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Nießbrauchrecht und Nebenkosten


| 21.05.2007 20:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe





Ich bin Eigentümer eines halben Miteigentumsanteil einer Eigentumswohnung. Die andere Hälfte gehört B. In der Wohnung wohnt C auf Basis eines grundbuchlich besicherten Nießbrauchrechts. Zu diesem Recht wurde vereinbart, dass C über § 1047 BGB hinaus alle gewöhnlichen und außerordentlichen öffentlichen und alle privatrechtlichen Lasten zu tragen hat. C trägt diese Lasten nicht, zahlt also weder Wasser, Heizung, Hausgeld, Gemeinschaftskosten und Grundsteuer. Diese Lasten fordert die Hausverwaltung von mit und B. Wir wurden verurteilt die Kosten an die Hausverwaltung zu zahlen und zahlen jetzt jeweils hälftig. In der Vergangenheit verklagte ich C regelmäßig auf Zahlung der angefallenen Kosten und erhielt entsprechende Titel. Das Einkommen von C liegt jedoch nur geringfügig über der Pfändungsgrenze, so dass ich zwar immer neue Titel gegen C erhalte aber sich meine Gesamtforderung mit jeder Klage nur weiter erhöht. Diese Prozedur läuft seit ca. 10 Jahren.

In der Forderung der Hausverwaltung gegen mich sind auch explizit die Heiz- und Wasserkosten der Wohnung (also nicht nur die Umlage für das Gesamtobjekt) enthalten. Wie oben beschrieben hat das Gericht bereits erkannt, dass ich und B (bzw. im Zweifelsfall nur ich weil Gesamtschuldner) diese Kosten der Hausverwaltung zu zahlen habe. Ich möchte nun unterbinden, dass die Wohnung in Zukunft weiter mit Heizenergie (Zentralheizung) und Wasser versorgt wird. Wohnungsspezifische Absperrventile sind nur innerhalb der Wohnung vorhanden.

Wie und gegen wen muss ich vorgehen um die Lieferung von Heizenergie und Wasser für die Wohnung in Zukunft zu unterbinden? Bei der Beantwortung meiner Frage bitte ich auch die genannte Pfändungsproblematik zu berücksichtigen. Konkret: wenn z.B. (die Antwort kann ich jetzt nicht vorwegnehmen) der Zugang zur Wohnung eingeklagt werden muss um die Ventile abzusperren und zu verplomben, dann ist zu berücksichtigen, dass ein aufbrechen der Plombe durch C und sich daraus evtl. ergebende weitere Verfahren wiederum nur in einem nicht zu realisierenden Titel gegen C münden würden.
Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage kurz wie folgt:

Wie Sie selbst schreiben, wird ein Absperren der Leitungen in der Wohnung wenig Sinn machen, wenn C die Plomben aufbrechen kann. Darüber hinaus dürfte ein solch radikales Vorgehen wohl für C unzumutbar sein, da die Versorgung mit Wasser und Heizung zu den elementaren Erfordernissen des Wohnens und somit der Ausübung des Niessbrauchs gehört. Mir ist bewußt, dass Sie sich in einer sehr misslichen Lage befinden, aber Sie sollten nicht riskieren, dass C in einem solchen Verfahren obsiegt.

Insofern wird die Antwort auf Ihre Frage eher technisch als rechtlich zu geben sein.
Sie sollten die Frage klären, ob durch bauliche Veränderungen die Möglichkeit besteht, die Zufuhr von Wasser und Heizung ausserhalb der Wohnung abzuriegeln. Dann sollten Sie klären, ob es technisch möglich ist, die Zufuhr durch einen Münzapparat o.ä. zu gewährleisten, so dass C erst nach Bezahlung die Leistungen nutzen kann. Solche Möglichkeiten werden teilweise von Stromversorgern angeboten. Evl. wird dies auch für weitere Versorgungsleistungen möglich sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de


Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2007 | 12:29

Sehr geehrte Frau Plewe,

Sie haben widersprüchliche Aussagen gemacht. Sie schreiben einerseits ein Absperren sei vermutlich unzumutbar und dann aber es sei die Möglichkeit baulicher Veränderungen zu prüfen um die Versorgung abzuriegeln.

Ich habe eine rechtliche und keine technische Frage gestellt. Abgesehen davon, dass Ihre technischen Anmerkungen nicht zielführend sind da Münzautomaten für eine Zentralheizung gar nicht erhältlich sind spielt es auch keine Rolle wie die Versorgung bei Nichtzahlung unterbrochen wird. Im Zweifelsfall kann ich selbst der "Automat" sein und das Ventil schließen wenn keine Zahlung eingeht oder eine Person damit beauftragen. Andererseits kann C einen Automat genauso umgehen wie C eine Plombe brechen kann.

Hier handelt es sich daher primär um ein rechtliches Problem. Ich kann weder ohne weiteres die Wohnung von C betreten um dort Umbauten vornehmen lassen oder Ventile zu schließen und den Verschluss überwachen noch Umbauten am Gesamtobjekt vornehmen lassen da dafür die Eigentümergemeinschaft zustimmen müsste. Weiter sind hier gerade rechtliche Feinheiten zu berücksichtigen, z.B. ob eine gebrochene gerichtlich verfügte Plombierung ggfls. strafrechtliche Konsequenzen oder unter welchen Umständen eine privat veranlasste solche hat.

Ich habe daher extra gebeten anzugeben gegen wen ich überhaupt vorgehen muss. In Frage kommt hier z.B. die Hausverwaltung, die auf meine Rechnung Heizung und Wasser liefert. Evtl. ist ja schon ausreichend dieser eine Lieferung gerichtlich untersagen zu lassen bzw. dieser die Haftung für die entstehenden Kosten gerichtlich zuzuweisen. Es obliegt dann der Hausverwaltung technisch dafür Sorge zu tragen, dass nichts mehr geliefert wird. In Frage kommt evtl. auch die Eigentümergemeinschaft oder C selbst. Solche Aspekte wären in einer Antwort zu berücksichtigen. Ich möchte mir hier aber die Antwort nicht selbst geben.

Vielleicht bin ich in der Tat verpflichtet unter den gegebenen Umständen C weiter kostenlos mit Wasser und Heizenergie zu versorgen wie Sie es andeuten und jedwede versuche die Lieferung zu unterbinden bzw. unterbinden zu lassen sind von vornherein zum Scheitern verurteilt. Nur hätte ich dann eben dazu auch gern eine entsprechende Antwort mit Verweis auf die einschlägigen Gesetze und Rechssprechung, speziell zu evtl. bestehenden Unterschieden zwischen Nießbrauchern und Mietern und keine Vermutungen.

Sie Frau Plewe haben keine Antwort auf meine Frage gegeben. Insbesondere fehlt es am Eingehen auf die entsprechende Rechtslage. Ich hatte nicht nach technischen Ideen gefragt sondern gegen wen ich hier wie vorgehen muss. Ich bitte Sie daher die Frage ungeachtet etwaiger weitere Ausführungen von Ihnen im Anschluss Ihrer Antwort wieder in das Portal einzustellen, damit mir erneut die Möglichkeit einer kostenlosen Nachfrage entsteht. Wenn dies systembedingt nicht möglich ist (z.B. weil meine hier gemachten Hinweise automatisch als Nachfrage gewertet und die Frage geschlossen und gebucht wird)können Sie an dieser Stelle auch auf weitere Ausführungen verzichten und ich werde die Frage selbst wieder neu einstellen. Wenn sich für meinen derzeitigen Einsatz kein Anwalt findet bin ich auch bereit den Einsatz erheblich zu erhöhen. Ich erwarte aber in jedem Fall eine korrekte Antwortung und keine widersprüchlichen Spekulationen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2007 | 15:07

Sehr geehrter Fragesteller,

wie bereits in meiner Antwort erwähnt, ist es für C aus dem Niessbrauchsverhältnis nicht zumutbar, wenn Sie Wasser und Heizung kompett abstellen, ohne C gleichzeitig eine Möglichkeit zu geben, gegen Entgelt an Wasser und Heizung zu kommen. Insofern ist die Antwort nicht widersprüchlich. Es wird für C auch unzumutbar sein, wenn Sie jedesmal in die Wohnung gehen müssen, um auf - oder zuzusperren, je nach Geldeingang. Bei der Frage der Zumutbarkeit hat ein Gericht einen Ermessensspielraum, so dass eine exakte Vorhersage nicht möglich ist.

Deshalb sind zunächst die technischen Gegebenheiten zu klären, bevor geklärt werden kann, wie sich dies rechtlich durchsetzen läßt.

Gegen die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft können Sie nicht vorgehen. Sollte von Seiten des Hauses auf Ihre Veranlassung eine Absperrmöglichkeit eingebaut werden, so hätten in jedem Fall Sie die Kosten zu tragen, da diese durch Ihre Wohnung veranlasst wurden.

Sie könnten allenfalls gegen C vorgehen und die Duldung des Einbaus einer Absperrmöglichkeit in der Wohnung verlangen, wobei ich erhebliche Zweifel habe, ob ein Gericht dies als für C zumutbar erachtet. Für die Frage der Zumutbarkeit wird es eine erhebliche Rolle spielen, ob Sie geeignete technische Alternativen anbieten können, z.B. Elektroradiator und Elektroboiler, womit das Problem dann auf den Stromanbieter verlagert wäre, der wiederum einen Münzapparat anbieten könnte.

Mit dieser Beantwortung wird die Frage systembedingt geschlossen und gebucht. Sie können die Frage jederzeit zu neuem Einsatz neu einstellen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin




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