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Nießbrauch / Sozialamt / Kaufvertrag


27.11.2007 09:38 |
Preis: ***,00 € |

Sozialrecht



Hallo,
meine Mutter hat mir vor knapp 5 Jahren ihre Eigentumswohnung verkauft. Inhalt des Vertrages ist ein eingetragener Nießbrauch für meine Mutter über monatl. 560€ und eine Reallast als Pflegeleistung meinerseits über 550€ monatl. Eingetragen als Wert ist 100.000€, wobei die Wohnung teilweise renovierungsbedürftig ist (erst entstandene Schäden ab Vertrag). Nun muss meine Mutter leider in ein Pflegeheim (laut Vertrag brauche ich meine Mutter nur in ihrer Wohnung pflegen) und irgendwann werden wir wohl am Ende unseres Geldes sein und brauchen das SA. Die Wohnung ist noch bis fast zur Hälfte (46.000€) mit Hypotheken belastet. Dass wir meiner Mutter den Nießbrauch bezahlen (abzüglich Belastung) ist klar.
Meine Fragen:
1. Gilt die Wohnung als Geschenk und zählen da die 10 Jahre, über die es ja wegen des eingetragenen Nießbrauchs verschiedene Meinungen gibt. Wir wollen in die Wohung einziehen um die Wohnung zu halten und um meiner Mutter einen evtl. Rückzug in ihr Zuhause zu ermöglichen (ihr Zustand könnte sich ja wieder bessern, was im Moment aber eher fraglich ist)
2. Wegen der Reallast, müsste ich dem SA beweisen, dass ich meine Mutter (Pflegestufe 2 seit 10 Jahren) gepflegt habe und wird die Reallast auch anerkannt?
3. Wir haben überlegt, falls das SA zahlen muss, die Wohung dem SA dann abzukaufen. Dass die Schulden abgezogen werden vom Kaufpreis ist klar, aber wie ist das mit der Reallast die ich erbracht habe und dem Nießbrauch?
4. Was kann schlimmstenfalls durch das SA auf uns zukommen?

Danke für die Antwort und viele Grüße.


-- Einsatz geändert am 30.11.2007 07:50:01
Sehr geehrte Fragestellerin,

anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen gerne wie folgt:

zu 1):

Hinsichtlich Ihrer ersten Fragestellung ist eine Beurteilung des Sachverhalts, ohne die Verträge eingesehen zu haben und das Alter Ihrer Mutter zu kennen, nur summarisch möglich. Es könnte sich bei der getroffenen Regelung um einen entgeltlichen Vorbehaltsnießbrauch handeln.

Als entgeltlichen Nießbrauch bezeichnet man Immobilienübertragungen, bei denen Zahlungen in der Form von Rentenzahlungen an den Übertragenden oder Ausgleichsgelder an die Geschwister für die Eigentumsübertragung gezahlt werden. Dafür spricht im diesem Fall, dass Sie monatlich € 560,-- abzüglich der bestehenden Verbindlichkeiten an die Mutter monatlich zahlen.

Bestünde ausschließlich ein Nießbrauch und Sie hätten die Wohnung geschenkt bekommen, wäre ein Sozialhilferegress in jedem Fall möglich, wobei nicht die gesamte Schenkung auf einmal zurückgefordert werden muss. Es genügt der monatlich ungedeckte Bedarf.

Aufgrund der Zahlungen an Ihre Mutter gehe ich in dieser vorläufigen Bewertung davon aus, dass es sich allem Anschein nach um keine Schenkung handelt. Eine gemischte Schenkung liegt hingegen vor, wenn Ihre Zahlungen nicht ausreichen werden, um die bestehenen Verbindlichkeiten auch nur annäherend abzuzahlen. Beispielsweise Ihre Mutter war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits 100 Jahre alt.

zu 2):

Hinsichtlich der Pflegeverpflichtung verweise ich auf den BGH-Beschluss vom 23.01.2003 - V ZB 48/02. Dort ersparte sich der Sohn Aufwendungen als seine Mutter ins Pflegeheim kam und nicht mehr ihr Wohnrecht nutzen konnte. Allerdings ging es in diesem Fall um ein lebenslängliches "Altenteil". Die Mutter erhielt grob eine Leibrente, zwei Zimmer, Beköstigung sowie eine Betreuung
und Pflege auf dem Bauernhof. Der BGH wertete die vertragliche Regelung insgesamt so, dass der Mutter durch die Altenteilsrechte eine umfassende Altersversorgung zu gewähren war. Die sollte nicht auf die Inanspruchnahme von Sozialleistungen verwiesen werden.

An die Stelle der nicht mehr zu erbringenden Sachleistungen treten im Fall der Heimunterbringung Zahlungsverpflichtungen im Wert der ersparten Aufwendungen für die an sich geschuldeten Sachleistungen.

Da der BGH die Sache an das LG Kleve zur Entscheidung zurückverwiesen hatte, urteilte das LG Kleve mit Urteil vom 28.07.2004, Az. 1 o 174/02:

Enthält ein Übergabevertrag im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eines Hausgrundstücks nur eine Regelung für die häusliche Pflege und keine Regelung für den Fall der Pflege in einem Altersheim, ist diese Vertragslücke durch ergänzende Vertragsauslegung so zu schließen, dass die nicht mehr in Natur erbrachte Sache in Höhe der ersparten Aufwendungen an den Pflegekosten zu erfolgen hat.

Da Sie Ihre Mutter nicht mehr pflegen, haben Sie sich die ersparten Aufwendung anrechnen zu lassen.

zu 3)

Da keine Schenkung vorliegt, haben Sie den vertraglich vereinbarten Betrag bis zum Tode der Mutter zu zahlen. Ihnen gehört die Wohnung bereits, sodass Sie dem Sozialamt die Wohnung nicht abkaufen können. Ggf. können Sie dem Sozialamt die Zahlung einer Einmalsumme anbieten verbunden mit einem Forderungsverzicht. Allerdings schulden Sie unter Umständen auch Elternunterhalt. Zur Pflegeverpflichtung verweise ich auf meine obigen Ausführungen.

zu 4)

Im schlimmsten Fall müssen Sie die vertragliche Zahlungsverpflichtung weiter erfüllen und ersparte Aufwendungen sich anrechnen lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten nochmals auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de



Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2007 | 09:12

Hallo,
zur Ergänzung, meine Mutter ist 75 Jahre alt.
Meine Frage 2 haben Sie leider nicht genau beantwortet, da ich wissen wollte, ob meine Reallast anerkannt würde (Zeugen für die Pflege habe ich), falls wir mit dem Sozialamt verhandlen müssten wegen eines Forderungsverzichts und einer damit verbundenen Einmalzahlung.
Was heißt monatl. ungedeckter Bedarf, wenn ich nicht mehr als 560€ zahlen kann und das Heim teurer ist? Genau um diesen ungedeckten Bedarf (über 560€) geht es mir, sonst brauchen wir das SA nicht. Mehr als 560€ können wir montal. nicht zahlen, auch nach Überprüfung des SA nicht.
Der Nießbrauch hat die Höhe einer Miete mit einer vergleichbaren Wohung.
Die Kosten für eine Pflegeverpflichtung kann ich nicht tragen, dafür würden unsere Finanzen nicht ausreichen.
Eine noch ganz wichtige Frage deshalb: Wenn wir in die Wohnung einziehen, kann das SA uns rausklagen um sie zu verkaufen?
Danke und liebe Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2007 | 19:07

Sehr geehrte Ratsuchende!

Das Sozialmat kann Sie nicht herausklagen, da Sie für die Wohnung monatlich zahlen und es sich eben um keine Schenkung handelt.

Wenn der Nießbrauch bereits die Höhe einer Miete einer vergleichbaren Wohnung deckt, verwundert mich, warum Sie noch eine Pflegeverpflichtung in Höhe von € 550,-- mit der Reallast eingegangen sind.

Jedenfalls scheint Ihr Vertrag keine zeitliche Begrenzung für die Leistung der Pflege zu enthalten und ebenso keine Anrechnungsklausel für Ihre Pflegeleistungen in der Vergangenheit. Mithin können Sie in Höhe der ersparten Aufwendungen in Anspruch genommen werden.

Die Höhe dessen, was Sie sparen, wenn Sie nicht pflegen, hängt von den erbarchten Leistungen und den Kosten für den individuellen Pflegeplatz Ihrer Mutter ab, wobei in der Pflegeversicherung gewerbliche Pflege besser entlohnt wird. Konkret ist mir eine Bezifferung ohne nähere Angaben nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase

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