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Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ?


| 02.06.2005 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Zwecks ökologischer Heizung,Anpassung an den allgemeinen Wohnstandard habe ich als Eigentümer einer Wohnung meine Heizung auf Elektro - sparsame Schamottheizkörper- ( vorher Öfen -teilweise defekt)umgestellt. Davor hatte ich die Betreiber der Gemeinschaftsölheizung des Aufgangs wegen Beteiligung befragt-dies wurde wg. nicht ausreichender Tankleistung abgelehnt.Ein weiterer Eigentümer des Aufgangs hat auch bereits eine Elektroheizung.Das betreffende Gebäude gehört einer Eigentümergemeinschaft, bestehend aus 3 Häusern mit jeweils 2 Aufgängen, , jeweils mit Sondereigentum an den Wohnungen.
Für den Betrieb meiner Heizung war der Anschluss an den bereits vorhandenen Drehstromanschluss erforderlich.
Dazu musste der Stromanbieter an den bisher unter Bestandsschutz stehenden aus den 70igern Jahren stammenden Hauptanschlusskasten (= HAK) eines von mehreren Hauseingängen ( jeder extra HAK).
Damit verbunden war dann wegen der Sicherheitsbestimmungen lt.Stromanbieter zwingend die Aufhebung des Bestandsschutzes. Es mussten also der HAK des Aufgangs ausgewechselt werden und ein neues Stromverteilung-Netzsystem TT installiert werden, an dem jetzt alle Eigentümer des Aufgangs hängen. Dafür entstanden Kosten i.H.v. € 850,00. Die vom Stromanbieter geforderte Zustimmung für den Anschluss an die bestehende Drehstromanlage musste der Verwalter nach § 27 Abs.2 Nr.6 WEG nach einigem Hin und Her geben und hat er letzlich auch.

Zusätzlich hat der Stromanbieter wegen der gesetzlichen Bestimmungen darauf bestanden, dass mein Zählerkasten Kosten ca. € 600,00 im Gemeinschaftsraum des betreffenden Einganges installiert wird. Dieser behindert jedoch objektiv niemanden, da er lediglich ca. 20 cm tief ist für den freien Durchgang ca. 1,80 m verbleiben ( Raum mit Hinterausgang )
Im Übrigen war nur noch dieser Raum verfügbar, da zwei andere Gemeinschaftsräume für Ölheizung und Waschküche für jeweils 3 andere Eigentümer des Aufganges belegt sind und der Stromanbieter einen jederzeit zugänglichen Extraraum verlangt.

Die Eigentümer des betroffenen Aufgangs haben außerdem schriftlich zugestimmt, dass ich alle für die Elektroheizung notwendigen baulichen Massnahmen vornehmen kann, wenn für die übrigen Eigentümer des Aufganges keine Kosten anfallen.

Sämtliche Kosten habe ich allein getragen, die Maßnahme ist seit über einem halben Jahr abgeschlossen.

Nach nunmehr eben diesem halben Jahr hat der Verwalter die Genehmigung des Elekrokastens bei der anstehenden Eigentümerversammlung als TOP angesetzt. Leider konnte ich kurzfristig nicht an der Versammlung teilnehmen.

Im Endergebnis wurde im Protokoll der Versammlung unter Überschrift Beschluß die ( nicht von mir beantragte )Genehmigung abgelehnt, jedoch keine weiteren Beschlüsse zwecks Beseitigung gefasst und auch keine Gründe angeführt.

Meine Frage: Besteht für mich Handlungsbedarf - Anfechtung oder ist der Beschluss nichtig ? Da die betroffenen Eigentümer des Aufganges ursprünglich allen baulichen Maßnahmen ( sofern es denn eine ist ) zugestimmt hatten bzw. Duldungspflicht bestand und somit die Eigentümerversammlung nicht zuständig war.
Muss ich für die Anfechtung ( ggf. ) zwingend einen Anwalt nehmen?


Sehr geehrter Ratsuchender,

die Krux der ETW; etwas anders fällt bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt kaum ein.

Nachdem nach §§ 21, 21 WEG eigentlich die Zustimmung erteilt worden war, wird offenbar nur mit dem "Kunstgriff" der Verweigerung des E-Kastens wieder versucht, Ihnen "das Wasser abzugraben".

Der Beschluss richtet sich zwar zunächst nur an die Genehmigung, Sie müssen aber Vorsicht walten lassen: Da mit diesem Beschuss die Genehmigung versagt worden ist, ist es natürlich ein Leichtes, als nächsten Schritt den nunmehr nicht genehmigten Kasten wieder entfernen zu lassen, da nun eben für den im Miteigentum stehende Keller ein genehmigungsloser Zustand besteht, also eine Beschränkung des Miteigentums vorliegt (formal).

Den Handlungsbedarf würde ich daher bejahen.

Auch ist der Beschluss zwar anfechtbar, aber nicht jedoch nichtig. Das wäre nur bei Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot, gute Sitten (könnte hier vielleicht ein Grenzfall sein) und Unmöglichkeit, sowie Verstoß gegen unabdingbare Vorschriften des WEG der Fall.

Dafür gibt Ihre Darstellung aber nichts her, so dass es bei der Anfechtbarkeit bleibt. Achten Sie dabei bitte darauf, dass die Anfechtungsfrist einen Monat vom Tage der Beschlussfassung ist.

Einen RA brauchen Sie für die Anfechtung nicht zwingend, wobei Sie aber innerhalb dieser Frist den Antrag beim Amtsgericht stellen müssen. Ratsam, einen Kollegen vor Ort einzuschalten, wäre es aber doch, da gerade im WEG-Verfahren auch schon schnell formale Fehler gemacht werden können.


Ich wünsche Ihnen viel Glück.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 02.06.2005 | 16:37

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort.
BGH, Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99
War denn Beschlusskompetenz vorhanden?

Jetzt habe ich grad gesehen:
Ankündigung bei Einladung war: TOP Nr.. Genehmigung des Elektrokasten
im Protokoll:
Es wird beschlossen:
Der Elektrokasten wird nicht genehmigt.
Abstimmung.: 24 ja 1 Enthaltung
Es wurde also nicht über die Genehmigung, sondern über die Nichtgenehmigung abgestimmt?????? Und das stand ja so nicht in der Einladung.

Im Moment taucht für mich noch die Frage auf, welcher Kasten gemeint ist, der Hauptanschlusskasten oder der Zählerkasten?
Ist doch auch nicht hinreichend bestimmt.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.06.2005 | 17:21

Gemeint ist der Zählerkasten; nur so kann nach Ihrer Schilderung der Beschluss aufgefasst werden.

Dass im Protokoll "wird nicht genehmigt" steht, spielt insoweit keine Rolle, da diese gleichzusetzen ist mit der Ablehnung der Genehmigung.

Der Beschluss des BGH ändert an meiner Antwort nicht: Dort ging es um das Einräimen eines Sondernutzungsrechtes an einem ursprünglich zum Gemeinsschaftseigentum gehörenden Bestandteil. Das ist hier nicht der Fall, da der Keller ja weiterhin dem Gemeinschaftseigentum unterstellt bleiben soll; entgegen der BGH-Entscheidung soll also eben nicht ein "neues" Sondereigentum/-nutzungsrecht begründet werden.

Wenn Sie also wegen des genauen Wortlautes nun Ihrerseits die "Erbsenzählerei" beginnen, ist dieses zwar verständlich und lädt auch zum Schmunzeln ein; Sie laufen aber Gefahr, dass in dem offenbar noch folgenden weiteren Verfahren (nämlich Entfernung des Kastens) Sie dann allein wegen der unterlassenen Anfechtung dieses Beschlusses Sie Ihrer Rechte verlustig werden können. Dieser Gefahr würde ich mich nicht aussetzen.

Sicherlich ist zuzustehen, dass das jetzige Verfahren Mühe und Kosten verursachen wird; in Anbetracht der schon geleisteten Beträge und des Risikos müssen Sie aber nun alleie abwägen, ob und welches Risiko Sie eingehen wollen.

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