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Notar-Kaufvertrag Grundstück

30.09.2009 00:14 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Hallo,
wir sind dabei ein Grundstück im süden Bayerns zu kaufen. Das ursprünglche Grundstück wurde geteilt. Es geht um das hintere Grunstück und die gemeinschaftliche Zufahrt. Folgende Fragen hätte ich hierzu:

a) Prüfung des Kaufvertrags auf nicht akzeptable Regelungen / wesentliche Benachteiligungen des Käufers.

b) Abschnitt VII / 3. in Anbetracht dessen, dass es sehrwohl eine Abstandsflächenübernahme zu Lasten des Miteigentumanteils ***/28 (Zufahrt) gibt, die von einem der Verkäufer unterschrieben ist und nicht in das Grundbuch eingetragen wurde. Hier würde uns auch interessieren, ob dadurch ein Mangel / Rücktrittsrecht abgeleitet werden kann.

Vielen Dank vorab!

---------- Vertragstext ------------------
Kaufvertrag

Heute, den
erschienen vor mir,
*** ,
Notar in Starnberg,
in meinen Amtsräumen in ***:

1. Frau ***,
2. Herr ***,
3. Herr ***,

4. Herr ***,
und dessen Ehefrau,
***

Auf Ansuchen der Erschienenen beurkundete ich ihren vor mir bei gleichzeitiger Anwesenheit abgegebenen Erklärungen gemäß nach Ermittlung des Grundbuchinhaltes, was folgt:

I. Grundbuch- und Sachstand
Im Grundbuch des Amtsgerichts *** Blatt *** ist eingetragen:
Gemarkung ***
FlNr. ***/7, Gebäude- und Freifläche,
zu 455 qm,
½ Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. ***/28, Verkehrsfläche, zu 79 qm.

Eigentümer: *** (Anwesende 1-3), in Erbengemeinschaft.

Belastungen:
Abteilung II, je lastend nur an FlNr. ***/28:
lfd.Nr. 2:
Belastung jedes Anteils zugunsten der jeweiligen Miteigentümer: Aufhebungsausschluß gemäß § 1010 BGB: Sondernachfolger eines Miteigentümers ,
lfd.Nr. 3:
Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlNr. ***/7 und ***/27,
lfd.Nr. 4:
Geh- und Fahrtrecht für den Freistaat Bayern,
lfd.Nr. 5:
Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlNr. ***/7 und ***/27,
lfd.Nr. 6:
Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den Freistaat Bayern
Abteilung III:
unbelastet.


II. Kauf
1.
*** (Anwesende 1-3)
- nachstehend als der Verkäufer bezeichnet -,
verkaufen hiermit den in Abschnitt I. näher beschriebenen Grundbesitz
mit allen Rechten, gesetzlichen Bestandteilen und Zubehör
an
Herrn *** und Frau ***
- nachstehend als der Käufer bezeichnet -
zum Miteigentum zu gleichen Teilen.

2.
Inventar wird nicht mitverkauft.

3.
Der Käufer kauft den Vertragsgegenstand in seiner gegenwärtigen Beschaffenheit.


III. Auflassung, Vormerkung
1.
Die Vertragsteile sind sich darüber einig, dass das Eigentum des verkauften Grundbesitzes auf den Käufer in dem angegebenen Verhältnis übergeht.
Die Vertragsteile weisen den Notar an, Bewilligung und Antrag für den Eigentumsübergang dem Grundbuchamt erst einzureichen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises durch schriftliche Bestätigung des Verkäufers nachgewiesen ist, wozu sich dieser verpflichtet, oder auf andere geeignete Weise, etwa durch vom Käufer vorgelegte Bankbestätigung. Die Zahlung eventueller Verzugszinsen muss nicht nachgewiesen sein.

2.
Verkäufer bewilligt, Käufer beantragt vorerst die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Vertragsbesitz im Grundbuch.
Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung gleichzeitig mit Eintragung der Auflassung im Grundbuch wieder zu löschen, wenn keine beeinträchtigenden Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung bestehen.

3.
Vollzugsnachricht wird an die Beteiligten und den Notar erbeten.

4.
Die Beteiligten werden darauf hingewiesen, dass das Eigentum erst mit der Eintragung des Eigentumsüberganges in das Grundbuch auf den Käufer übergeht, wenn alle erforderlichen Genehmigungen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer erteilt sind, eine Bescheinigung der Gemeinde vorliegt, dass sie ihre Vorkaufsrechte nicht ausübt bzw. solche nicht bestehen und - soweit vereinbart - der Kaufpreis bezahlt ist.


IV. Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt fest ***,--Euro,
- i. W.: *** Euro -.

1.
Der Kaufpreis ist fällig und muss beim Verkäufer bzw. sonstigen nach diesem Vertrag Empfangsberechtigten eingehen 10 Bankarbeitstage nach dem Datum einer schriftlichen Mitteilung des Notars an den Käufer , dass folgende Zahlungsvoraussetzungen vorliegen:

a)
Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch im Range höchstens nach den in Abschnitt I. aufgeführten und/oder für Rechnung des Käufers bestellten Belastungen;

b)
Bestätigung der Gemeinde, dass sie von ihren gesetzlichen Vor-kaufsrechten keinen Gebrauch macht, bzw. solche nicht bestehen;

c)
Bestätigung der zuständigen Behörde, dass ein Vorkaufsrecht nach dem Naturschutzgesetz nicht besteht bzw. nicht ausgeübt wird.

Der Verkäufer erhält eine Kopie der Fälligkeitsmitteilung des Notars an den Käufer.

2.
Der Kaufpreis ist zu leisten auf folgen¬des Konto des Verkäufers bei der ???
Konto-Nr. ???, BLZ: ???

Der Kaufpreis ist unverzinslich, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist.

Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.

3.
Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, so kommt er auch ohne Mahnung in Verzug. Er muss dann insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen gemäß § 288 BGB: Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden bezahlen, die fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 247 BGB: Basiszinssatz ) betragen, den die Deutsche Bundesbank bekannt gibt.

Darüber hinaus behält sich der Verkäufer die Geltendmachung eines weiteren Schadens und alle sonstigen gesetzlichen Ansprüche einschließlich des Rücktrittsrechtes vor.

4.
Der Käufer unterwirft sich wegen der Kaufpreiszahlung und wegen aller etwa sonst in dieser Urkunde eingegangenen bestimmten Zahlungsverpflichtungen in Haupt- und Nebensache der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde kann ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen dem Gläubiger jederzeit erteilt werden, jedoch nicht vor der Fälligkeitsmitteilung des Notars gem. Ziffer 1.

5.
Der Notar weist auf die Gefahren einer Vorleistung für jeden Vertragsteil hin, das heißt:
für den Käufer bei vorzeitiger Kaufpreiszahlung vor Eigentumsübergang oder sonstiger grundbuchmäßiger Sicherung sowie Kaufpreiszahlung vor Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen,
für den Verkäufer bei Kaufpreisstundung nach Eigentumsübergang oder nach der Bewilligung einer Auflassungsvormerkung.
Soweit Leistung und Gegenleistung in dieser Beziehung nicht ausgeglichen sind, regte der Notar geeignete Sicherungsmaßnahmen an.


V. Besitz, Nutzen und Lasten
Besitz, Nutzungen und Lasten, die Gefahr eines zufälligen Unterganges und einer zufälligen Verschlechterung und die mit dem Vertragsobjekt verbundene Haftung, insbesondere die Verkehrssicherungspflicht gehen auf den Käufer ab dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung über.

Der Notar weist darauf hin, dass ein Miet- oder Pachtverhältnis durch den Verkauf nicht erlischt und ab Eigentumsübergang zwischen Käufer und Mieter bzw. Pächter weitergilt.
Der Verkäufer erklärt, dass ein solches Rechtsverhältnis nicht besteht.

VI. Erschließungskosten
Alle Kosten und Beiträge für Erschließungsanlagen im weitesten Sinne für den Vertragsgegenstand, insbesondere nach dem Baugesetzbuch, dem Kommunalabgabengesetz und entsprechenden gemeindlichen Satzungen trägt der Verkäufer in Höhe der ihm bis gestern bekannt gemachten Bescheide.

Alle danach zugegangenen Zahlungsaufforderungen hat der Käufer zu erfüllen, auch wenn sie Erschließungsmaßnahmen betreffen, die bereits durchgeführt sind.

Der Verkäufer steht dafür ein, dass alle ihm bisher in Rechnung gestellten Erschließungskosten und Beiträge bezahlt sind. Er versichert, dass ihm nicht bekannt ist, dass Erschließungsmaßnahmen noch nicht abgerechnet sind oder solche derzeit durchgeführt werden.
Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass Sicherheit hierüber jedoch nur durch vorherige Auskunft der Gemeinde zu erhalten ist.

Alle Vorausleistungen und Beitragszahlungen des Verkäufers stehen im Verhältnis der Vertragsteile dem Käufer zu und sind mit der endgültigen Beitragsschuld des Käufers zu verrechnen. Etwaige Rückzahlungsansprüche des Verkäufers werden an den Käufer abgetreten.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass diese Vereinbarung nur das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer betrifft, dass die Gemeinde in der Regel den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zur Zahlung heranzieht und dass dieser mit dem Grundstück auch für Verpflichtungen seiner Rechtsvorgänger haftet.

Alle etwa noch nicht bezahlten sonstigen Anschlusskosten für elek-trischen Strom, Gas, Telefon und sonstige Anschlussmöglichkeiten trägt der Vertragsteil, der den Auftrag für den Anschluss gegeben hat.


VII. Rechte des Käufers bei Mängeln
1.
Der Verkäufer hat dem Käufer den Vertragsgegenstand zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen und den Vertragsgegenstand auf eigene Kosten unverzüglich freizustellen von im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen, von Miet- und Pachtverhältnissen und von Rückständen öffentlicher Abgaben und Lasten, soweit sie der Käufer nicht jeweils ausdrücklich in dieser Urkunde übernimmt.
Die Beteiligten beantragen den Grundbuchvollzug aller dazu geeigneten Erklärungen.
Die in Abteilung II unter lfd.Nr. 2 bis 6 eingetragenen Belastungen übernimmt der Käufer zur ferneren Duldung und Gewährung unter Eintritt in die zugrundeliegenden Rechtsverhältnisse.

Der Notar ist bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für beide Vertragsteile entgegenzunehmen und zu verwenden.

2.
Der Vertragsgegenstand wird im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand verkauft. Jede Haftung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet also insbesondere nicht für die Richtigkeit der angegebenen Flächengröße, für Bodenbeschaffenheit, Bauzustand bestehender Gebäude und Anlagen und Verwertbarkeit des Vertragsbesitzes für die Zwecke des Käufers. Er versichert, dass ihm verborgene Mängel, die bei Besichtigung nicht erkannt werden können, nicht bekannt sind.
Für Veränderungen und Verschlechterungen bis zum Besitzübergang, die auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen sind, haftet der Verkäufer nicht.

3.
Dem Verkäufer ist nichts bekannt von altrechtlichen im Grundbuch nicht eingetragenen Dienstbarkeiten, Abstandsflächenübernahmen zugunsten benachbarter Grundstücke sowie von schädlichen Bodenverunreinigungen und Altlasten und anderen wesentlichen Mängeln, die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind.

4.
Der Verkäufer übernimmt keine Garantien.

VIII. Vorkaufsrechte
1.
Der Notar wies darauf hin, dass unter Umständen gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen können, insbesondere nach dem Baugesetzbuch, und dem Naturschutzgesetz.

2.
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt hat der Käufer keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gegen den Verkäufer.
Zur Entgegennahme der Erklärung über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes ist der Notar nicht bevollmächtigt; er soll jedoch eine Ablichtung der entsprechenden Erklärung erhalten.

IX. Kosten, Ausfertigungen
1.
Sämtliche durch diesen Vertrag entstehenden Kosten und die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

2.
Von dieser Urkunde sollen erhalten:
Einfache Abschriften sofort:
Jeder Beteiligte,
der Gutachterausschuss,
das Finanzamt -Grunderwerbsteuerstelle-
und erforderlichenfalls die Genehmigungsstellen;

beglaubigte Abschriften:
das Grundbuchamt,
die Gläubiger neu einzutragender Grundpfandrechte;

Ausfertigungen:
Jeder Beteiligte nach grundbuchamtlichem Voll¬zug.

X. Weitere Hinweise
Der Notar weist insbesondere noch auf folgendes hin:

1.
Alle Vereinbarungen dieses Vertrages müssen richtig und vollständig beurkundet sein; alle nicht oder nicht richtig beurkundeten Abreden sind unwirksam und können die Wirksamkeit des ganzen Vertrages in Frage stellen. Die Beteiligten erklären, dass keine Ne-benabreden bestehen.

2.
Kraft Gesetzes haften beide Vertragsteile für Gerichts- und Notarkosten und Grunderwerbsteuer; ferner haftet der Grundbesitz und somit der jeweilige Eigentümer für rückständige öffentliche Lasten und Abgaben. Die Vertragsteile haben sich jedoch gegebenenfalls intern nach den Regelungen in diesem Vertrag auszugleichen.

3.
Der Notar erteilt keine steuerliche Beratung.
Die Beteiligten haben sich in dieser Hinsicht selbst zu informie¬ren.

4.
Die Beschaffung des Kaufpreises und dessen Finanzierung einschließlich deren Sicherung ist Sache des Käufers.

5.
Zum Vollzug dieses Vertrages sind keine Genehmigungen einzuholen.


XI. Ermächtigung
Der amtierende Notar bzw. sein Vertreter und Amtsnachfolger wird beauftragt und bevollmächtigt, alle erforderlichen Genehmigungen oder Zeugnisse, auch Stellungnahmen der Vorkaufsberechtigten und Lastenfreistellungserklärungen mit Übersendung eines Entwurfs zu diesem Vertrag zu beantragen, ferner die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zu bewilligen und zu beantragen und ist weiter bevollmächtigt, alles zu tun, was dem grundbuchamtlichen Vollzug des Vertrages dient einschließlich Rangbestimmungen zu treffen.
Alle Genehmigungen ohne Bedingungen und Auflagen und Lastenfreistellungserklärungen, sowie Genehmigungen von Beteiligten sollen jedenfalls mit ihrem Eingang bei ihm allen Vertragsteilen als zugegangen gelten, nicht jedoch Ausübungserklärungen von Vorkaufsberechtigten.
Etwaige Rechtsmittel haben die Beteiligten selbst einzulegen.

Der Notar wird bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für alle Vertragsteile und für die Finanzierungsinstitute des Käufers entgegenzunehmen und zu verwenden.


XII. Kaufpreisfinanzierung und Vollmacht
1.
Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises zu erleichtern, verpflichtet sich der Verkäufer, bei der Bestellung - auch vollstreckbarer - Grundschulden zugunsten deutscher Geldinstitute als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken, wenn in jeder Grundschuldbestellungsurkunde folgende von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Bestimmungen berücksichtigt werden:

1.1.
Sicherungsabrede
Der Grundschuldgläubiger darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.
Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein, so kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht.
Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Siche¬rungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, jedenfalls ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

1.2.
Zahlungsanweisung
Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des verkauften Grundbesitzes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen gemäß 1.1. auf das in Abschnitt IV. bezeichnete Konto des Verkäufers zu leisten.

1.3.
Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuld-bestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

1.4.
Fortbestand der Grundschuld
Wird der Käufer Eigentümer, bleibt diese neubestellte Grundschuld bestehen. Der Verkäufer überträgt auf ihn alle hierauf bezogenen Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, jedenfalls mit Eigentumsübergang. Die entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

2.
Vollmacht
Der Verkäufer erteilt dem Käufer - bei mehreren jedem allein - V o l l- m a c h t, durch Beurkundung beim amtierenden Notar oder dessen Vertreter, - auch schon bevor etwa zu dieser Urkunde erforderliche Genehmigungen Dritter erteilt sind- Grundschulden beliebiger Höhe beliebigen Zinsen und Nebenleistungen an dem Ver-tragsgegenstand einschließlich dinglicher Zwangsvollstreckungsunter¬werfung eintragen zu lassen und alle zur Rangbe¬schaffung erforderlichen Erklärungen abzugeben.
Diese Vollmacht gilt nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde die unter 1.1. bis 1.3. getroffenen Bestimmungen berücksichtigt werden.
Mehrere Käufer bevollmächtigen sich gegenseitig in gleicher Weise und auch zu persönlichen Schuldaner¬kenntnissen und persönlicher Zwangsvollstreckungs¬unterwerfung.
Der Verwendungszweck der Grundschulden ist dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.


XIII. Erklärung
Alle Vertragsteile erklären, dass sie bei dieser Beurkundung für eigene Rechnung handeln.


XIV.
Verbraucher
Kein Vertragsteil schließt diesen Vertrag im Rahmen seiner ge-werblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit.


XV.
Maklerprovision

Dieser Vertrag kam durch Nachweis und Vermittlung folgenden Maklerunternehmens zustande: ***.

Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer im Wege des echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB: Vertrag zugunsten Dritter an das vorgenannte Maklerunternehmen die vom Käufer geschuldete Maklerprovision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises inclusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, das sind insgesamt *** Euro, zu bezahlen. Dieser Betrag ist sofort zur Zahlung fällig.

Dem begünstigten Maklerunternehmen steht dieser Anspruch unmittelbar zu.

------- Ende Vertragstext ---------------

Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen zu erhalten.

Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

a) Bezüglich Ihrer ersten Frage ist zunächst festzustellen, dass meine Prüfung der einzelnen Vertragsbestimmungen –unter Berücksichtigung des zeitlichen Rahmens, der zur Beantwortung der Frage in diesem Portal vorgegeben ist- nicht ergeben hat, dass sich in dem Vertrag nicht akzeptable Regelungen bzw. wesentliche Benachteiligungen des Käufers finden.

Es handelt sich insoweit um einen „gewöhnlichen“, (vorformulierten) notariellen Kaufvertrag, der keine diesbezüglichen Besonderheiten aufweist.

Eine nähere Erläuterung der einzelnen vertraglichen Bestimmungen ist im Rahmen der Beantwortung der Frage in diesem Portal nicht möglich.


b) Abstandsflächenübernahme zu Lasten des Miteigentumanteils ***/28 (Zufahrt)

Hierzu ist folgendes auszuführen:

Gem. Art. 6 II S.3 BayBO können sich Abstandsflächen ganz oder teilweise auf das Nachbargrundstück erstrecken, wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt.

Diese Zustimmung gilt auch für und gegen die Rechtsnachfolger.

Sie geht also mit einem Eigentümerwechsel nicht unter.

Die Zustimmung hat zur Folge, dass die Fläche, auf die die Abstandsfläche übernommen wird, von solchen baulichen Anlagen freizuhalten ist, die nach der Bayer. Bauordnung innerhalb der Abstandsflächen nicht zulässig sind, und ein Gebäude auf diesem Grundstück die zusätzlich erforderliche Abstandsfläche einzuhalten hat.

Bei mehreren Miteigentümern eines Grundstücks ist entweder die Unterschrift sämtlicher Miteigentümer oder die Unterschrift eines für die übrigen Miteigentümer mit Vollmacht handelnden Miteigentümers erforderlich.

Da Sie in Ihrem Fall davon sprechen, dass nur einer der Verkäufer die entsprechende Unterschrift geleistet hat, ist wohl davon auszugehen, dass bei der Abstandsflächenübernahme eine wirksame Vollmacht vorgelegen hatte.

Bei der Abstandsflächenübernahme handelt es sich um eine Baulast.

Es handelt sich hierbei um eine freiwillig übernommene öffentlichrechtliche Verpflichtung, die als öffentlichrechtliche Last auf dem Grundstück oder einem Nachbargrundstück ruht. Der Übernehmende verpflichtet sich, auf seinem Grundstück ein bestimmtes Verhalten auszuüben, zu dulden oder zu unterlassen.

Mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam.

Eine Baulast wird – im Unterschied zur Grunddienstbarkeit – nicht im Grundbuch eingetragen.

Um Mängelrechte geltend machen zu können, müsste es sich bei dem Vorhandensein der Baulast zunächst um einen Mangel handeln.

Die Rechtsprechung sieht im Anschluss an eine Entscheidung des BGH (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201978,%201429" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.03.1978 - V ZR 69/76: Öffentlich-rechtliche Baulast als Recht eines Dritten im Sinne vo...">NJW 1978, 1429</a>) Baulasten fast durchgängig als Sachmangel (und nicht als Rechtsmangel) an.

Für Sachmängel enthält der von Ihnen vorgelegte Vertrag aber gerade in Abschnitt VII 2 einen Gewährleistungsausschluss.

Insoweit müssten Sie darlegen und beweisen, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat.

Nach § 444 BGB: Haftungsausschluss ist es nämlich so, dass sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen kann, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Hierfür müsste er von der Baulast gewusst oder zumindest mit ihr gerechnet haben und weiter damit rechnen, dass der Käufer sie nicht kannte und den Vertrag sonst nicht abgeschlossen hätte und das Vorhandensein trotz einer Aufklärungspflicht verschwiegen haben.

Ein solcher Nachweis der Arglist ist allgemein sehr schwer zu führen.

Nun ist in Ihrem Fall natürlich auch zu berücksichtigen, dass der Verkäufer in Abschnitt VII 3 ausdrücklich erklärt, dass ihm nichts bekannt sei von etwaigen Abstandsflächenübernahmen.

Auch diesbezüglich gilt jedoch, dass ein Nachweis für arglistiges Handeln in der Regel nur schwer zu erbringen ist.

Vorliegend dürfte in der Gesamtbewertung dabei auch eine Rolle spielen, dass die Abstandsflächenübernahme nur von einem der Verkäufer unterschrieben wurde.

Ein ganz wichtiger Aspekt in dieser Angelegenheit ist aber schließlich, dass der Kaufvertrag noch gar nicht unterzeichnet wurde und Sie selbst angeben, von der Abstandsflächenübernahme –also dem vermeintlichen Mangel- zu wissen.

Hier besteht das Risiko, dass –einmal unterstellt, dass der Verkäufer sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen könnte, s.o.- Ihre Rechte wegen des Mangels ausgeschlossen wären.
Gem. § 442 BGB: Kenntnis des Käufers ist es nämlich so, dass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.

Hier müsste ggf. damit gerechnet werden, dass Ihnen der Verkäufer Ihre Kenntnis nachweisen könnte.

Insgesamt rate ich Ihnen aufgrund der vorstehenden Ausführungen, mit dem Verkäufer nochmals über die einzelnen Vertragsmodalitäten –insb. natürlich die Tatsache der Abstandsflächenübernahme und eine damit einhergehende Wertminderung des Grundstücks- zu verhandeln und den Vertrag entsprechend anzupassen.

So wird von Anfang an für klare Verhältnisse gesorgt, Sie können sich die „Vorteile“, die Ihnen insoweit durch die vorhandene Baulast erwachsen, sichern und Sie haben zudem Rechtssicherheit.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Monika Mack
Rechtsanwältin










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