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Niessbrauch an Haus, wie geltet man ab?


12.01.2005 16:16 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Wie geltet man im folgenden Fall Niessbrauch typischerweise (d.h. für beide Parteien fair) ab? Zur Not auch für mich etwas fairer ;-)

Ich erbe ein Drittel eines Hauses, N erbt 2/3 und den lebenslangen Niessbrauch an meinem Drittel. N bewohnt das Haus seit geraumer Zeit, ich leiste substanzerhaltene Massnahmen.

N möchte das Haus verkaufen. Wenn ich zustimme, erhalte ich das Drittel des Verkaufspreises und
gelte den Niessbrauch ab, d.h. zahle N einen Betrag X.

Wäre die Rentenbarwertformel (Variablen: 1/3 Verkaufspreis, Zinsen für sichere Wertpapiere,
durchschnittliche Lebenserwartung von N) ein für beide Seiten akzeptabler Weg? Gibt es Alternativen?

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Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Der Niessbrauch ist darauf gerichtet, das Haus zu vermieten und die Mieten zu erhalten. Daher halte ich eine Berechnung, die auf den Kaufpreis aufsetzt, für falsch.

Sie müssten ermitteln, welche Mieten für das Haus (und damit für den 1/3-Anteil) im Rahmen der Lebenserwartung des N erzielt werden können.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass eine Zahlungsreihe auf den Zeitpunkt abgezinst werden muss, zu dem die Zahlungsreihe durch eine Einmalzahlung abgelöst werden soll.

Der Abgeltungsbetrag nach der Formel "Mietwert x 12 Monate x statistische Lebenserwartung" ist zu hoch, weil die Verzinsung nicht berücksichtigt wird. Die Einmalzahlung soll der Zahlungsreihe unter Beachtung der Zinsen äquivalent (= gleichwertig) sein.

Beispiel:
1.000 EUR/Monat, Mann 70 Jahre alt, Lebenserwartung nach der Sterbetafel 97/99 (erschienen im Jahr 2001) 12,14 Jahre.

1.000 EUR x 12 Monate x 12,14 Jahre = 145.680 EUR

Diese Rechnung ergibt ein zu hohes Ergebnis.

Bei Berücksichtigung der Abzinsung ergibt sich:

1.000 EUR x 12 Monate x Faktor 9,675 (Zeitrentenbarwertfaktor 12,14 Jahre mtl. vorschüssige Zahlung, 4 % Zins) = 116.100 EUR

(Den Abzinsungszinssatz setze ich mit 4 % an, weil es möglich ist, den Abgeltungsbetrag auf einem Festgeldkonto zu diesem Zins anzulegen und daraus monatlich 1.000 EUR zu entnehmen.)

Diese Rechnung trifft zu, wenn man die 12,14 Jahre als einen festgelegten Zeitraum, wie eine Zeitrente, betrachten kann.

Anders ist es aber, wenn es um die Abgeltung eines Wohnrechts, einer Leibrente oder vergleichbarer Zahlungen, die vom Leben einer Person abhängen, geht. Das Risiko, das jemand unter- oder überdurchschnittlich lange lebt, wird durch die Zeitrentenbarwertfaktoren nicht erfaßt. Hierzu müssten "Leibrentenfaktoren" verwendet werden. Die Leibrentenfaktoren sind zuletzt auf Basis von Daten aus der Volkszählung 1986/88 vom Statistischen Bundesamt errechnet. Der entsprechende Leibrentenfaktor für monatlich vorschüssige Zahlungsweise, bei 4 % Zins für einen 70-jährigen Mann ist 8,375.

1.000 EUR x 12 Monate x 8,375 = 100.500 EUR

Wenn Sie von der heutigen Miete ausgehen und diese so in die Formel einsetzen, dann haben Sie den Vorteil, dass die zukünftigen Mietsteigerungen nicht berücksichtigt werden.

Mir stellt sich jedoch die Frage, warum Sie den Niessbrauch abgelten sollen. Wenn N das Haus verkaufen will, dann gibt er seinen Nießbrauch an dem Haus doch freiwillig auf um schnell den einmaligen Ertrag zu erhalten. Warum aber sollten Sie ihn für die freiwillige Aufgabe auch noch bezahlen müssen? Das käme doch nur in Betracht, wenn auch Sie ein nennenswertes Interesse an der sofortigen Zahlung des Kaufpreises haben. Ansonsten halte ich die Forderung einer Abgeltung nicht wirklich für fair. Doch dies ist mehr eine wirtschaftliche, psychologische und verhandlungstaktische Frage. Mit Juristerei kommen Sie insoweit nicht weiter.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
-Rechtsanwalt-

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax.: 040 - 24 88 21 97
Email:post@ra-breuning.de

www.ra-breuning.de
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