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Nießbrauch ohne Grundbuch?


| 14.11.2005 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Hallo,

es würde mich sehr freuen, wenn Sie mir folgende Fragen beantworten könnten:

Wir beabsichtigen in unserem Eigenheim einen Niesbrauch meiner Mutter einzuräumen (für eine Etage mit ca. 45m2), da sie uns finanziell sehr unterstützt hat. Ist dieses grundbuchseitig einzutragen oder reicht in diesem Fall ein einfacher gegengezeichneter Vertrag aus ? Können Sie uns bitte auch etwas zur Gültigkeit eines solchen Vertrages mitteilen.

Weiterhin würde uns interessieren, ob Sie dadurch die Möglichkeit einer Vermietung evtl. auch langfristig an meine Tochter hat.

Vielen Dank !!

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

in Deutschland gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Sie können Ihrer Mutter daher auch nießbrauchähnliche Rechte an der Wohnung durch einen einfachen gegengezeichneten Vertrag einräumen.
Diese Vereinbarung gilt dann aber auch nur zwischen den Vertragsparteien. Wird das Haus z.B. versteigert, wäre der Erwerber seinerseits nicht an Ihren Vertrag gebunden, Ihre Mutter somit bei einer nur schuldrechtlichen Vereinbarung weniger abgesichert. In diesem Vertrag können Sie Ihrer Mutter auch das Recht einräumen, die Wohnung ihrerseits an Ihre Tochter zu vermieten.

Soweit es sich um Wohnungs- oder Teileigentum handelt, kann für die Wohnung ein Nießbrauch nach § 1030 BGB bestellt werden. Ein "richtiges" Nießbrauchsrecht, das gegenüber jedermann wirkt, liegt nur dann vor, wenn es auch im Grundbuch eingetragen ist. Da Inhalt des Nießbrauches das Recht ist, sämtliche Nutzungen der Sache zu ziehen, kann Ihre Mutter die Wohnung auch ohne weiteres an Ihre Tochter oder an andere - auch zur gewerblichen Nutzung - weitervermieten, es sei denn, eine Vermietung der Wohnung sei bei der Bestellung des Nießbrauches ausdrücklich ausgeschlossen worden.

In Ihrem Fall kommt aber auch die Bestellung eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB in Betracht. Auch dieses muss ins Grundbuch eingetragen werden. Es handelt sich hierbei um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit nießbrauchähnlicher Gestaltung. Dem Berechtigten wird dabei das Recht eingeräumt, ein Gebäude bzw. einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Familie, Hauspersonal und auch Pflegepersonen dürfen ohne weiteres aufgenommen werden. Sonstigen Dritten darf die Allein- oder Mitbenutzung der Wohnung nur dann überlassen werden, wenn der (jeweilige) Eigentümer dies gestattet hat.

Ich hoffe, ich habe Ihnen mit der Antwort zunächst weitergeholfen. Sie dürfen gerne eine Nachfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2005 | 15:56

Vielen herzlichen Dank für Ihre Ausführungen !

Wir würden uns in diesem Falle für einen einfachen gegengezeichneten Vertrag entscheiden. Auf welche rechtliche Regelung könnten wir uns dabei beziehen und würde man in dem Vertrag besser von Niesbrauch oder einer Verfügungsüberlassung (incl. eines Vermietungsrechtes) sprechen ??



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2005 | 16:30

Sie könnten sich in dem Vertrag z.B. auf die Vorschriften über den Nießbrauch (§§ 1093 ff. BGB) beziehen oder auch mietrechtliche Vorschriften (§§ 535 ff.) entsprechend heranziehen und Ihrer Mutter ausdrücklich das Recht zur Weitervermietung einräumen.

Allerdings sollten Sie sich darüber klar sein, ob Sie die entsprechenden Regelungen dann auch wirklich wollen oder ob Sie einzelne Regelungen in dem Vertrag nicht ausdrücklich ausschließen wollen. Beim Nießbrauch ist z.B. der Nießbraucher, also Ihre Mutter, für die Erhaltung der Sache zuständig und trägt die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten, bei der Miete dagegen sorgt der Vermieter, also Sie, für die Erhaltung der Sache und trägt die Lasten.

Bezeichnen könnte man das Recht als "Unentgeltliches Nutzungsrecht an der Wohnung auf Lebenszeit". Ein wirksamer Nießbrauch im rechtlichen Sinne ist Ihre Vereinbarung ja nicht, weil keine Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden soll.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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