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Noch-Frau will nicht aus dem Grundbuch


| 03.11.2017 01:06 |
Preis: 85,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Hallo, ich brauche dringend eine Hilfe. Meine "noch Frau" und ihr "neue" wollen mich ruhinieren. Kurz und knapp:
Wir haben uns in April 2013 in Ausland geheiratet. 2015 haben wir ein Zweifamilienhaus für 400000 e. gekauft. Dafür haben wir Kredit genommen. In Dezember 2016 haben wir uns getrennt. Die Frau ist jetzt von neuem schwanger. Trennung ende November wegen Härtefahl. Die Frau nie am Haus beteiligt gewesen. Kein Cent bezahlt. Verlangt aber von mir 30000 e. sonst kommt aus dem Grundbuch nicht raus. Jetzt noch die Heizanlage kaput gegangen. Da muss ich repariren bzw Austauschen und sie will nicht beteiligen. Wie bekomme ich diese Frau aus dem Grundbuch raus und möglichst ohne Teilversteigerung? Bank ist auf meine Seite. Ich denke die hat alles schon vorher geplant. Für jede Hilfe und Rat ich bin sehr dankbar.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Situation ist wahrlich unschön. Zunächst wäre es wichtig zu wissen, was es mit der Trennung wegen eines Härtefalls auf sich hat. Allerdings ist dieser Fall, dadurch dass es auf viele Einzelumstände ankommt, einer Onlineberatung in diesem Portal nicht wirklich zugänglich. Dafür ist er zu komplex, und man müsste zuviele Details erfragen, was hier nicht möglich ist.

Ich gehe davon aus, dass die Ehe in Deutschland anerkannt und noch nicht geschieden wurde und keine Gütertrennung und auch kein Ehevertrag besteht.

Durch die Eintragung im Grundbuch ist ihre Frau MIteigentümerin. Eine Teilungsversteigerung schließen sie aus. Ein einseitiger Entzug des Anteils ist aber nicht möglich. Das heißt ihre Frau hätte bei Aufgabe des Miteigentums einen Ausgleichsanspruch für ihren Anteil. Sind beide Ehegatten eingetragen, so berechnet sich dieser am Wert des Hauses abzüglich Schulden durch zwei. Da sie noch am Anfang stehen, dürften die Schulden noch sehr hoch sein.
Ein Ausgleichsanspruch für sie wird in der Regel von der Rechtsprechung für die Zahlungen die sie allein geleistet haben verneint, die Chancen aufzurechnen oder einen erhöhten Anteil an den Kosten geltend zu machen sind also sehr gering.
Trotzdem: Mit dem Eigentumsanteil ( und der Ehe) gehen für ihre Frau auch Pflichten einher, ihre Frau hat sich an den Kosten zu beteiligen, dies kann nach § 1360 BGB verlangt werden, denn sie muss zum Unterhalt der Familie beitragen. Dieser Pflicht kommt sie in der Regel mit der Haushaltsführung und Kindererziehung nach. Demnach geht die Rechtsprechung von keinem Anspruch zu ihren Gunsten auf Änderung der Miteigentumsanteile aus, wenn sie die Kosten des Hauses bisher allein getragen haben. Eine Ausnahme macht der BGH nur, wenn die Ehefrau sich nicht beteiligt , obwohl sie auch Geld verdient und ihren Anteil am Unterhalt nicht durch Erziehungs- und/oder Haushaltsleistungen erbringt.

b)Ist die eheliche Gemeinschaft aufgehoben, könnten sie von ihre die Beteiligung verlangen. Sie steht mit im Kreditvertrag und haftet somit für die Raten. Sie sollten also die Hälfte der Raten von ihr als Ausgleich verlangen.
Dies wird sich gerade, wenn sie mittellos ist, nur sehr schwer durchsetzen lassen, und das Risiko einer Teilungsversteigerung erhöht sich.

c) Selbst wenn ihre Frau ihnen den Anteil überträgt hätte sie einen Zugewinnausgleichsanspruch. Dieser besteht grundsätzlich und wird nur im absoluten Härtefall ausgeschlossen, also bei Heiratsschwindlern ( sie sagen ihre Frau habe das ganze nach ihrer Ansicht von Anfang an geplant, haben sie hierfür Beweise?) oder Vergehungen des Berechtigten gegen den Verpflichteten möglich ( sie sprechen von besonderer Härte, warum? Sind dies Verfehlungen ihrer Frau?)

Fazit:
Über einen Ausgleichsanspruch für Zahlungen kommen sie also nicht weiter. Ein einseitiger Entzug des Miteigenztumsanteiles ist nicht möglich.

d) Ist eine Einigung nicht möglich bliebe ihnen nur eine schnelle Scheidung im Zuge derer sie auch den Antrag stellen, das Haus gegen Ausgleich auf sie zu übertragen. Dies kann gelingen, wenn sie begründen können, warum ihnen das Haus zu stehet. Dies gelingt aber nur bei unbilliger Härte ( sprich Schwindelei und Vergehen gegenüber ihnen) und ist nur solange zuträglich, wie der Ausgleichsanspruch wegen dem Kredit noch sehr hoch ist. Der Weg ist insgesamt sehr steinig, da hier wirklich nachgeweisen werden muss, warum ihre Frau von Anfang an plante, sich hier zu bereichern und eben an einer "echten" Ehe kein Interesse hatte. Dies ist naturgemäß sehr schwierig, die Erfolgsaussichten gering.

e) Daher können sie eigentlich nur auf eine einvernehmliche Lösung hoffen. Ihre Frau hat ihnen einen Verkauf ihres Anteils gegen Zahlung von 30.000 € angeboten. Da ihre Frau mit im Kreditvertrag steht ist hier ein gutes Argument, dass auch sie gegenüber der Bank haftet und die Hälfte der Kreditraten zu tragen hat. Um sie unter Druck zu setzen, könnten sie ausrechnen, wieviel sie bezahlt haben und vorgeben, diesen Anteil nun zu verlangen ( aber Vorsicht durchsetzbar ist das Ganze nicht, es ist ein Bluff). So lange sie im Grundbuch steht, hat sie auch weiterhin die Hälfte der Raten und der Kosten für die Heizungserneuerung zu zahlen, so dass sich hier weitere Kosten sammeln, mit denen man einen Kaufbetrag aufrechnen könnte. Aber nochmal, der Ausgleich ist kaum durchsetzbar, das heißt bei entsprechender Auseinandersetzung kann man eine Drohkulisse aufbauen, um ihre Frau im "Preis" zudrücken, aber vor Gericht werden sie sich hiermit nicht durchsetzen können.
Ein weiteres Argument für einen geringeren Anspruch als 30.000 € ist die noch immense Schuldenbelastung des Hauses, so dass eventuelle der Verkehrswert (noch) unter dem Schuldenwert liegt, und ihr Anteil einfach nicht soviel wert ist.

Fazit:
Sie haben keine guten Chancen ihre Frau ohne Zahlung einer Summe X und Einigung hierüber aus dem Haus zu bekommen. An ihrer Stelle würde ich einen Anwalt/ Mediator/ guten Freund ( unbeteiligten Dritten) einschalten, der hier Verhandlungen mit ihrer Ehefrau aufnimmt, und ihr nicht nur die positiven Seiten des Miteigentums sondern auch die Verpflichtungen aufzeigt, so dass ihr Interesse wächst, den Miteigentumsanteil los zu werden.

Da die Frage für dieses Forum nicht ganz geeignet ist, bite ich ihnen an, mich ab 8:30 Uhr bis 16 Uhr anzurufen, um im Telefonat eventuell noch einige Einzelheiten aufzudecken, die ihnen weiterhelfen könnten, eine Verhandlungsstrategie zu entwickeln.

Es tut mir leid , dass ich hier keine positiven Nachrichten für sie habe. Egal welchen Weg sie gehen, es wird sehr schwierig. Der einfachste und beste Weg ist in der Tat die Auszahlung aufgrund Einigung , wobei über den Preis zu verhandeln ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 06.11.2017 | 00:14


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