern. (Falls diese Annahme falsch ist, berichtigen Sie mich bitte).

Können die Erben diese zusätzlichen (Betreuungs- und Vollzugs-) Gebühren dadurch vermeiden, dass sie (nach erfolgter Beurkundung des EAV beim Notar) den Antrag auf Grundbuchberichtigung unter Vorlage des beurkundeten EAV in Eigenregie beim Grundbuchamt beantragen (also ohne Notar damit zu beauftragen)?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2018 | 18:49

Sehr geehrter Nachfragender,

ja, ich denke das geht so und das war auch mein weiterer Rat. Alles was nicht unbedingt vom Notar beurkundet und vollzogen werden muss, sollte selber gemacht werden, weil damit teilweise erheblich der Gegenstandswert herabgesenkt werden kann.

Der Notar würde sich für den Fall der ( teilweisen ) Unzulässigkeit schon melden. Ihm sollte aber auch angetragen werden, daß die Beurkundung und der Vollzug inhaltlich und formell auf das wesentliche reduziert werden sollte.

Mit besten Grüssen

( die Ausarbeitung des Gebührenrechts für Notare ist anspruchsvoll, so daß hier die Sache leicht länger dauerte, das Grundverständnis wollte ich übermittelt haben, damit gezielte und kluge weitere Fragen direkt an den Notar gerichtet werden können )

Fricke
RA

Ergänzung vom Anwalt 18.08.2018 | 15:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe mir die Bewertung der Gerichtskosten für die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch angeschaut. Diese berechnen sich nach der Tabelle Anlage 1 GNotKG nach Ziff. 14121 mit einem Gebührensatz von 1,0. Herangezogen wird der Geschäftswert und die Tabelle B aus Anlage 2 des GNotKG:

Bei 800.000 Euro wäre dies der einfache Gebührensatz von 1.415 Euro.
Bei 400.000 Euro wäre dies der einfache Gebührensatz von 785 Euro.

Das Vorkaufsrecht kann notariell vereinbart werden, muss aber nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Hiermit würden Sie sich Kosten von fast. 2.200 Euro sparen. Das Vorkaufsrecht hätte zivilrechtliche Verpflichtungen, die ohnehin nicht folgenlos vernachlässigt werden dürften. Die Eintragung im Grundbuch hätte nur zur Folge, daß ein Dritter nicht gutgläubig die Immobilie erwerben würde, wenn der Eingetragene "heimlich" zuwider der Vorkaufsrechte sein Eigentum veräußern wollte.

Ich lese mir noch einmal alles durch und komme in einem dritten Teil auf die Sache zurück. Danach können Sie die Nachfragefunktion nutzen, ok?

Mit besten Grüssen und bis später

Fricke
RA und Dipl. Kfm.

Ergänzung vom Anwalt 18.08.2018 | 16:05

Ich lese gerade immer noch weiter:

Nur ein kleiner Zwischentip für zwischendurch:

Die Erbauseinandersetzung ist nicht an eine Form gebunden. Nur dort, wo beurkundungspflichtige Teilvorgänge ( Immobilien etc. ) mitgeregelt werden, muss ein Notar dies beurkunden. Also sollten für diesen Teil der Beurkundung alle Vermögenswerte herausgenommen werden, die NICHT beurkundungspflichtig sind. Das kann erheblich die Notarkosten herabsenken.

Das wirkt sich natürlich nur aus, wenn hier zwei notarielle Beurkundungen des EV und der EAV vorgenommen werden würden.

Ich lese noch weiter und führe später weiter aus....

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2018 | 01:15

Damit Sie abschließend die Ausführungen auch nachvollziehen können, erläutere ich noch wie folgt:

Die Notarkosten und die Gerichtskosten sind im GNotKG geregelt.

Es gibt im Inhaltsverzeichnis am Schluss zwei Anlagen.

Die erste Anlage enthält das Kostenverzeichnis in zwei Teilen. Der erste ist für die Gerichtskosten ( Eintragung Vormerkung zum Beispiel ) und der zweite Teil für die Notar ( seine Kosten ).

Sie können jeweils die Tätigkeiten mit den Ziffern dort nachlesen.

Rechts stehen immer Gebührenwerte, mit denen streitwertabhängig der Betrag zu multiplizieren ist, der in Anlage 2 enthalten ist.

Tabelle A und Tabelle B sind dort enthalten. Für die Notarkosten und die Gerichtskosten gilt immer Teil B.

Die Werte sind insoweit nach obiger Vorgehensweise nachrechenbar und weitere Tätigkeiten dem Verzeichnis zu entnehmen.

Wenn Sie gezielt Nachfragen haben, bitte ich um diese nun.

Mit besten Grüssen und einem angenehmen Wochenstart....

Fricke
RA und Dipl. Kfm.

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2018 | 01:16

Damit Sie abschließend die Ausführungen auch nachvollziehen können, erläutere ich noch wie folgt:

Die Notarkosten und die Gerichtskosten sind im GNotKG geregelt.

Es gibt im Inhaltsverzeichnis am Schluss zwei Anlagen.

Die erste Anlage enthält das Kostenverzeichnis in zwei Teilen. Der erste ist für die Gerichtskosten ( Eintragung Vormerkung zum Beispiel ) und der zweite Teil für die Notar ( seine Kosten ).

Sie können jeweils die Tätigkeiten mit den Ziffern dort nachlesen.

Rechts stehen immer Gebührenwerte, mit denen streitwertabhängig der Betrag zu multiplizieren ist, der in Anlage 2 enthalten ist.

Tabelle A und Tabelle B sind dort enthalten. Für die Notarkosten und die Gerichtskosten gilt immer Teil B.

Die Werte sind insoweit nach obiger Vorgehensweise nachrechenbar und weitere Tätigkeiten dem Verzeichnis zu entnehmen.

Wenn Sie gezielt Nachfragen haben, bitte ich um diese nun.

Mit besten Grüssen und einem angenehmen Wochenstart....

Fricke
RA und Dipl. Kfm.

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2018 | 01:17

( meiden Sie eine Ausarbeitung der Verträge durch den Notar, denn dann wird es richtig teuer. Wenn Sie hierbei Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen gerne dafür zur Verfügung )

Bewertung des Fragestellers 26.08.2018 | 03:09

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