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Notarfehler vor Grundstücksauktion?


27.12.2006 22:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Sachverhalt wird um Ihren Rat gebeten:

Im Febr. 2003 wurde ein Grundstück, in der Absicht dies gewerblich zu nutzen, ersteigert.

Das Grundstück gehörte den (natürlichen) Personen "P1" und "P2" zu je 50%. Die Versteigerung wurde allein durch "P1" über ein Auktionshaus betrieben. Im Okt. 2002 hat der Notar "N-P1" - vermutlich beauftragt durch "P1" - beim zuständigen Grundbuchamt einen Grundbuchberichtigungsantrag zu Gunsten von "P1" gestellt.

In der Zuschlagsurkunde zum o. g. Grundstück heißt es "Die Grundbuchberichtigung in der Weise, daß Herr "P1" als Alleineigentümer des Grundstückes eingetragen wird, ist bereits beantragt aber noch nicht im Grundbuch vollzogen."

Es war für den Ersteher zum Zeitpunkt der Ersteigerung nicht erkennbar, daß "P2" noch nicht seine Einwilligung zur Veräußerung (an "P1") vor einem Notar oder dergl. abgegeben hatte!

Infolge der nachzuholenden Formalitäten wurde der Ersteher erst im Dez. 2003 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

In einem Schreiben vom 12.5.2003 hatte das Grundbuchamt "N-P1" hingewiesen, daß ein Grundbuchberichtungsantrag nicht ausreicht (da bei "P1" u. "P2" keine BGB-Gesellschaft erkennbar/bekannt sei), sondern eine Auflassung notwendig sei. Am 6.8.2003 hat "N-P1" selbigen Antrag (vom Okt. 2002) zurück gezogen.

In der Folge wurde dann all das getan, was aus der Sicht des Erstehers hätte v o r der Auktion getan werden müssen (?). (Beurkundung von "P2" vor Notar und Auflassung für "P1")

Die verspätete Eintragung (als Eigentümer) ins Grundbuch ist für den Ersteher insofern bedeutsam, da das Grundstück somit nicht in den Sommermonaten in 2003 genutzt werden konnte. Für das betreffende Gewerbe sind die Sommermonate bedeutsam, ein wirtschaftlicher Schaden ist entstanden.

Fragen:

Liegt im vorliegenden Fall ein Verschulden des/eines Notares, des Auktionshauses oder Dritter (P1/P2 ...) vor, infolgedessen sich der Grundbucheintrag sehr verzögerte? (Im Grunde wurde ein Objekt angeboten, was man u. U. überhaupt nicht hätte erstehen können wenn "P2" sich "quer" gestellt hätte!)

Wann sind Ansprüche hieraus verjährt?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
27.12.2006 | 22:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Der Notar hat bestimmte Aufklärungspflichten zu erfüllen. Kommt er diesen Pflichten nicht nach, kann ein Anspruch auf Ersatz des daraus entstandenen Schadens resultieren. Aus Ihrer Schilderung geht kein eindeutiges Verschulden hervor. Der Notar muss nur im Rahmen der ihm vorliegenden Informationen Hinweis- und Aufklärungspflichten beachten. Er hat keine umfassenden Informationsbeschaffungspflichten. Er muss aber die Rechtslage richtig beurteilen und hier aufklären und die notwendigen Maßnahmen empfehlen.

2.Aufgrund Ihrer Schilderung könnte ein Anspruch gegen P1 in Betracht kommen, da dieser in Kenntnis dessen, dass er nur Miteigentümer war, alleine den Antrag auf Umschreibung gestellt hat, der dann abgelehnt wurde. Jedoch müssen Sie hier Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu Ihrem Nachteil nachweisen, um einen Pflichtverletzungsnachweis führen zu können.

3.Für die Ermittlung der Verjährungspflichten sind weitergehende Informationen notwendig. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Anspruchs. Die Verjährung beginnt je nach Anspruch entweder genau ab Kenntnis oder mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Da hier aber ein Grundstückskauf vorliegt, kommt die längere Verjährungsfrist von 5 Jahren in betracht.

4.Sie sollten schnellstmöglich (Ansprüche, für die die 3-jährige Frist gilt, läuft die Verjährungsfrist am 31.12.2006 ab!) mit sämtlichen Unterlagen eine/n Kollegen vor Ort aufsuchen, um einen möglichen Anspruch durch ein Rechtsmittel zu hemmen. Für die Beurteilung der einzelnen Ansprüche müssen die Unterlagen geprüft werden. Sie können an Ihrem Wohnort bei www.dav.de einen Kollegen/Kollegin bei Ihnen vor Ort suchen.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2006 | 10:12

Sehr geehrte Frau Heussen,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Die Beweisbarkeit gegen P1 wird für den Ersteher sehr schwierig sein! Die einzig (effektive) Möglichkeit dies beweisen zu können sehe i c h gegen P1 u n d dessen Notar - der Fehler wurde schließlich in dieser "Fraktion" begangen - Ansprüche geltend zu machen, so daß sich dann beide zum Vorwurf äußern können. Würde man nur gegen P1 vorgehen besteht für dessen Notar keine Veranlassung Material zur Belastung von P1 zu liefern, oder doch evtl. auf Grund seiner beruflichen Pflichten?
(Damit könnte sich der Notar evtl. selbst belasten!)

Wie würde ein Gericht entscheiden wenn beide nicht an Hand von Schriftverkehr bzw. Protokollen ihre "Unschuld" belegen können?

Vielen Dank und einen guten Rutsch!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2006 | 11:15

Die Inanspruchnahme von beiden Parteien erscheint sinnvoll, um sich keine Ansprüche abzuschneiden.
Jedoch sollten Sie unbedingt heute noch einen Kollegen vor Ort aufsuchen, um die Verjährungsproblematik abzuklären! Sollte die drei-Jahresfrist greifen, verjähren Ihre Ansprüche am 31.12.2006! DAnn können Sie diese Ansprüche nicht mehr geltend machen.

WEnn tatsächlich nicht nachweisbar ist, wer von beiden einen Fehler verschuldet hat, muss das Gericht entweder abwägen anhand der vorgelegten Beweislage oder der Anspruch wird abgewiesen, weil er nicht beweisbar ist. Sie müssen schon mittels Beweisen die Sachlage darlegen, um ein für Sie positives Urteil zu erhalten. Die Erfolgsaussichten kann ich nur mittels genauer Prüfung einschätzen.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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