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Nichtigkeit und Kündigung Langfrist Mietvertrag


| 18.12.2007 21:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben vor knapp zwei Jahren einen langfristigen Mietvertrag unterzeichnet, der jetzt noch etwa drei Jahre läuft. Wir sind jedoch der Ansicht, dass dieser Vertrag nichtig ist und wir somit einen normalen Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist haben.
Folgende Vereinbarungen sind in dem Vertrag enthalten:
§2 Verträge von bestimmter Dauer – Zeit-Mietvertrag mit ausdrücklicher Begründung
Der Abschluss erfolgt auf 5 Jahre.
Das Mietverhältnis beginnt mit dem 15.04.2006 und endet am 30.04.20011.
Begründung der Befristung:
Der Vermieter benötigt die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
(Konkrete Benennung der Person und des Grundes zwingend erforderlich, sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen - $575 Abs. 1 BGB):
Eigennutzung, Gründung neuer Hausstand.

§3 Abs. Staffelmietvereinbarung:*)
Startet mit Mietbeginn und erhöht sich alle 2Jahre um ca. 2%.

§27 sonstiges Individualvereinbarungen
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4Jahren ab Vertragsbeginn auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Vertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

zu §2: der Vermieter hat bereits ein eigenes Haus, weiterhin hat er den selben Passus bei einem weitern Mieter im Haus auch verwendet.

zu §27: Der Wortlaut ist nicht exakt derselbe wie im Gesetz, leidiglich geringfügig aber dennoch.

Gibt es hier bei diesen Vertragspunkten die Möglichkeit frühzeitig aus dem Vertrag rauszukommen?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich für das Einstellen der Frage, die ich nachfolgend gerne beantworte.


§ 2 Ihres Mietvertrages ist nach meinem Ermessen wirksam, auch wenn die Begründung äußerst knapp ist. Bitte beachten Sie, dass Ihr Vermieter mit dieser Begründung – eine tatsächliche Eigennutzungsabsicht unterstellt – grundsätzlich auch ein unbefristetes Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen könnte. Letztlich kommt es im Hinblick auf Ihr Rechtsschutzziel darauf aber auch gar nicht an.

Denn sollte die Klausel unwirksam sein, so läge zwar ein unbefristetes Mietverhältnis vor, der Kündigungsausschluss des § 27 wäre davon jedoch nicht berührt. Mehrjährige Kündigungsausschlüsse sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung wirksam, eine unzumutbare Benachteiligung ist darin nicht zu sehen.

Auch in Verbindung mit der Staffelmietvereinbarung ist der Kündigungsausschluss für vier Jahre wirksam, § 557 Abs. 3 BGB. Ich weise diesbezüglich darauf hin, dass es jedoch Wirksamkeitsvoraussetzung für die Staffelvereinbarung ist, die jährliche Erhöhung im Mietvertrag jeweils betragsmäßig auszuweisen.

Eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter kommt grundsätzlich nur bei schweren Vertragspflichtverletzungen des Vermieters in Betracht.

Sollten sich die in Ihrer Einflusssphäre liegenden Lebensumstände nachhaltig geändert haben (z. Bsp. Heirat, berufliche Versetzung, Nachwuchs), käme unter Umständen eine Nachmietergestellung in Betracht, auf die sich Ihr Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einlassen müsste.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen nicht viel Hoffnung machen kann, eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich durchsetzen zu können. Erfolgsversprechender erscheint mir daher, mit Ihrem Vermieter in Verhandlung zu treten.


Abschließend weise ich vorsorglich darauf hin, dass sich durch das Weglassen oder Hinzufügen von Sachverhaltsangaben eine vollständig andere rechtliche Würdigung ergeben kann.

Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


F. Lehmann
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2007 | 11:41

Sehr geehrter Herr Lehmann,
das ist allerdings ernüchternd.

Eine berufliche Versetzung und Nachwuchs wäre also ein Grund? Als wir eingezogen sind war meine Frau Schwanger - Zwillinge -, d.h. die Kinder kamen also erst später. Wir beide haben einen Job in Düsseldorf, die Wohnung liegt in Köln, den Aufwand den Kinder, Job und Betreuungsngebote so nicht einzuschätzen wussten. Möchten wir nun nach Ddorf ziehen, könnte das ein GRund sein?

Ist der Zeitmietvertrag nicht dadurch ungültig, dass der Vermieter den selben passus inkl. gleicher Begründung auch bei einem anderem Mieter im Haus verwendet hat. Zweitens hat der Vermieter uns bei Einzug gesagt, dass er ein eigenes Haus hat in dem er lebt und einen Grund nennen muß für einen Zeitmietvertrag damit dieser Gültigkeit erlangt?

Würde mich freuen wenn ich da zumindest ein kleines Druckmittel hätte?

Viele Grüße und schönes Fest

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2007 | 00:47

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte.

Ob die Eigennutzungsabsicht in §2 des Vertrages tatsächlich vorliegt, kann ich mangels Kenntnis der genauen Umstände nicht beurteilen. Grundsätzlich erscheint es nicht von vorneherein unplausibel, dass Ihr Vermieter Ihre und auch andere Wohnungen im Haus später für sich (evt. zusammen mit seine Kinder) nutzen möchte. Aber selbst wenn diese Klausel unwirksam sein sollte, verbessert dies Ihre Rechtsstellung nicht. In diesem Fall würde es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handeln, der mit §27 vereinbarte Kündigungsausschluss bliebe davon unberührt. § 575 BGB soll lediglich verhindern, dass durch die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages der Mieterschutz ausgehebelt wird.

Die Gründe, unter denen Sie Ihr Vermieter u. U. vorzeitig aus dem Mietvertrag lassen müsste, müssen nach Vertragsschluss eingetreten sein. Da die Schwangerschaft zur Zeit der Anmietung bereits bestand, scheidet dies nach meinem Ermessen aus. Ob und gegebenenfalls wie sich Ihre Lebenssituation nach Einzug verändert hat, ist Ihren Sachverhaltsschilderungen nicht zu entnehmen. Sollte dies der Fall sein, rege ich an, diesbezüglichen weiteren Rechtsrat einzuholen.

Bitte berücksichtigen Sie, dass Verträge grundsätzlich zu erfüllen sind. Daher kann eine vorzeitige, einseitige Auflösung eines Vertragsverhältnis aus Umständen, die lediglich in der eigenen Lebens- und Risikosphäre liegen, nur die Ausnahme sein. Entsprechend hohe Anforderungen sind an die Gründe zu stellen.

Ich verstehe Ihre Situation und bedaure, Ihnen keine günstigere Rechtsauskunft geben zu können.

Ich verbleibe mit den besten Wünschen und

freundlichen Grüßen

F. Lehmann
Rechtsanwalt

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