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Nießbrauchrecht und Nebenkosten III


| 22.05.2007 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger




Ich bin Eigentümer eines halben Miteigentumsanteil einer Eigentumswohnung. Die andere Hälfte gehört B. In der Wohnung wohnt C auf Basis eines grundbuchlich besicherten Nießbrauchrechts. Zu diesem Recht wurde vereinbart, dass C über § 1047 BGB hinaus alle gewöhnlichen und außerordentlichen öffentlichen und alle privatrechtlichen Lasten zu tragen hat. C trägt diese Lasten nicht, zahlt also weder Wasser, Heizung, Hausgeld, Gemeinschaftskosten und Grundsteuer. Diese Lasten fordert die Hausverwaltung von mir und B. Ich wurde verurteilt die Kosten an die Hausverwaltung zu zahlen. Nach meiner Klage gegen B auf Zahlung der hälftigen Kosten zahlt jetzt auch B. B beteilgt sich jedoch nicht daran die Nebenkosten regelmäßig von C neu einzufordern, also an den entsprechenden Klagen und Vollstreckungsversuchen sondern zahlt seinen Anteil aus eigenem Vermögen ohne eine Erstattung von C zu fordern. In der Vergangenheit verklagte ich C regelmäßig auf Zahlung der angefallenen Kosten und erhielt entsprechende Titel. Das Einkommen von C liegt jedoch nur geringfügig über der Pfändungsgrenze, so dass ich zwar immer neue Titel gegen C erhalte aber sich meine Gesamtforderung mit jeder Klage nur weiter erhöht. Diese Prozedur läuft seit ca. 10 Jahren.

In der Forderung der Hausverwaltung gegen mich sind auch explizit die Heiz- und Wasserkosten der Wohnung (also nicht nur die Umlage für das Gesamtobjekt) enthalten. Wie oben beschrieben hat das Gericht bereits erkannt, dass ich und B (bzw. im Zweifelsfall nur ich weil Gesamtschuldner) diese Kosten der Hausverwaltung zu zahlen habe. Ich möchte nun unterbinden, dass die Wohnung in Zukunft weiter mit Heizenergie (Zentralheizung) und Wasser versorgt wird. Wohnungsspezifische Absperrventile sind nur innerhalb der Wohnung vorhanden. Um die Absperrung der Versorgung von außerhalb der Wohnung zu ermöglichen sind bauliche Massnahmen in einer (Einbau Ventile) oder mehren (Einbau gesonderter Versorgungsstränge bis zum Keller) fremden ETW sowie am Gemeinschaftseigentum nötig.

Nach meinem Verständnis bin ich Lieferant von C, mein Lieferant ist die Hausverwaltung und deren Lieferant sind die Stadtwerke. Derzeit erbringt demnach mein Lieferant für meinen Kunden auf meine Rechnung Leistungen was ich unterbinden möchte.

Meine Fragen:

1.) Was ich muss ich konkret tun um in Zukunft als Miteigentümer eine Belieferung der Wohnung mit Heizenergie und Wasser zu unterbinden sofern ich für die Belieferung nicht eine der Entwicklung der Vergangenheit und der Pfändungsprolematik angemessene Vorrauszahlung von C erhalte die auch die Begleichung der entstandenen Rückstände erlaubt? Mir ist bekannt, dass es für die Unterbrechung der Lieferung von Energie und Wasser Zumutbarkeitsgrenzen gibt. Soweit diese bei einem Zahlungsverzug von 5 Jahren noch nicht überschritten sind bitte ich auch die entsprechenden Fristen in der Antwort zu berücksichtigen.

2.) Auf die erste Einstellung meiner Frage im Portal wurde geantwortet ich sei verpflichtet technische Massnahmen zu veranlassen, die eine Lieferung auf Vorkasse ermöglichen, z.B. indem ich entsprechende Geräte wie Münzzähler installieren lasse oder C Alternativen wie Ölradiatoren für die Heizung zu stellen um die Zumutbarkeit zu gewährleisten. Nun ist mir bekannt, dass, sofern ein diekter Vertrag eines Wohnungsnutzers mit einem Versorger bzw. Stadtwerk besteht, der Versorger nicht verpflichtet ist entsprechende Geräte installieren zu lassen und zwar weder für Energie (bei E-Heizung also auch Heizenergie) noch für Wasser. Die Versorger sind auch nicht verpflichtet Alternativen zu schaffen sondern können die Lieferung nach entsprechender Fristsetzung einstellen und ggfls. erst gegen Zahlung eines Sicherungsbetrages wieder aufnehmen. Welche Besonderheiten ergeben sich aus dem geschilderten Sachverhalt, die mir ein derartiges Vorgehen nicht gestatten?

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen summarisch wie folgt beantworten:

Mit der wohl überwiegenden Rechtsprechung geht beispielsweise das Amtsgerichts München (Beschluss vom 13. September 2005, Az. 415 C 23505/05) davon aus, dass ein Unterbinden der Versorgungszuleitung rechtswidrig sei, auch wenn die Nebenkosten nicht gezahlt wurden. Solange die Mieter noch in der Wohnung lebten, dürfe der Vermieter sie nicht von Versorgungsleistungen wie der Stromzufuhr ausschließen. Eine entsprechende Einstweilige Verfügung wurde zu Lasten des Vermieters erlassen und auf Widerspruch ausdrücklich vom Landgericht München I (Beschluss vom 24. November 2005, 15 T 19143/05) bestätigt.

Das Amtsgericht Bergheim hat nur dann ein Zurückbehaltungsrecht an Strom angenommen, wenn das Mietverhältnis wegen Mietrückständen schon beendet sei (Urteil vom 15. Dezember 2003, Az. 27 C 744/03).

Alles in Allem wird eine Sicherstellung der Zahlung nur dann möglich sein, wenn technische Geräte, wie Münzzähler, vorgeschaltet werden.

Dieser Umstand wird als zumutbar anzunehmen sein. Ansonsten ist mit der Rechtsprechung kaum davon auszugehen, dass das Vermieterinteresse an Geld dem Interesse des mieters an Versorgung überwiegt.

Stellen Sie die Versorgung ab, werden Sie mit einer Einstweiligen Verfügung gegen sich rechnen müssen.

Der direkt Versorgervertrag unterscheidet sich rechtlich insoweit, als dass nicht Sie Versorger sind, sondern eine ordnungsgemäße Mietsache zur Verfügung stellen müssen.

Leider kann ich Ihnen hier nicht mehr Hoffnungen machen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2007 | 14:28

Sehr geehrter Herr Steiniger,

die von Ihnen aufgeführten Urteile und beziehen sich auf Verträge zwischen Mieter und Wohnungseigentümer bzw. Vermietern. Auch schreiben Sie weiter von Vermieterinteressen. In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit den Mietvertrag bei Zahlungsrückständen der vertraglich vereinbarten Nebenkosten außerordentlich zu kündigen und ist somit nicht gezwungen dauerhaft unentgeldliche Leistungen für den Wohnungsnutzer zu erbringen. Diese Möglichkeit habe ich nicht. Ich habe zwar die Möglichkeit der Klage gegen C auf Zustimmung zur Löschung des Nießbrauchrechts aber dies ist wegen der zu berücksichtigenden Rechten (auch solchen dritter, Schuldverhältnisse, Erbschaftsregelungen usw.) wesentlich komplizierter und langwieriger. Ich bin somit in einer erheblich schwächeren Position als ein Vermieter. Warum gehen Sie dennoch davon aus, das die genannte Rechtsprechung auch für einen Vertrag zwischen Wohnungseigentümer und Nießbraucher einer Wohnung zu berücksichtigen ist? Nach meiner Einschätzung wäre ein Bezug nur gegeben wenn auch die Kriterien die eine Löschung des Nießbrauchrechts rechtfertigen die selben sind wie die die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Freundliche Grüße

Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2007 | 14:33

Îch gebe Ihnen Recht, dass Ihre Position schwächer als die eines Vermieters ist. Totzdem halte ich die zu Grunde liegenden Erwägungen auch auf diesen Fall für übertragbar. Ihnen steht (wenn auch schwierig durchsetzbares) Recht zu, darüber hinaus können Sie sich durch Münzzähler "schützen".

Nach meiner Auffassung spricht daher vieles dafür, auch hier Vorrang den Interessen des Nießbrau-Nehmers einzuräumen, der ein Recht auf ordnungsgemäße Überlassung hat.

Sicherlich lässt sich auch Ihre Position argumentativ darstellen. Ich habe aber Zweifel, ob Sie damit erfolgreich sein werden.

Bewertung des Fragestellers |


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