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Nichtigkeit des Kaufvertrages nach Auflassungsvormerkung

20.03.2011 03:48 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


1 Grundstückskaufvertrag ist abgeschlossen
2 Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto mit Löschungbewilligungen von Altschulden des Verkäufers etc.
3.Für das Grundstück ist dann eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
4. Die Beträge werden ausgekehrt
5. Danach wird Grundstückskaufsvertrag als Scheingeschäft eingestuft
und für nichtig erklärt.

Frage:
Ist die Eigentumsumschreibung trotzdem vollzogen bzw. wird die Auflassung vorgenommen, wird also der Käufer für den eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, trotzdem regulärer Eigentümer, obwohl der Kaufvertrag nichtig ist?

Die ursprünglich eingetragenen Gläubiger wurden mit 80 % der eingetragenen Grundschuld abgefunden und haben unter diesen Umständen Löschungsbewilligung erteilt. Haftet der Käufer gegenüber den Gläubigern, die ja vom Notar bedient wurden bzw. kann er von diesen das Geld zurückfordern
wenn es eventuell zu keiner endgültigen Eintragung im Grundbuch kommt?
Kann die, den Kaufprfeis finanzierende, Bank den Kreditvertrag rückwirkend für nichtig erklären, wenn sie von der Nichtigkeit des Kaufvertrages erfährt?

20.03.2011 | 07:02

Antwort

von


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Tel: 08131/3339361
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:
Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Eintragung durch die Auflassungsvormerkung, auch wenn der Kaufvertrag nichtig ist. Der Verkäufer hätte aber dann wohl einen Anspruch auf Einwilligung in die Rückgängigmachung der Auflassung.
Meiner Meinung nach hat der Käufer dann einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Rückzahlung, außer dieser ist ausgeschlossen wegen positiver Kenntnis der Nichtigkeit nach § 814 BGB oder wegen Gesetzes – oder Sittenwidrigkeit nach § 817 BGB. Dies kann ich ohne Kenntnis des detaillierten Sachverhaltes nicht beurteilen.

Ob die Bank vom Darlehensvertrag zurücktreten kann, ist ohne Einsichtnahme in den Vertrag nicht abschließend zu beurteilen. In der Regel werden solche Verträge aber zweckgebunden abgeschlossen, so dass ein Rücktritt sicherlich möglich ist.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin



Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2011 | 08:29

Der Makler (Anwalt) schlägt einen Schwarzkauf mit geringfügiger Differenz vor, weil der Verkäufer einen kleinen Betrag als Barmittel
benötigt, um sich eine weitere Existenz zu sichern. Welches Risiko geht der Käufer ein, wenn die Abwicklung und Zahlung über ein Notaranderkonto erfolgt? Die noch eingetragenen Gläibiger werden vom Notar bedient nach erfolgter Auflassungsvormerkung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2011 | 04:24

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Unter einem Schwarzkauf versteht man den Kauf eines Grundstücks zu einem höheren Preis als im Kaufvertrag angegeben. Nachdem sich die Grunderwerbssteuer nach dem Kaufpreis im Kaufvertrag richtet, stellt dies den Tatbestand der Steuerhinterziehung dar. Daher rate ich davon dringend ab. Der Makler ist selbstverständlich daran interessiert, dass der Kaufvertrag zustande kommt, weil nur dann die Provision fällig wird.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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