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Niederschlagswasser von Nachbar sickert in Gebäude

| 30. Januar 2019 04:44 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Abwägung zwischen selbständigem Beweisverfahren und Klage in einem konkreten Einzelfall.

Hallo, ich habe folgendes Problem.
Mein Grundstück mit EFH befindet sich unterhalb eines großen ehemaligen Bauernhofes. Meine Grenz- und zugleich Stützmauer erstreckt sich auf ein länge von ca. 25 Metern. Diese Mauer ist ca. 2.5m hoch und bei meinem Nachbarn komplett in den Boden eingelassen. Da mein Grundstück darunterliegt, liegt bei mir die Mauer sogleich als Außenwand für meine Garage, Heizraum und teil eines Anbaus frei. Dazu sei zu sagen der Bau stammt aus den 50iger Jahren und die Stützmauer besteht aus Großen Sandsteinquatern. Schon beim Hauskauf 2010 sprach ich das Thema an, wobei ich nur merkte das an einer stelle der Sandstein leicht feucht war. Damals sagte mir der Nachbar das eine kaputte Dachrinne schuld daran sei, diese aber behoben wird. Nach ca. einem weiteren Jahr bemerkte ich weitere stellen. Der Nachbar sagte das er die Dachrinne längst ausgewechselt hat und nun meine Verstopfte Rinne schuld sei. Hierzu sei zu sagen das die O.g. Garage und der Anbau, auf der Nachbarschaftsseite mit Dachrinnen entwässert und über ein Rohr zurück auf meine Seite in meinen Kanal fließt. Ich konnte jedoch keine Schäden feststellen tauschte aber dennoch die alten stahl Ablaufrohre durch verzinkte. Eine Besserung brachte das aber nicht und seit ca. einem halben Jahr tropft es nun schon bei starkem regen bzw. Schmelzwasser in meinen Heizraum, des weiteren drückt es Wasser durch meine Garagenwand. Ich habe zuerst mit meinem Nachbarn gesprochen und ihm angeboten eine Baufirma zu beauftragen um dieses Problem zu lösen und uns die kosten zu teilen. Seine Antwort war: Das ginge im nichts an, ich solle auf seinem Grundstück entlang der Mauer, Graben und eine Drainage setzten er wird sich hier nicht an den kosten beteiligen. Ich zeigte ihm meinen Heizraum, Anbau usw. inkl. ein Video von der tropfenden Decke. Doch er meinte nur das er vor 20 Jahren den alten Eigentümern 5000DM gegeben hat zum Abdichten der Wand, die diese Arbeiten jedoch nie ausführten und er habe das schriftlich. Sein Grundstück ist sehr Groß ganz oben am Berg steht das Wohnhaus darunter kommt der gepflasterte Hof mit einer Fläche von ca. 500m2 auf der gesamten Hoffläche gibt es keine Ablaufrinnen, ein teil fließt über die Große Auffahrt direkt auf die Straße der anderen Teil Richtung meines Hauses. Wäre es bis zu meinem Haus gepflastert würde man es mit rinnen evtl. abfangen können. Doch ca. 15m vor meiner Stützmauer hört das Pflaster auf und es beginnt bis zur Mauer ein gewachsener Boden, jedoch wegen Hühnerhaltung, ohne Gras o.ä. pflanzen und der durch Jahrzehnte lange Tierhaltung so stark verdichtet ist das hier kein Wasser mehr versickert und wenn es versickert kommt es bei mir halt weiter unten raus. Etwas weiter nach vorne befindet sich das alte Silo, das mal mit Betonplatten als Boden verschalt war. Die Platten sind mehrfach gebrochen und ca. 10cm breite Risse durchziehen das Fundament hier dringt das Wasser ebenfalls ein und sobald es regnet dauert es mittlerweile noch ca. 30 min bis es durch meine Garagenwand sickert. Nach anfrage beim Bauamt vor vier Wochen sagte man mir das man den Herrn kenne und schon schlechte Erfahrungen mit ihm gemacht hat und man da Vorsichtig agieren müsse. Man werde es sich aber notieren und mal vorbeischauen. Ja Danke! Ein nochmaliger Versuch mit meinem Nachbarn zu reden endete gestern mit den Worten auf meine Aussage: Ich habe kleine Kinder das ist doch nicht gut mit dem Wasser gerade im Anbau da setzt sich Schimmel an! Antwort: Hättest dir halt keine Kinder angeschafft. So damit hat sich das Thema für mich erledigt anscheinend will er es nicht anders.
Tut mir leid für den langen Text. Wie stehen hier meine Chancen und was wäre die nächste Instanz.
Danke im voraus für Ihre Antwort

30. Januar 2019 | 09:23

Antwort

von


(188)
An der alten Ziegelei 5
48157 Münster
Tel: 0251-9320 5430
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihren sehr interessanten und reichhaltigen Sachverhalt, aus dem sich im Grunde sogar zwei Gegner ergeben: den Nachbarn einerseits, den damaligen Verkäufer andererseits.

Ihre Fragen beantworte ich Ihnen gerne wie folgt:

Zunächst ist strikt zu trennen zwischen dem öffentlichen Recht und dem privaten Recht. Wenn Sie dem Bauamt eine Mitteilung machen, dann prüft das Bauamt den Sachverhalt allein aus öffentlich-rechtlicher Sicht.

Dies könnte bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt durchaus zur Folge haben, dass das Bauamt gegen Ihren Nachbarn eine bauordnungsrechtliche Verfügung erlässt. Eine solche Verfügung kann den Inhalt haben, dass der Nachbar unter Meidung eines Zwangsgelds bauliche Vorkehrungen zu treffen hat, um ein künftiges Einsickern von Niederschlagswasser in Ihre Gemäuer zu unterbinden. Der Nachbar könnte dagegen noch im Wege einer Anfechtungsklage vorgehen.

Ich persönlich halte das aber nicht für sehr wahrscheinlich, die Chancen hierauf für gering. Nach meiner bisherigen Erfahrung verweisen die Bauämter in ähnlichen Fällen regelmäßig auf das private Recht bzw. Nachbarrecht. Ein Angriff gegen die Ablehnung Ihres Antrags auf eine solche bauordnungsrechtliche Verfügung ist in der Regel nicht erfolgversprechend. Insoweit kommen daher die Zivilgerichte ins Spiel mit den verschiedenen Instanzen, auf die Sie ja schon hinweisen.

In Ihrem besonderen Falle halte ich - da es in Bayern leider keine Schiedsämter gibt - ein selbständiges Beweisverfahren für das Mittel der Wahl. Denn ohne Gutachten würden Sie voraussichtlich auch in einem Klageverfahren scheitern. Das Beweisverfahren ist vorzugswürdig bei Interesse an einer eher unkomplizierten Problemlösung ohne Klage und bei Eilbedürftigkeit. Für ausführlichere Informationen zu diesem Verfahren, siehe bitte falls gewünscht meinen Artikel auf meiner Homepage unter https://immoanwalt.nrw/blog/privatgutachten-oder-selbstaendiges-beweisverfahren/

Wenn Sie das Verfahren - bei einem Streitwert bis 5.000 EUR - beim örtlich zuständigen Amtsgericht anhängig machen, könnten Sie dies sogar zur Kostenersparnis ohne Anwalt tun. Sie müssten dafür geschickte und zulässige Beweisfragen formulieren, damit ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die Verantwortlichkeit entweder des Nachbarn oder des Verkäufers aus technischer Sicht näher untersuchen und im Rahmen eines Gutachtens beweisfest niederlegen kann. Anschließend könnten dem Verkäufer oder dem Nachbaren oder eventuell auch beiden entsprechende Fristen zur Beseitigung der unzumutbaren Zustände gesetzt werden und nach Fristablauf dann eine Schadensbeseitigung auf deren Kosten durchgeführt werden. Nachteil: Wenn dann dennoch nicht gezahlt wird, müssten Sie dann doch klagen.

Ansprüche gegenüber dem Nachbarn könnten sich aus den einschlägigen nachbarrechtlichen Vorschriften des BGB ergeben, hier insbesondere § 906 BGB und § 1004 BGB , Ansprüche gegenüber dem Verkäufer möglicherweise - im Rahmen einer verlängerten zehnjährigen Verjährungsfrist - aufgrund des Gesichtspunkt eines verdeckten Mangels bzw. der Arglist im Sinne des § 444 BGB .

Ich hoffe, dass Ihnen diese Antworten weiterhelfen. Sollten Sie weiteren anwaltlichen Rat suchen, so melden Sie sich gerne. Entsprechend qualifizierte Anwältinnen und Anwälte vor Ort finden Sie ansonsten unter https://www.anwalt.de oder bei der Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche

Nutzen Sie bei Bedarf bitte unbedingt ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufriedenstellen kann und Sie keinen Anlass zu einem Punktabzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 30. Januar 2019 | 12:45

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