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Nießbrauch, Unterschied zwischen Haus und Grundstück


18.12.2006 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Guten Tag,

wir (2 Geschwister) haben ein Haus inkl. Grundstück geerbt. Für das "Haus" ist testamentarisch ein Nießbrauch eingeräumt.

Bisher gingen sowohl die Erben, wie auch der Anwalt des Nießbrauchers davon aus, dass der Nießbrauch für das "Haus" natürlich das Grundstück einschließt, der Nießbraucher folglich die Kosten des Grundstücks (Grundsteuer, Straßenreinigung, Schneeräumen) zu tragen hat und darüber verfügen kann.

Da im Testament allerdings tatsächlich nur vom "Haus" gesprochen wird, das Grundstück aber nicht explizit erwähnt ist, geht nun das Finanzamt davon aus, dass der Nießbrauch nicht das Grundstück betrifft und die Grundsteuer von den Erben zu zahlen ist.

Das wäre ja noch erträglich, würden sich nicht zahlreiche weitere Fragen daraus ergeben. Beispielsweise:
– Wer sorgt Schneeräumen und Straßenreinigung?
– Wer zahlt für einen Rohrbruch der zwar auf dem Grundstück aber außerhalb des Hauses auftritt?
– Wer finanziert die Gartenpflege?
– Stünde ein Mietanteil (für Gartennutzung) den Erben zu?
– Könnten die Erben auf dem Grundstück bauen, einen Teil des Grundstücks verkaufen oder verpachten?
– Könnten die Erben u. U. den Garten sogar nutzen und sich dort z. B. eine Gartenhütte bauen (ein Scherz)?

Wie ist die allgemeine Rechtsauffassung in solchen Fällen? Werden Haus und Grundstück getrennt betrachtet, oder gehören sie, wie bisher von allen Beteiligten angenommen, zusammen? Gibt es dazu vielleicht Urteile? Und welche weiteren Konsequenzen könnten sich noch ergeben?

Vielen Dank im Voraus.

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Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Fraglich ist ob hier ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht vorliegt.
Das in § 1093 BGB beschriebene Wohnungsrecht hat zum Gegenstand, dass eine bestimmte Wohnung oder einzelne Räume in einem Haus unter Ausschluss des Eigentümers genutzt werden dürfen. Der Eigentümer darf die umfassten Räume also auch nicht ohne weiteres betreten. Allerdings muss er für die Instandhaltung, die Hausversicherung und die Grundsteuer aufkommen.
Die Grundstücksnutzung ist hier gemeinsam soweit sie für die allgemeinen Wohnzwecke notwendig ist. Eine Erstreckung auf weitere Räume (Garagen, etc.) und Grundstücksteile (Garten, etc.) ist zulässig sofern die Benutzung im Rahmen des hauptsächlichen Wohnzwecks erfolgt. Sofern keine genaue Nutzung beschrieben ist (notarielle Urkunde, Grundbuch oder Auslegung des Testamentes) sind hier die allgemeinen Lebens- und Wohngewohnheiten maßgebend. Hat der Berechtigte bisher auch das Haus bewohnt, so dürfte die bisherige Nutzung (etwa des Gartens) zugrunde gelegt werden. Eine genaue Beurteilung ohne genaue Kenntnis der Sachlage ist im Rahmen der Erstberatung und des knappen Sachverhaltes nicht möglich. Hierzu wären u.a. die vorgenannten Urkunden einzusehen.
Der Wohnrechtsinhaber trägt die laufenden Kosten, wie Gas, Wasser, Müllabfuhr oder Strom, genauso wie gewöhnliche Reparaturen. Außergewöhnliche Reparaturen wie Sturmschäden, Wasserrohrbruch oder Dachschäden muss dagegen der Eigentümer zahlen. Das gilt auch für Zinsen und Steuern.
Durch den gewöhnlichen Gebrauch entstandene Abnutzung hat er nicht zu vertreten.

Hiervon ist der Nießbrauch zu unterscheiden. Dieser ist weiter gehend. Der Nießbrauch ist eine Dienstbarkeit, durch welche der Belastungsgegenstand in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen aus dem Belastungsgegenstand zu ziehen. D.h. beim Wohnrecht darf der Begünstigte lediglich das Haus bewohnen, beim Nießbrauch darf er die Räume auch weitervermieten und die Mieterträge behalten.
Allerdings hat der Nießbraucher auch u.a. die öffentlichen Lasten (Grundsteuer, etc.) zu tragen. Für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung (Schneeräumen, etc.) hat der Nießbraucher zu sorgen. Für außergewöhnliche Belastungen (Rohrbruch, etc.) ist der Eigentümer verantwortlich. Der Nießbraucher trägt lediglich die gewöhnlichen Erhaltungskosten.
Sofern der Garten nicht zum Nießbrauch gehört, hat der Eigentümer die Kosten für die Gartenpflege zu tragen.
Dann ist er auch zur alleinigen Nutzung des Gartens berechtigt.
Bau, Verkauf und Verpachtung ist an Sachen, die nicht Bestandteil des Nießbrauchs sind unproblematisch möglich. Sofern Sie Bestandteil sind nur insofern der Nießbrauch hierdurch nicht eingeschränkt wird.

Welche Art der Belastung nun auf dem Haus liegt müssen Sie selbst durch Lektüre der notwendigen Urkunden und des Grundbuches entscheiden.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2006 | 17:32

Hallo Herr Boukai,

ich habe mich offenbar ausgesprochen unklar ausgedrückt, denn leider haben Sie mir (bisher) nichts Neues mitgeteilt.

Hier die Fakten:
– es wurde im Testament KEIN Wohnrecht sondern definitiv ein Nießbrauch festgelegt,
– wörtlich steht im Testament: "X erhält den lebenslangen Nießbrauch für mein HAUS in …"

Ob der Erblasser mit diesem Satz ausschließlich das Haus oder zusätzlich das dazugehörige Grundstück gemeint hat, ist nicht bekannt.

Das Finanzamt meint jedenfalls, der Nießbrauch betreffe nur das HAUS, nicht das Grundstück, weshalb die Erben die Grundsteuer zahlen müssen.

Meine Fragen sind:

1. Umfasst der Nießbrauch aufgrund des Testaments tatsächlich nur das Haus, und das Grundstück gehört nicht dazu?

2. Ist eine solche Trennung von Haus und Grundstück praktikabel (Wie kann man Haus und Grundstück denn auseinander halten)?

2. Muss man nicht eher davon ausgehen, dass ein Nießbrauch für ein Haus das dazugehörige Grundstück einschließt, denn weitere Häuser gibt es auf dem Grundstück nicht?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2006 | 10:14

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in).

Ich bitte um Nachsicht wenn meine Antwort zu umständlich formuliert war.
Es geht hier darum festzustellen, was der Erblasser wirklich gewollt hat. Dabei ist keinesfalls nur am genauen Wortlaut festzuhalten. Vielmehr sind im Rahmen der Auslegung Faktoren wie der übliche Sprachgebrauch des Erblassers, der Wortlaut, evt. Widersprüche oder Begleitumstände des Testamentes, die Vorgeschichte, der Zweck der Verfügung sowie die Verkehrssitte zu beachten. So kann es durchaus sein, dass der Erblasser mit "Haus" stets das gesamte Grundstück meinte. Evt. kann hier auch bei Rechtsunkundigen mit Nießbrauch am Haus das Wohnungsrecht gemeint sein. Dieses bezieht sich tatsächlich nur auf das Haus bzw. die Wohnräume. Daher habe ich Ihnen die Alternative Wohnungsrecht dargestellt.
Im Zweifel müsste das Testament vom Nachlassgericht geprüft werden.

Geht man lediglich vom Wortlaut Ihrer Zitierung aus, so ist natürlich der Nießbrauch am Haus gemeint. Grundsätzlich muss nicht das gesamte Grundstück umfasst sein.
Jedoch sind das Teilgrundstück und das darauf befindliche Haus als wesentlicher Bestandteil nicht trennbar. D.h. die beschränkt dingliche Dienstbarkeit des Nießbrauchs kann nicht lediglich auf das Haus bezogen sein. Vielmehr ist das darunter befindliche Teilgrundstück, nicht notwendigerweise das gesamte Grundstück mit umfasst.
Handelt es sich wie von Ihnen vorgegeben um ein Grundstück mit nur einem Haus spricht doch einiges dafür, dass der gesamte Grund umfasst sein soll.
Ob das restliche Grundstück nun von dem Nießbrauch umfasst sein soll muss jedoch durch Auslegung des Testamentes ermittelt werden. Maßgeblich ist der wirkliche Wille des Erblassers. Hier ist nach den bereits genannten Kriterien vorzugehen. Sofern der Berechtigte das Haus/Grundstück bereits vor dem Erbfall nutzte, sollte der Umfang der Nutzung ebenfalls in die Erwägungen mit einbezogen werden.

In jedem Fall haben Sie gegen den Berechtigten Anspruch auf Tragung der öffentlichen Lasten in Höhe des anteilig genutzten Grundstückes. Als Eigentümer haben Sie stets die öffentlichen Lasten zu tragen. Im Innenverhältnis zum Berechtigten haben Sie dann jedoch Anspruch auf Freistellung.

Ich hoffe Ihnen insoweit geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

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