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Nießbraucher an Immobilie will Klauseln in Mietvertrag mit neuen Mietern setzen

| 14.07.2018 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Herr X möchte als lebenslanger Nießbraucher einer Immobilie eine darin befindliche Wohnung neu vermieten.

Der zukünftige Mieter plant, auf eigene Kosten umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung durchzuführen (geschätzte Kosten rund 30 T. Euro).
Dafür möchte er verständlicherweise, dass im Mietvertrag (1) eine Kündigung aus Eigenbedarf ausgeschlossen wird ebenso wie (2) zukünftige Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung durch den Vermieter nicht gegen den Willen des Mieters durchgeführt werden können.

Sind diese im Mietvertrag schriftlich festzuhaltenden Regelungen (1) und (2) wirksam, wenn der Nießbrauch durch den Tod des Nießbrauchers erlischt?
Wenn ja: Welche Formulierung wäre am eindeutigsten?

Der Kontakt zum Eigentümer ist nicht dergestalt, dass ein gemeinsames Unterzeichnen des Mietvertrages möglich wäre.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Durch Individualvereinbarung kann die ordentliche Kündigung durch den Vermieter auf Lebenszeit ausgeschlossen werden. Daran wäre auch der Rechtsnachfolger des Vermieters gebunden.

Eine Musterformulierung wäre: "Der Vermieter verzichtet unbefristet auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Das Mietverhältnis endet mit dem Tod des Mieters."

Da § 555d Abs. 7 BGB nur abweichende Vereinbarung zuungunsten des Mieters verbietet, wird eine Klausel, die eine Modernisierung der Wohnung oder die Erhöhung der Miete deswegen von der Zustimmung des Mieters abhängig macht, möglich. "Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555d BGB sind an die vorherige Zustimmung des Mieters gekoppelt. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nicht. Dies muss im Einzelfall ausgehandelt werden."

Beim Tod des Nießbrauchers tritt der Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein und muss diese Klauseln gegen sich gelten lassen, § 1056 Abs. 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.07.2018 | 20:11

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