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Nießbrauchende&Eigentümerübergang§Mieterhöhung

07.02.2008 00:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,


nach natürlichem Erlöschen eines Nießbrauchs auf vermietetem Wohneigentum stellt sich folgende Frage:

Im Rahmen des Nießbrauchs wurden Vereinbarungen zur Mieterhöhung mit der Garantie dieser Miete über mehrere Jahre verknüpft,diese sind persönlich gehalten ("...ich garantiere...").

Besitzt diese Garantie bindenden Charakter für den Eigentümer in Bezug auf Möglichkeit und Bandbreite einer Mieterhöhung?

Fakten;

Altmietvertrag, weder Abschrift noch Original verfügbar..
(bzw.:auf andere Namen lautend)

Die Garantie liegt mehr als 12 Monate in der Vergangenheit

Garantie ergibt sich aus Einwilligungsrückschreiben des Mieters zur letzten Erhöhung,darin als Angebot d. Vermieters aufgeführt

Die Miete befindet sich knapp an bzw.unter der maximalen unteren Vergleichsschwelle des Mietspiegels

Das Objekt befindet sich in München,die Mietvergleichswerte auf Qm-Basis basieren auf einem neuen Gutachten nach WoFlv4


Bitte beantworten sie die Frage umfassend,auch in Hinsicht auf die Perspektiven eines eventuellen Rechtsstreits,selbstverständlich in diesem Fall unverbindlich.

Bitte ersparen sie sich den Verweis auf einen Anwalt vor Ort,und antworten sie nur,falls sie eine umfassende Einschätzung des dargestellten Sachverhalts erwägen.


Grüße,
.M









Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Nach dem Erlöschen des Nießbrauchs gilt der Mietvertrag mit allen Zusatzvereinbarungen natürlich weiter. Ist der Mietvertrag nicht mehr vorhanden, gilt das Gesetz.

Sollte der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen erklären, kann der Mieter die Einwendung der schriftlichen Mietzinsgarantie abgeben.

Leider geben Sie nicht ausführlich den Wortlaut des Einwilligungsrückschreibens wieder, sodass eine konkrete Auslegung der individuellen Vereinbarung nicht möglich ist. Die Parteien tragen in einem Prozess das Risiko der Auslegung.

Eine Auslegung anhand des Wortlautes, der Systematik und des Sinn und Zwecks der Regelung kann zu dem Ergebnis führen, dass sich die Mietvertragsparteien nach der letzten Erhöhung auf eine Mietzinsgarantie einigten bzw. der Vermieter auf sein Recht nach § 558 BGB auf Mieterhöhung verzichtete.

Unschädlich ist zunächst, dass die Vereinbarung 12 Monate zurückliegt. Problematisch könnte jedoch werden, wenn die Mietgarantie keine zeitliche Obergrenze enthält, sprich die Bindung nicht zeitlich auf ein Höchstmaß begrenzt ist. In letzter Konsequenz könnte dieser Umstand über Jahre gesehen zu einem Wegfall der Vertragsgrundlage des Mietvertrags führen, da die Mieten, gerade in München, immer weiter steigen werden und die Miete nach Ihren Angaben schon jetzt im Vergleich nicht so hoch ist. Im Laufe der Zeit käme es zu einem Missverhältnis.

Andererseits entschied der BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, dass einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht entgegen steht, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Die Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich für die ihm auferlegten Einschränkungen zur Verfügung zu stellen, trifft auch auf den Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den Kündigungsbeschränkungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterhöhung nicht im Wege der Änderungskündigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterhöhung verändert hat oder ob die ursprünglich vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch MünchKomm/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 27); für eine teleologische Reduktion des § 558 BGB ist mithin kein Raum.

Ein schützenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm den Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete darüber hinaus auf Dauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des § 558 BGB grundsätzlich nicht bilden.

Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschuss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB).

Derartige Umstände waren im Fall des BGH nicht vorhanden, hier greift aber in diesem Fall ggf. das Einwilligungsrückschreiben.

Daher schätze ich nach überschlägiger Prüfung anhand der nur knappen Angaben das Prozessrisiko vorläufig als offen ein und rate Ihnen, eine gütliche Vereinbarung zu treffen. Ggf. kann eine Einigung auf moderate Erhöhungen in zeitlichen Abständen erzielt werden, die für alle Beteiligten zufriedenstellend ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de



Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2008 | 20:02

Sehr geehrte Frau Dransfeld- Haase,

Kernpunkt der Frage ist, ob die vom damaligen Nutznießer abgegeben Erklärung Bestand besitzt,vielen Dank für den Hinweis,dass Mietverträge und das Gesetz Gültigkeit besitzen.

Zum konkreten Wortlaut:

"Die neue Miete wäre ab Semptember 2006 zu zahlen, und würde bis zum 30. September 2011 von mir garantiert."

(Von mir paraphrasiert: "ich garantiere")

Besitzt also die Garantie Beständigkeit?

Schließlich bezieht sie sich ausdrücklich auf die abgebende (verstorbene) Person,nicht jedoch auf den Mietvertrag,oder den Eigentümer.

Kann der Verzicht des Rechts auf Mieterhöhung von seiten eines Nießbrauchnehmers bei Erlöschen der Garantiebasis auf den Eigentümer übertragen werden?

Mir freundlichen Grüßen,

.M




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2008 | 20:46

Sehr geehrter Ratsuchender!

Nunmehr kann ich zum Kern Ihrer Frage vordringen, da mir der Wortlaut der Vereinbarung bekannt ist.

Der Verzicht besitzt meiner Rechtsauffassung nach Gültigkeit, da die Vertragparteien im Rahmen der Vertragsautonomie die Freiheit besitzen, für die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die ggf. mit Zugeständnissen verbunden war, zukünftig im Gegenzug bis zum Jahre 2011 auf das Recht zur Mieterhöhung zu verzichten. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Vereinbarung in einer Gesamtschau den Mieter eher begünstigt, was aber im Wohnungsmietrecht häufig der Fall ist und nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führt.

Mit dem Tod des Nießbrauchnehmers erlöscht das Recht. Allerdings tritt der Eigentümer nur in den bestehenden Vertrag ein, der auch mündlich geschlossen sein kann. Sie gaben an, dass kein Vertrag mehr vorliegt. Weitere allgemeine Hinweise zum Nießbrauchsrecht gebe ich bewusst nicht, da Sie solche Informationen bekanntlich nicht wünschen. Somit liegt kein Vertrag zu Lasten Dritter vor, sondern der Eigentümer tritt in den Vertrag ein.

Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase
(Rechtsanwältin)

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