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Nießbrauch, Genehmigung von Vormundschaftsgericht?


| 06.06.2005 21:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Ich suche Rat für folgende Situation:
Meine Mutter (76) befindet sich seit einiger Zeit im Altenheim, da sie im eigenen Haus nicht mehr alleine leben konnte. Die Zuzahlung zur Pflegestufe kann voraussichtlich bis zum Jahr 2012 aus Rücklagen finanziert werden. Die Betreuung wurde meinem Bruder und mir als seiner Stellvertreterin übertragen. Das seit fast einem Jahr leer stehende Haus ist zurzeit nur schwer veräußerbar, da es gravierende Mängel aufweist. Deshalb ist eine Vermietung nicht möglich.
Ein Sohn meines Bruders wäre nun bereit ab Herbst das Haus zu beziehen und es auf eigene Kosten notdürftig bewohnbar zu machen. Dies wäre auch im Interesse von uns, da unser Elternhaus nicht verkauft werden müsste. Im Gegenzug soll er mietfrei wohnen.
Wenn die Rücklagen der Mutter aufgebraucht sind, sollte er den ausstehenden Differenzbetrag an das Altenheim zahlen. Dafür wohnt er weiterhin mietfrei.
Er erhält nach dem Tod der Mutter das Vorkaufsrecht zum im Jahr 2005 festgelegten Grundstückspreis. Dieser Preis verändert sich nicht, unabhängig vom Ableben der Mutter. Es erfolgt also keine Wertsteigerung durch notwendige Reparaturen während dieser Zeit.
Das Amtsgericht ist mit jeder Regelung einverstanden, soweit sie nicht zum Nachteil des Mündels ist.
Kann sich der Sohn meiner Bruders auf diese Vereinbarung einlassen?
Sind weitere Festlegungen nötig?
Muss alles notariell beglaubigt werden.
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Obwohl Sie und Ihr Bruder als Betreuer innerhalb des angeordneten Aufgabenbereiches gesetzlicher Vertreter der Mutter sind und Ihr Amt eigenverantwortlich ausüben, brauchen Sie dennoch für besonders wichtig gehaltene Angelegenheiten die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Ihre Befugnis, die Betreute zu vertreten ist demnach durch Genehmigungserfordernisse eingeschränkt.

Eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung ist insbesondere erforderlich zu Rechtsgeschäften über ein Grundstück oder einem Recht an einem Grundstück, z. B. über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks und die Belastung eines Grundstücks mit Grundpfandrechten (z. B. Hypothek oder Grundschuld) oder einem sonstigen Recht (z. B. Wohnrecht oder Nießbrauch) oder die Löschung derartiger Rechte, also auch in dem von Ihnen geschilderten Fall.

Für den Sohn Ihres Bruders würde die geplante Vereinbarung praktisch bedeuten, dass er die Nutzung des Objektes durch Reparartur- und Instandhaltungsarbeiten abgeltet.

Allerdings halte ich es für etwas gewagt, zu vereinbaren, dass nach dem Verbrauch der Rücklagen, der Sohn des Bruders den ausstehenden Differenzbetrag an das Altenheim zahlt. Ist überhaupt abzusehen, wie hoch dieser in Zukunft ausfällt? Was geschieht, wenn die Pflegekosten steigen und die Pflegeversicherung einer Höherstufung der Pflegestufe verweigert?

Ich würde daher eher dazu raten, mit dem Sohn des Bruders einen Mietvertrag zu vereinbaren, nach welchem dieser bis zu einem zu vereinbarenden Zeitpunkt die Miete mit entsprechenden Instandhaltungsmaßnahmen abgeltet und erst nachdem das Haus wieder in einem vermietbaren Zustand ist, einen Mietzins entrichten muss.

Hier besteht aber auch die Gefahr, dass das Haus zuvor zur Deckung der Pflegekosten der Mutter verwertet werden müsste. Nun hätte der Sohn des Bruders aber ein Vorkaufsrecht, welches ebenfalls vereinbart werden müsste, so dass er das Grundstück dann erwerben könnte.

Vielleicht ist auch daran zu denken, dass aufgrund des derzeitigen baulichen Zustandes wohl eher niederwertige Grundstück jetzt an den Sohn des Bruders zu verkaufen. Der Kaufpreis dürfte doch wesentlich unter dem Kaufpreis nach einer Sanierung liegen. (Soweit Sie vereinbaren wollen, dass der Kaufpreis in 2005 festgelegt wird und dieser auch bei einem Verkauf in noch unbestimmter Zukunft gelten soll, dürfte dies ohnenhin vom Amtsgericht als für die Betreute nachteilige Vereinbarung angesehen werden.)

Ich denke innerhalb der von Ihnen geschilderten Vereinbarung gibt es zu viele Unbekannte. Wann verstirbt die Mutter? Was ist das Haus später wert? Was wird mit dem Pflegegeld?

Im übrigen ist bei derartigen Vereinbarungen die notarielle Form zwar nicht vorgeschrieben aber aus Beweiszwecken zu empfehlen.

Gern bin ich Ihnen auch bei der Formulierung einer entsprechenden Vereinbarung behilflich.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
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