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Nochmalige Kündigung von Untermieter, jetzt nach § 573a BGB

| 12.05.2014 10:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:03
Ich bin mit einem weiteren Mitbewohner Hauptmieter in einer 4er Studentenwohngemeinschaft. Es gibt noch zwei weitere unmöblierte Zimmer zur Untermiete: davon ein sehr großes und ein sehr kleines (10m2) Zimmer.
Ich lebe hier mit dem anderen Hauptmieter bereits harmonisch seit 4 Jahren. Die Untermieter wechseln eher. Bisher verlief es juristische wirklich problemlos und eher informell. Vor einem halben Jahr ist ein neuer Untermieter A. in das große Zimmer eingezogen und wir würden jetzt gerne, dass er wieder auszieht. Wir hatten ihn beim Einzug eindringlich (mündlich) drauf hingewiesen, dass WG's sehr speziell sind, weil wir hier wirklich eng aufeinander wohnen und die Chemie einfach "passen" muss, was sich erst nach einiger Zeit zeigt. Wenn wir nach einiger Zeit denken, dass es nicht passt, müsse er als Neueinzieher eben leider wieder ausziehen (alles informell mit Frist bis er was gefunden hat). Das hat er so mündlich damals auch akzeptiert.
...
Genau das diese Chemie nicht "passt" für ein langfristiges Zusammenleben haben wir ihm jetzt gesagt, aber er sieht das nicht ein und versteht es nicht. Weil er sich so querstellt, haben wir ihm dann Anfang Mai fristgerecht dreimonatig ordentlich gekündigt mit der Begründung "Eigenbedarf". Ich wechsle im Juni vom Studentenleben ins Berufsleben. Mein Zimmer und sein Zimmer (25m2) sind mit einer Schiebetür verbunden, die Zimmer lassen sich also prima vereinen. Dass ich weiter in xxx bleibe, war bei Vertragsschluss wirklich nicht klar, weil die Stelle erst danach entstanden ist. Ich mache also höheren Platzbedarf geltend. (A geht jetzt davon aus, dass das ein vorgeschobener Grund ist, weil wir ihm davor ja auch gesagt haben, dass es einfach nicht "passt". Ich kann mir aber wirklich vorstellen, As Zimmer mit zu benutzen. Das habe ich A damals auch gesagt.
...
A. hat mich per Einschreiben aufgefordert, genau zu begründen warum ich nicht durch das 10 m2 separate Zimmer meinen erhöhten Platzbedarf decken kann und ich solle ihm die Anschrift meines Arbeitgebers nennen, damit er meine Darstellung überprüfen kann. Wir befürchten grad, dass er es jetzt wirklich drauf ankommen lassen will. Wir wollen uns jetzt aber gar nicht auf so ein juristisches Hin und Her einlassen wegen der möglichen finanziellen Risiken und lieber auf Nummer sicher gehen.
...
Die Eigenbedarfs Kündigung ist von uns aus Unwissenheit nicht sehr ausführlich begründet worden und sicher angreifbar. (Das mit der Schiebetür zu seinem Zimmer haben wir nicht erwähnt) Insbesondere haben wir A das mögliche freie 10 m2 als WohnAlternative gar nicht erst angeboten. Unser Ansicht nach ist diese erste Kündigung deswegen unwirksam und der Vetrag besteht sowieso ersteinmal weiter fort.
...
Nun die Fragen:

1. Können wir jetzt einfach bevor A wirklich Widerspruch einlegt auf Nummer Sicher gehen, noch mal kündigen und zwar jetzt nach § 573a Abs. 1 und 2 BGB? und quasi die Unwirksamkeit der vorherigen Kündigung selber darin feststellen um nicht in dieses mögliche finanzielle Risiken der Auseinandersetzung über den Eigenbedarf zu gelangen?

2. Könnten wir das etwa so formulieren wie unten in dem Text und mit in die zweite Kündigung aufnehmen?

3. Ist der Rest der zweiten Kündigung an sich "wasserfest"?




Sehr geehrter xxx
hiermit kündigen wir erneut den Untermietvertrag über das Ihnen zur Untermiete überlassene unmöblierte Zimmer in der von uns als Hauptmieter bewohnten Wohnung in der xxx Straße, xxx, gestützt auf § 573a Absatz 2 BGB, ordentlich zum 30.11.2014.
Bei dem untervermieteten Zimmer handelt es sich um ein unmöbliertes Zimmer in unserer mitbewohnten Wohnung, auf das die Vorschriften des § 573a Abs. 1 und 2 BGB Anwendung finden und das auch ohne Vorliegen der Kündigungsgründe des § 573 BGB ordentlich gekündigt werden kann.

Die bereits erfolgte ordentliche Kündigung an Sie vom x. Mai wg. Eigenbedarfs betrachten wir als unwirksam, weil wir ihnen in diesem Schreiben nicht das vierte 10 m2 freie Zimmer als Wohnalternative angeboten haben.

Es gibt mehrere Umstände, die uns zu der Kündigung veranlasst haben.
Zum einen besteht erhöhter Platzbedarf der Hauptmieter. Einer der Hauptmieter (xxx) wechselt im Juni vom Studenten ins Berufsleben und macht deswegen erhöhten Platzbedarf geltend. Ihr Zimmer kann mit dem Zimmer eines der Hauptmieter durch eine Schiebetür unmittelbar zu einem großen Zimmer verbunden werden und ist deswegen alternativlos. Die im Juni beginnende Arbeitsstelle in x lag bei Vertragsschluss noch nicht vor und hat sich auch damals nicht abgezeichnet.
Ein weiterer Grund liegt in den inzwischen aufgetretenen chronischen Spannungen im Zusammenleben mit ihnen, die sich allerdings schwer an bestimmtem Verhalten ihrerseits konkretisieren lassen.
Außerdem kommen sie ihren vertraglich vereinbarten Pflichten zum Sauberhalten der Wohnung nur jeweils nach mündlicher Aufforderung und selbst dann unzureichend nach. Aus diesen Gründen können wir uns das Zusammenleben auf so einem engen Raum in einer WG mit ihnen langfristig nicht mehr vorstellen.

Für die Vereinbarung eines früheren Auszugstermins stehen wir – falls gewünscht – gern zur Verfügung. Wir sind bereit uns an den ihnen durch den Auszug entstehenden Umzugskosten pauschal mit 100 Euro zu beteiligen.

Ein Widerspruch gegen diese Kündigung beim Vorliegen eines besonderen Härtefalls ist nach § 574 BGB unter bestimmten Voraussetzungen möglich und muss bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erfolgen. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widersprechen wir vorsorglich.
Mit freundlichen Grüßen
12.05.2014 | 11:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen.

1. Können wir jetzt einfach bevor A wirklich Widerspruch einlegt auf Nummer Sicher gehen, noch mal kündigen und zwar jetzt nach § 573a Abs. 1 und 2 BGB? und quasi die Unwirksamkeit der vorherigen Kündigung selber darin feststellen um nicht in dieses mögliche finanzielle Risiken der Auseinandersetzung über den Eigenbedarf zu gelangen?

Ein bloßes Nachschieben von Gründen ist nicht zulässig, es sei denn, dass diese Gründe erst nach dem Ausspruch der Kündigung aufgetreten sind, was bei Ihnen allerdings nicht der Fall gewesen ist.
Aus diesem Grund empfehle ich ebenfalls eine erneute Kündigung, wobei die erleichterte Kündigung des § 573a BGB greift und es keiner gesonderten Begründung bedarf.

Bitte beachten Sie dabei, dass beide Hauptmieter zusammen die Kündigung aussprechen, da diese sonst nicht wirksam wäre.

Die Kündigungsfrist beträgt sodann 6 Monate, wie auch bereits in Ihrem Schreiben richtig festgelegt und sollte bis zum 3. Werktag des Juni bei ihm zugestellt werden.

2. Könnten wir das etwa so formulieren wie unten in dem Text und mit in die zweite Kündigung aufnehmen?

3. Ist der Rest der zweiten Kündigung an sich "wasserfest"?

Der Text ist absolut in Ordnung und auch rechtlich sicher, da Sie einerseits die erleichterte Kündigung aussprechen können und dürfen und sich zum anderen auch noch auf den Eigenbedarf berufen. Das ist völlig ausreichend.

Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2014 | 11:59

Vielen Dank für ihre schnelle und kompetente Antwort.
Einen Punkt hätte ich noch...falls dieser Punkt noch im Rahmen der Bearbeitung ist.

bin ich denn nach dieser zweiten Kündigung nach §573a trotzdem noch rechtlich an den Eigenbedarf als Grund gebunden? Wenn ich nach ein paar Monaten merke, dass mir das verbundene Zimmer doch zu groß und teuer wird? Mach ich mich dann nach der zweiten Kündigung auch immer noch möglicherweise schadensersatzpflichtig ggü A wg unterstellten Rechtsmissbrauchs? Gäbs da ne grobe Frist, an der ich mich zur Not orientieren könnte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2014 | 12:03

Sehr geehrter Fragesteller,

unabhängig von der nahezu unmöglichen Beweisführung durch die Gegenseite, machen Sie sich nicht schadensersatzpflichtig, da Sie die Kündigung ebenfalls auf die erleichterte Kündigung gestellt haben, sodass der Grund des Eigenbedarfs rechtlich auch wegfallen könnte, jedenfalls daraus keine Schadensersatzansprüche hergeleitet werden können, wenn die Kündigung auch auf einen zweiten Grund gestützt werden kann, wie es in Ihrem Fall möglich ist.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne weitere kostenlose Nachfragen beantworte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.05.2014 | 12:12

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