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Notar-Vertrag: Whg.-Übernahme/Übergabe _ Hintergrund: hohe Kreditaufnahme

09.01.2008 14:26 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Es geht um einen Übergabevertrag und die damit verbundene notarielle Urkunden-/Vertragsausfertigung.
Die wesentliche Frage bezieht sich auf die Formulierung "sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen".

Zur Erläuterung erst einmal die Vorgeschichte: seit langem bin ich spielsüchtig, habe es aber aus Scham und Angst vor Öffentlichkeit bisher nie publik gemacht und mich demnach auch keiner Therapie bisher unterzogen.
Es wurde so schlimm, dass ich mich nun dazu entschlossen hatte, meine ETW meinem Brunder zu übergeben, wenn er mir einen Geldbetrag dafür gibt, welcher es mir ermöglicht, meine aktuellen Schulden alle auf einen Schlag abzuzahlen.
Der Preis liegt weit unter Wert, und außerdem legt er Wert darauf, ihm zur Sicherheit auch noch einen Grundstücksanteil in einem Bauerwartungslandgebiet zu überschreiben.
Nur unter diesen Bedingungen hat er eingewilligt, musste aber ebenfalls erst einen hohen Kredit aufnehmen, der ihn mindestens 15 Jahre binden wird - und mich praktisch lebenslänglich, da ich nun ja sein Mieter bin und auf Grund meines geringen Vermögens und meines Alters kaum noch eine Möglichkeit habe, eine
andere Wohnung zu bekommen.
Er ist hat die 50 erreicht, und ich bin bereits über 55. Ich selbst bin arbeitslos und gerate in naher Zukunft in die Hartz IV
Situation und muss dort sicher ebenfalls das Problem erläutern, wenn sie wissen wollen, warum kein Vermögen mehr da ist (die
Arb.-Agentur kennt die Höhe meiner gezahlten Abfindung).

Meine zurückzuzahlenden Kredite auf Grund meiner Spielsucht hatten zuletzt eine Höhe von fast 1000,- Euro monatl. erreicht, während mein Arbeitslosengeld gerade einmal 100,- Euro höher liegt.
Leider war ich immer so dumm und so brav und habe immer wieder schön diesen Mist gemacht und immer brav die immer schlimmer werdenden Kredite abbezahlt, so dass ich nun in dieser Situation bin.
Seit gut acht Jahren war ich spielsüchtig und habe in dieser Zeit (grob geschätzt) über 120000,- Euro verspielt, meist mittels Kreditkarten - am Anfang sogar mittels Versenden von Formularen für das Außenwirtschaftsgesetz in das entsprechende Land - besser: den Inselstaat, wo das Onlinecasino seinen Sitz hat).
Sogar meine Abfindung für das (betriebsbedingte) Ausscheiden aus einem Betrieb, in dem ich mehr als 40 Jahre beschäftigt war, ging auf diese Weise verloren.


In diesem notariellen Vertrag sind nun ein paar Formulierungen, die mich und meinen Bruder stutzig machen und von ihrem Hinter-
grund für uns nicht ganz klar sind.
Es geht um die verwendeten Begriffe "sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen".
Am besten, wenn ich die verwendeten Passagen grob wiedergebe:

§ 3
Gegenleistung:
Herr P. E. hat an Übergeber einen Betrag in Höhe von zig-000,- Euro (in Worten: ......) zu zahlen.
Dieser Betrag ist zinslos fällig und zahlbar bis zum ..... 2008).
Herr P. E. unterwirft sich wegen der vorstehend übernommenen Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen und erklärt sich mit einer vollstreckbaren Ausfertigung dieser Urkunde ohne Fälligkeitsnachweis einverstanden.
Auf eine dingliche Sicherung der Herauszahlungspflicht wird verzichtet.

§ 4
Übergabe
Der Besitz, die Nutzungen, sowie die Lasten - einschl. der den Grundbesitz betreffenden Versicherungen -, die Straßenreinigungs- und Streupflicht sowie die Gefahr gehen mit dem .......
2008 über.
Herr J. E. und Herr P. E. schließen als Anlage zu dieser Urkunde genommenen Mietvertrag.
Danach hat Herr J. E. an Herrn P. E. eine monatl. Miete von ..... zu zahlen.
Wegen der Verpflichtung zur Zahlung der Miete unterwirft sich Herr J. E. der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen.
Der Notar ist berechtigt, jederzeit ohne weiteren Nachweis vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.

Es folgen weitere Bestimmungen von § 5-9. Dann heißt es:
§ 10
Vollzug im Grundbuch
Der Notar ist ermächtigt, zum Vollzug dieser Urkunde sämtliche Erklärungen der Beteiligten inhaltlich zu ändern und zu er-
gänzen, insbesondere den Grundbesitz zu bezeichnen, die Grund-
buchangaben zu berichtigen und den Rang zu bestimmen.
Der Notar soll alle für die Wirksamkeit oder den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen, Negativteste und sonstigen Erklärungen entwerfen, unter Übersendung von Abschriften einholen und im Namen aller Beteiligten entgegennehmen.

Weiter heißt es u. a.:
§ 12
Versicherung gemäß § 1365 BGB
Herr J. E. versichert, durch diesen Vertrag nicht über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.

§13
Vollständigkeitserklärung
Die Beteiligten erklären, außerhalb dieser Urkunde keine Nebenabreden getroffen zu haben.

Dann folgt Bezug auf Gegenwart der Beteiligten, Kenntnisnahme usw., eigenhändige Unterschrift.
Als nächstes folgt der Entwurf für den Mietvertrag, in dem noch einzelne Einträge ergänzt und Formulierungen geändert werden müssen...

Jetzt im Wesentlichen mein bzw. unser Problem bzw. die Bedenken -
Worauf bezieht sich dieser Punkt in § 3:
"der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen", und bei mir, in § 4:
"unterwirft sich Herr J. E. der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen"

Ich muss dazu sagen, dass mein Bruder bei der Bank, die ihm den Kredit gibt, gesagt hat, dass er mir sozusagen damit "aus der Patsche" hilft und dass ich mich mit unbezahlbar hohen Krediten verhauen habe. Der Kredit ist relativ hoch (ca. 50000 Euro).
Sind diese Formulierungen "sof. Zwangsvollstreckung" usw. nun im Auftrag der Bank eingefügt, weil sie beispielsweise bei der Schufa Auskunft über mich ausgeholt hat, oder auf Grund des
Begehrens, mit Hilfe meines Bruders meine momentanen Probleme zu lösen, wobei er langfristig erhöhte Belastungen hat (die ich jedoch mit der jetzt dauerhaft zu zahlenden Miete abzu-
fangen habe). Der Sachbearbeiter bei der Bank weiß, dass ich arbeitslos bin. Der Notar (mein Bruder hat ihn beauftragt, nicht ich) weiß ebenfalls, dass ich in einer Notlage auf Grund ver-
hauener Kredite bin und mein Bruder mir mit dem Kauf der Whg. "aus der Patsche" hilft (ich weiß aber nicht, ob die Bank von dem Notar weiß und ihm demnach Informationen zukommen lassen konnte). Von meiner Spielsucht weiß der Notar nichts - soll ich ihm das sagen, falls er nachhakt bei dem Termin??). Meine gegenwärt. Pleitensituation kann ich allerdings belegen.

...oder ist der Notar ledigl. auf Grund der Zusammenhänge gesetzl. verpflichtet, das mit der Zwangsvollstreckung so zu formulieren auf Grund des risikoreichen Vorgangs.

...oder bezieht sich das nur auf das Vertragsverhältnis zwischen uns beiden Personen - "Übergeber / Übernehmer", falls einer seiner Verbindlichkeit gegenüber dem anderen nicht mehr nach-kommen kann oder einer auf den Gedanken käme, den anderen "über´s Ohr" zu hauen (als theoretische Standard-Annahme).

Wer weiß, vielleicht kommt in drei Monaten ein polizeil. Beauftragter von Bank und Notar, um eine Zwangsvollstreckung durchzuführen...

Ich glaube ja, es bezieht sich nur auf das Vertragsverhalten zwischen uns beiden Personen und für den Fall, dass irgendwann Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr erfüllt werden. Da aber mein Bruder bei der Bank ebenso wie beim Notar auf meine derzeit verkorkste finanzielle Situation hingewiesen hat, bin ich stutzig im Hinblick auf diese Formulierungen.
Möglicherweise sind das alles aber nur Standardformulierungen
und es liegt überhaupt keine aktuelle Gefahr darin...

Vielleicht kann mich jemand aus Ihrem Pool da genauer aufklären!

(Der Termin ist schon am 9. 01. morgens - daher muss ich zusätzl.
noch fragen: muss bei so einem Beurkundungstermin sofort unter
schrieben werden in Anwesenheit des Notars, oder kann man z. B. auch das vorgefertigte Formular mit nach Hause nehmen und ihm dann einige Tage später unterschrieben zusenden - falls die hier
angerissenen Bedenken bedeutungslos sind).

Mit freundl. Gruß
Ihr Nachfrager

Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen sowie Ihres Einsatzes erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung stellt gewissermaßen eine „Abkürzung des Verfahrens“ für den Gläubiger dar, um seine Forderung gegenüber dem Schuldner durchzusetzen.

Üblicherweise, d.h. ohne eine solche Unterwerfung kann die Zwangsvollstreckung lediglich aufgrund eines vollstreckungsfähigen Urteiles erfolgen. Um die Dauer und die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens zu vermeiden (insbesondere auch das Risiko der Vermögensminderung beim Schuldner), kann man durch eine vertragliche Unterwerfung die Wirkung eines bestätigenden Urteiles vorwegnehmen und so auch ohne ein solches die Zwangsvollstreckung betreiben.

Die Wirkung ist deshalb nicht identisch, da sich der Schuldner trotzdem noch mit allen ihm zur Verfügung stehenden Einwendungen vor dem Gericht durch eine so genannte Vollstreckungsabwehrklage zur Wehr setzen kann (was nach einem Gerichtsurteil nur noch bedingt möglich ist). Man ist durch eine solche Unterwerfung damit nicht rechtlos gestellt: es wird lediglich der zeitliche Ablauf dahingehend abgeändert, dass die Zwangsvollstreckung sofort möglich ist und die gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit und des Bestehens eines wirksamen Anspruches in der Regel erst nachträglich überprüft werden kann.

Eine solche Unterwerfungsklausel ist im Rahmen von Verträgen dieser Art durchaus nicht untypisch und stellt keine Besonderheit dar. Sowohl Sie als auch Ihr Bruder können die jeweilige Forderung bei Ausbleiben der Leistung schneller durchsetzen. Dabei ist jedoch die Zwangsvollstreckung nicht die automatische und zwingende Konsequenz einer solchen Vereinbarung, sondern wird nur auf ausdrückliche Veranlassung des/der Gläubiger betrieben.

Selbstverständlich birgt diese Vereinbarung auch gewisse Risiken, vor allem dadurch, dass eine Forderung nicht erst vollständig (und gerichtlich) überprüft wird, bevor Sie durchgesetzt werden kann.

Wenn beide Vertragsparteien, d.h. Sie und Ihr Bruder übereinstimmend auf diesen Teil des Vertrages verzichten möchten steht eine Streichung nichts entgegen. Sie können in diesem Sinne nicht „gezwungen“ werden, eine dahingehende Vereinbarung zu unterzeichnen.

Auch müssen Sie den Vertrag nicht zwangsläufig am Tag des vereinbarten Termins unterzeichnen. Kommt es nicht zum Vertragsschluss, so können Ihnen jedoch weitere Kosten entstehen, da die Unterzeichnung neu terminiert werden wird.

Sollten Sie sich bezüglich auch des weiteren Inhaltes der Vereinbarung unsicher sein, so ist es Ihnen aber in jedem Falle anzuraten, sich umfassend von einem Anwalt vor Ort beraten zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort weitergeholfen zu haben.

Bitte beachten Sie, dass anhand der zur Verfügung stehenden Informationen lediglich eine erste Einschätzung erfolgen konnte.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Grema
Rechtsanwalt

_____________
Christian Grema
C-G-W Rechtsanwälte

Postfach 1543
76605 Bruchsal

Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
Fax.: (07251) 392 44 31

Internet: www.c-g-w.de
E-Mail: info@c-g-w.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2008 | 18:10

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Ist es so zu verstehen, dass es sich nur auf den Vertragsinhalt
zwischen uns beiden Personen bezieht - also, mein Bruder übergibt mir den Geldbetrag für die Wohnung (tut er es nicht,
kann - theoretisch - eine Zwangsvollstreckung in sein Vermögen
ohne weiteres vorgenommen werden... (das wird ja nicht der Fall
sein, weil er das alles schon mit der Bank geregelt hat inzwischen), bzw.: mein Bruder kann andererseits später, falls ich mit der Miete in Verzug käme, die Herausgabe von Vermögens- bzw. Wertsachen von mir verlangen, oder andererseits: mich sofort rauswerfen, wenn ich überhaupt keine Mittel und Möglich-keiten mehr aufbringen könnte...
Gilt das eigentl. auch für die Kreditforderungen der Bank gegen-
über meinem Bruder (eigentl. bin gewissermaßen ich selbst ja der
Kreditzurückzahler, nur dass die Höhe gewissermaßen jetzt geringer ist, dafür langfristiger)? Aber die Bank selbst ist ja hier im Vertrag nicht erwähnt (wahrscheinl. gäbe es da im Problemfall ein eigenes Verfahren... Ich meine jetzt z. B. bei meinem evtl. Ableben, welches man ja in dem Alter auch in Betracht ziehen muss - dann gäbe es für ihn zunächst Probleme mit der Bank, wenn er die Räume nicht sofort neu vermieten kann).

Vielleicht könnten Sie freundlicherweise das noch beantworten.

Mit freundl. Gruß
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2008 | 21:41

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen zitierten Vertragsklauseln beziehen sich nur auf die die am Kauf beteiligten Parteien, Ihr Bruder und Sie selbst. Wie der Vertrag zwischen Ihrem Bruder und dem Kreditinstitut ausgestaltet ist, kann aus der Ferne nicht beurteilt werden. Insbesondere nicht, ob das Verkaufte Objekt gegebenenfalls als Sicherheit dient. Dies wird jedoch keine unmittelbare Auswirkung auf Sie haben. Der hier zitierte Vertrag bzw. Passagen hieraus begründen keine Haftung Ihrerseits gegenüber Dritten.

Ihre letzte Befürchtung bezüglich Ihres Bruders bei längerzeitigem Mietausfall ist nicht unbegründet. Sollte die es hierdurch zu einem gewissen Zahlungsrückstand kommen, so ist selbstverständlich auch mit entsprechenden Maßnahmen des Kreditgebers zu rechnen bis hin zu einer möglichen Zwangsveräußerung der Wohnung.

Im Einzelnen kann dies jedoch an dieser Stelle und ohne Kenntnis des zu Grunde liegenden Vertragsverhältnisses nicht abgeschätzt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt

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