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Nichteinhaltung einer Klausel aus notariellem Kaufvertrag Hauskauf

18.03.2011 22:47 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,
im August 2008 habe ich mit meiner Frau eine Doppelhaushälfte gekauft mit Einzugstermin 15. November 2008. Das Haus hat eine Pelletheizung, dementsprechend auch einen großen Pelletlagerraum (Fassungsvermögen ca. 7 Tonnen). Da es im Pelletlagerraum sehr staubig ist und meine Frau und ich Allergiker sind mit gelegentlichen asthmatischen Beschwerden, haben wir in den Kaufvertrag bewußt eine Klausel aufnehmen lassen, dass der Verkäufer bis zu unserem Einzugstermin einen ausreichend groß dimensionierten Pellettrichter auf seine Kosten bauen läßt. Bauzustand war und ist nämlich, dass es im Pelletlagerraum mittig lediglich eine Fallrinne gibt, von der die Pellets in die Pelletbeförderungsschnecke rutschen (zum Weitertransport in den Kessel der Heizung). Links und rechts neben dieser Fallrinne befinden sich waagerecht Holzbretter. Das bedeutet: wenn der Pelletraum randvoll ist, rutschen genügend Pellets in die Fallrinne. Nachdem aber ca. 4 Tonnen der Pellets verbraucht sind (in der Regel Ende Dezember / Anfang Januar), verbleiben die restlichen ca. 3 Tonnen liegend auf den waagerechten Brettern links und rechts und rutschen dementsprechend nicht in die Pelletschnecke nach. Dies führt dazu, dass ich etwa im 3 Tagesrythmus mit Mundschutz in den Lagerraum muss und Pellets auf die Fallrinne nachschaufele. Wenn wir - wie diesen Winter geschehen - genau in dieser Zeit im Urlaub sind, stellt sich die Heizung einfach ab, da nach kurzer Zeit keine Pellets mehr nachkommen. Entsprechend müssen wir dann die Nachbarn bitten zu schaufeln. Insgesamt ein umständlicher und für meine Frau und mich ungesunder Zustand, zumal nach Betreten des Pelletraumes Kleidung und Haare jedesmal verstaubt sind. Im Kaufvertrag steht wörtlich unter der Rubrik Sach- und Rechtsmängel: "Der Verkäufer verpflichtet sich bis zum 15. November 2008 einen ausreichend groß dimensionierten Pellettrichter. Die hierfür anfallenden Kosten trägt der Verkäufer." Das Verb im ersten Satz fehlt tatsächlich. Dort sollte eigentlich stehen "bauen zu lassen". Der Verkäufer wurde seit unserem Einzug (weil bis dahin kein Trichter errichtet war) mehrfach telefonisch, persönlich sowie zweimal per Brief aufgefordert den Trichter bauen zu lassen. Zunächst hatte er diverse Entschuldigungen, seit dem letzten Brief im Februar diesen Jahres reagiert er nicht mehr.
Meine Fragen: Können wir nun immerhin mehr als zwei Jahre nach Einzug selber einen Tischler beauftragen ? Der Preis läge etwa bei 2000 Euro. Ich möchte aber ungern auf diesen Kosten sitzen bleiben bzw. diese widerwillig vorab verauslagen und hinterher ggfs. zusätzlich Kosten für Anwalt und Prozess haben, falls der Verkäufer wie von mir erwartet den Tischler nicht zahlen würde. Was kann ich konkret tun, um zu meinem Recht zu kommen und gleichzeitig diese Vorabkosten zu vermeiden ?
Ist es ausserdem ein Problem, dass das Verb im Kaufvertrag fehlt ?
Was kann ich im übrigen tun (um mal einen Schritt weiter zu denken), falls der Verkäufer anbieten sollte (unwahrscheinlich, aber wenn weiter in die Enge getrieben ggfs. denkbar um Kosten zu sparen) den Trichter selbst einzubauen. Hier fürchte ich, dass mit wenig Sorgfalt gebaut würde bei der bekannten Motivationslage. Sorgfalt ist aber bei 7000 Kilogramm Pelletgewicht äußerst wichtig !
Danke im voraus für die Beantwortung. Beste Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Können wir nun immerhin mehr als zwei Jahre nach Einzug selber einen Tischler beauftragen ? Der Preis läge etwa bei 2000 Euro.

Vorliegend wurde vertraglich eindeutig zwischen Ihnen als Käufer und dem Verkäufer vereinbart, dass dieser auf seine Kosten einen Trichter einbauen lässt. Dies ist jedoch bis heute trotz mehrfacher Aufforderung nicht geschehen, so dass die Leistungspflicht vom Verkäufer nicht erfüllt wurde. Grundsätzlich können Sie bei Verweigerung der Erfüllung selbst einen Handwerker beauftragen. Diese Kosten muss unter bestimmten Voraussetzungen der Verkäufer tragen.

Vorliegend ist grundstätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen einer nicht erbrachten Leistung gem. §§ 281 Abs. 1, 280 Abs. 1 u. 3 BGB denkbar.

Voraussetzungen hierfür sind:
* Fälligkeit der Leistung
* Nichtleistung bzw. Leistung nicht wie geschuldet
* Fristsetzung bzw. Entbehrlichkeit der Fristsetzung
* Vertretenmüssen

Fällig war die Leistung bereits vor Ihrem Einzug, also bereits am 15. November 2008. Der Einbau wurde jedoch nicht geleistet. Nach Ihren Angaben haben Sie mehrfach telefonisch und schriftlich unter Fristsetzung zur Leistung aufgefordert, wobei diese Fristen jeweils ergebnislos abgelaufen sind.
Sofern Sie bezüglich der schriftlichen Aufforderungen noch Zugangsnachweise (Rückscheine, Faxsendeberichte oä) haben, könnte eine nochmalige Aufforderung unter Fristsetzung entbehrlich sein. Auf die Fristsetzungen hin müsste der Verkäufer ernsthaft und endgültig die Erfüllung verweigern, was wohl vorliegend in dem Verhalten des Verkäufers zu erkennen sein dürfte. Sofern keine Nachweise hierzu mehr vorhanden sind, sollten Sie dem Verkäufer letztmalig nachweisbar eine Frist zur Leistungserbringung setzen.
Die Nichterfüllung müsste der Verkäufer zudem auch zu vertreten haben, wobei die Beweislast hierfür ihn träfe. Er müsste sich in einem Prozess also entschuldigen.

Nach allem Vorgenannten besteht somit wohl ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung einer Leistungspflicht. Dieser Anspruch ist gerichtet auf das sog. positive Interesse - das bedeutet, Sie sind so zu stellen, wie Sie stünden, wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. In diesem Fall hätten Sie einen funktionsfähigen Trichter für 7 Tonnen Pellets. Der konkrete Schaden läge hier in den Kosten des Einbaus eines solchen Trichters, also ca. 2.000,00 €.

Lassen Sie also (ggf. nach letztmaliger Aufforderung unter Setzung einer angemessenen Frist, sofern diese bisher nicht nachweisbar waren) nunmehr selbst eine Heizung einbauen, ist der Verkäufer im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung wegen Nichterfüllung auch zum Ersatz dieser Kosten verpflichtet.


2. Ich möchte aber ungern auf diesen Kosten sitzen bleiben bzw. diese widerwillig vorab verauslagen und hinterher ggfs. zusätzlich Kosten für Anwalt und Prozess haben, falls der Verkäufer wie von mir erwartet den Tischler nicht zahlen würde. Was kann ich konkret tun, um zu meinem Recht zu kommen und gleichzeitig diese Vorabkosten zu vermeiden?

Hier gibt es grundsätzlich zwei Varianten:

a. Sie beauftragen den Handwerker und fordern hinterher vom Verkäufer das Geld zurück. In diesem Fall würden Sie also die Kosten komplett verauslagen.
In einer letzten schriftlichen Aufforderung können Sie gleich darauf hinweisen, dass bei Fristablauf auf seine Kosten ein Tischler beauftragt werden wird. Am sinnvollsten ist es natürlich, bereits vor einem Prozess eine Zusage der Zahlung oder gar die Zahlung selbst zu erhalten. Nachdem der Verkäufer sich aber nach Ihren Angaben nach der letzten Aufforderung gar nicht mehr gemeldet hat, wird dies wohl nicht leicht zu erreichen sein.

Sie sollten ihn natürlich dennoch schriftlich zur Zahlung auffordern, da dies jedenfalls in einem späteren Prozess Ihre Beweisposition erleichtert.

b. Weiterhin können Sie, um nicht gleich 2.000,00 € an den Handwerker auslegen zu müssen, zunächst Klage auf Schadensersatz in dieser Höhe (mit Kostenvoranschlag des Tischlers als Beweis für die voraussichtlichen Kosten als Schaden) erheben. Die von Ihnen zu verauslagenden Gerichtsgebühren bei einem Streitwert von 2.000,00 betragen 219,00 €, eine Anwaltspflicht besteht vor dem Amtsgericht nicht. Sie müssen bei einer Klage die oben genannten Voraussetzungen beweisen. Sofern Sie obsiegen, haben Sie dann einen titulierten Zahlungsanspruch (Schadensersatz zzgl. Gerichtskosten) gegen den Verkäufer und können diesen vollstrecken. In diesem Fall würden Sie also nur die Gerichts- und ggf. Anwaltskosten verauslagen.


3. Ist es ausserdem ein Problem, dass das Verb im Kaufvertrag fehlt ?

Nach den bisherigen Angaben sehe ich in dem fehlenden Verb kein Problem - aus dem Kontext ergibt sich, was gewollt und gemeint ist.


4. Was kann ich im übrigen tun (um mal einen Schritt weiter zu denken), falls der Verkäufer anbieten sollte (unwahrscheinlich, aber wenn weiter in die Enge getrieben ggfs. denkbar um Kosten zu sparen) den Trichter selbst einzubauen?

Sobald Sie Schadensersatz statt der Leistung nach den oben genannten Voraussetzungen verlangen (hierfür genügt natürlich auch das außergerichtliche, aber eindeutige Verlangen), erlischt der Erfüllungsanspruch. Der Verkäufer kann dann also seine Leistungspflicht nicht mehr erfüllen. Der Verkäufer hatte mehrere Gelegenheiten zum Einbau bzw. Beauftragen eines Handwerkers zum Einbau. Trotz mehrfacher Aufforderung hat er diese Gelegenheiten verstreichen lassen.



Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben. Bitte beachten Sie jedoch, dass dieses Forum keine persönliche Rechtsberatung ersetzen kann und dass durch Hinzufügen oder Weglassen wichtiger Informationen die rechtliche Bewertung anders ausfallen kann.

Bei Nachfragen nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.


Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende und viel Erfolg bei der Klärung dieser Angelegenheit!

Mit freundlichen Grüßen

Nele Trenner
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2011 | 00:23

Vielen Dank, diese Antwort hilft mir wirklich sehr weiter. Eine Frage ergibt sich mir noch aus Ihrer Antwort. Wenn ich nun den Verkäufer ein letztes Mal schriftlich auffordere und der Verkäufer dann unerwarteter Weise den Einbau zusagen sollte: Habe ich grundsätzlich ein Anrecht, dass der Trichter durch einen gelernten Handwerker eingebaut wird oder müßte ich aktzeptieren, dass der Verkäufer auch selber einbaut (obwohl selber kein Handwerker). Ich weiss von unseren Nachbarn, die die andere Doppelhaushälfte vom selben Verkäufer erworben haben, dass der Verkäufer vor etwa 2 Jahren bei einem dortigen Streitfall seine Mutter (Hausfrau) vorbeigeschickt hat, um im Vertrag vorgesehene handwerkliche Tätigkeiten zu erledigen. Dies haben die Nachbarn damals abgelehnt und somit bis heute auch keine Erledigung ihrer Arbeiten. Ich könnte mir also vorstellen, dass bei letztmaliger Aufforderung der Verkäufer entweder - wie erwartet - nicht ragiert oder selber einbauen will bzw. seine Mutter oder wen auch immer vorbeischickken wird. Danke im voraus für eine Antwort !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2011 | 00:49

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Tatsächlich verhält es sich so, dass nach Fälligkeit der Leistung zunächst Erfüllungs- und Schadensersatzanspruch nebeneinander bestehen. Das bedeutet grundsätzlich auch, dass der Schuldner seine Leistungspflicht noch immer erbringen kann.
Erst ab dem Zeitpunkt des Schadensersatzverlangens erlischt der Erfüllungsanspruch und der Schuldner kann die Leistung nicht mehr erbringen. Insofern wäre es hier tatsächlich von Vorteil, wenn Sie bereits nachweisbar eine entsprechend abgelaufene Frist gesetzt hätten. In diesem Fall müssten Sie keine erneute Frist setzen, sondern könnten sogleich Schadensersatz statt der Leistung verlangen.
Der Nachweis muss im Übrigen nicht zwingend schriftlich vorliegen, sondern kann auch durch Zeugen oder ähnliches erfolgen. Haben Sie also etwa mündlich unter Zeugen zur Leistung aufgefordert und ist diese Frist verstrichen, können Sie ebenfalls sofort Schadensersatz statt der Leistung verlangen.

Leider kann ich Ihnen hier keine positivere Mitteilung machen - diese Regelung zum Erlöschen der Erfüllungspflicht beruht auf dem Gedanken, dass man sich seinen Vertragspartner selbst ausgesucht hat und im Zweifel andere Regelungen hätte treffen können und müssen. Daher muss man (bis zu einem gewissen Punkt) der Gegenseite die Möglichkeit zur Leistungserbringung gewähren.

Einzige Möglichkeit wäre meines Erachtens vor einem solchen Fristablauf noch die Argumentation, dass Ihnen die Leistungserbringung durch den Schuldner aufgrund des langen Zeitraums inzwischen nicht mehr zugemutet werden kann. Dies müsste dann vor allem mit der Vereinbarung der Leistungserbringung "bis zum Einzugstermin am 15.11.2008" begründet werden.


Zuletzt möchte ich noch kurz auf die Verjährung hinweisen: ist der Anspruch in 2008 entstanden, verjährt der Anspruch bei der regelmäßigen Verjährungsfrist zum 31.12.2011. Bis spätestens zu diesem Zeitpunkt müssten Sie also Ihren Anspruch geltend gemacht haben, da Ihnen ansonsten Verjährung entgegengehalten werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen zufriedenstellend beantworten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nele Trenner
Rechtsanwältin

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