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Nießbrauch: Rechte, Pflichten, Zukunftspläne


| 10.03.2007 19:29 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit 1995 bin ich kraft Schenkung durch meinen 1996 verstorbenen Vater Eigentümer eines Grundstückes mit Wohnhaus. Für den Grundbesitz ist meiner Mutter lebenslanger unentgeltlicher Nießbrauch eingeräumt. Meine Mutter bewohnt die Wohnung im EG, meine Ehefrau und ich die Räume im 1. OG und Dachgeschoss.
Die Wohnung im EG (Mutter) hat ~48 qm, "unser" 1. OG ebenfalls 48qm, das Dachgeschoss ebenso, jedoch wegen Kniestock = 0 cm nur halbe Nutzfläche (Dachschrägen). Ich selbst bin 32, meine Mutter 59 Jahre alt. Das Grundstück hat 1400 qm, das Wohnhaus ist baubedingt ein EFH, Baujahr 1935, wird aber seit einigen Jahren als Zweifamilienhaus von meiner Mutter und uns genutzt. Es gibt keine räumliche Trennung der beiden Wohnungen (nur Zimmertüren), auch die Leitungen für Wasser, Heizung und Strom sind nicht trennscharf auf die Wohnungen verteilt.

* Wie sind Rechte und Pflichten für mich und meine Mutter? Wer hat für den Erhalt von Grundstück und Haus zu sorgen, bzw. wer trägt die Kosten z.B. für Heizöl, öffentliche Abgaben, Versicherungen, Gartenanlagen etc? Wer sollte Rücklagenbildung betreiben?

* Meine Frau und ich denken daran, in naher Zukunft eine Familie zu gründen. Da die von uns bewohnten Räume recht klein sind, wäre die Nutzung der Wohnräume meiner Mutter sehr willkommen. Bei einem Mietverhältnis wäre das wohl ein Fall für Eigenbedarf, den es m.W. beim Nießbrauch nicht gibt. Wäre eine Ablösung möglich (in Geld, in Wohnrecht in einer neu zu beschaffenden Wohnung, anderweitig)? Wenn ja, wie sollte diese Ablöse gestaltet sein?

* Kann meine Mutter den Bau eines neuen Hauses auf dem Grundstück oder einen Anbau an das bestehende Haus verbieten? Ein Anbau würde u.a. zur Folge haben, dass auch ihre Wohnung baulich verändert würde, da EG.

* Kann ich das Grundstück beleihen? Wenn ja, wie stark beeinträchtigt der Nießbrauch die Beleihungsfähigkeit des Grundstücks?

Vielen Dank für Ihre Informationen.

Martin und Rebecca

PS: Auch "offline" waren wir noch nie beim Anwalt und kennen Ihre Preise nicht. Sollte unser Einsatz zu gering sein, bitten wir um Nachsicht.
Sehr geehrte Ratsuchende,

sofern in dem Vertrag nichts besonders geregelt ist, hat der Nießbraucher (Mutter) die Kosten für die Erhaltung zu tragen, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören; dazu sind die von Ihnen aufgeführten Kosten zu zählen.

Sollte der Nießbrauch sich allein auf die Oberwohnung beziehen, sind auch die Kosten entsprechend anteilig zu tragen.


Es ist möglich, dieses Recht der Mutter "abzukaufen". Die genaue Höhe kann nicht errechnet dwerden, da der Wohnwert auch nach Ausstattung eine gewichtige Rolle spielen wird. Hier sind dann fast alle Möglichkeiten machbar, wobei die Höhe dann letztlich der Vereinbarung und dem Verhandlungsgeschick beider Parteien unterliegt.


Sofern der Anbau das Nießbaurecht tatsächlich tangieren sollte, könnte die Mutter in der Tat Einwendungen durchsetzen - das Recht darf ohne Zustimmung der Mutter nicht angegriffen werden, mit Ausnahme von Ausbesserungsarbeiten.

Aber, wenn die Mutter auf das Recht nicht verzichten will, sollte dann einmal darüber nachgedacht werden, ob die Wohnungen nicht getauscht werden können. Hier sollte ein vernünftiges Gespräch zu einem Ergebnis kommen.


Eine Beleihung des Grundstückes ist möglich, wobei die Bank dann sicherlich bei der Werthöhe dann das Recht bewerten wird. In welcher Höhe es Einschränkungen gibt, ist dann eher eine bankenrechtliche, wirtschaftliche Frage. Hier sollten Sie einmal unverbindlich bei Ihrer Hausbank nachfragen.


Mit freundliche Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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