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Nichteinhaltung einer Grunddienstbarkeit - Anspruch auf Schadensersatz/Ausgleich


| 27.08.2006 14:41 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Betreff: Nichteinhaltung einer Grunddienstbarkeit - Anspruch auf Schadensersatz und zukünftigen Ausgleich

Ausgangslage:
Wir haben 2004 einen Bauplatz gekauft. Dieser ging durch Teilung aus einem größeren Grundstück hervor. Für dieses (ursprünglich) größere Grundstück, auf dem ein EFH aus den 70er Jahren steht, wurde 1992 notariell - in Form einer Grunddienstbarkeit - für dieses Grundstück als herrschendes Grundstück ein Überfahrts- und Wegerecht eingetragen . Unstreitig ist, dass dieses Recht seit der Teilung auch für den später von uns gekauften Bauplatz gilt. 1992 wurde eine genaue Zeichnung mit Maßangaben angefertigt, die Bestandteil der notariellen Bezugsurkunde ist. Eingetragen wurde das Recht seinerzeit auch im Baulastenverzeichnis im Grundbuch. Dem herrschenden Grundstück steht das Überfahrts- und Wegerecht, Leitungsrecht usw. zu, die Unterhaltspflichten liegen beim dienenden Grundstück.

Problem:
Während unseres Neubaus stellte sich heraus, dass die 1992 vereinbarte Zufahrtsbreite von 3,50m nicht eingehalten worden ist. Vielmehr hat der damalige Besitzer des dienenden Grundstücks ca. 1993 durch den Neubau eines MFH die Breite der Zufahrt durch hineinragende, unbefestigte Lichtschächte und Balkone in 0,65 cm Höhe auf ca. 2,90 m und ab der 2. Etage in 3,20 Höhe sogar auf 2,60 verringert.
Dies verteuerte den Bau erheblich, denn u.a. mussten wir eine Einzelteil-Garage statt einer Fertiggarage nehmen, weil eine Fertiggarage nicht (mehr) durch die Zufahrt passte. Dies allein bedeutete Mehrkosten von 5000.- Euro. Auch verlängerte sich die Bauzeit erheblich, da z.B. das gesamte Material nur mit kleineren Lastwagen und großem Rangier(=Zeit-)aufwand angeliefert werden konnte. Außerdem mussten die LKW ständig die gleiche Bodenspur benutzen, was der Auffahrt deutlich schadete, so dass sie möglicherweise (auf unsere Kosten?) erneuert werden muss.
Auch der Umzug wurde dadurch teurer, denn wir mussten kleinere LKW ordern. Dieses Problem bleibt uns für immer erhalten, denn für breitere LKW, also z. B. Möbelanlieferung, ist die Zufahrt nicht mehr nutzbar.
Dieses Problem betrifft natürlich auch die heutigen Besitzer des alten Hauses aus den 70er Jahren.

Frage(n):
Haben wir gegenüber den heutigen Eigentümern des MFH als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Besitzers einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der wesentlich höheren Baukosten?
Haben wir einen Anspruch auf Ausgleich/Rente wegen der Nichteinhaltung der vertraglichen Regelungen der Zufahrtsbreite,(denn ein Rückbau bzw. Abriss der Balkone ist wohl nicht zumutbar)? Wieweit gelten in diesem Zusammenhang z.B. die §§ 1004/1027 BGB bzw. §§ 914 - 916 oder andere?



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Sehr geehrte Fragesteller,

als Anspruch gegen den jetzigen Eigentümer des dienenden Grundstücks kommt lediglich eine Geldrente in Betracht. Diese aber auch nur dann, wenn der Erbauer des MFH bei dem Überbau über die Zufahrt weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat und der damalige Eigentümer Ihres Grundstücks dann auch nicht sofort nach der Überschreitung Widerspruch erhoben hat oder wenn der Erbauer des MFH zu dem Überbau sogar dessen Zustimmung hatte. In diesen Fällen wäre ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB ausgeschlossen, der Überbau wäre von dem jeweiligen Eigentümer Ihres Grundstücks nach § 912 BGB zu dulden. Die Rente für den Überbau wäre nach § 913 BGB dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.

Da es Zeichnungen mit genauen Maßangaben gab, der Überbau bereits in 0,65 m Höhe über einen halben Meter in die Zufahrt hereinragt und das Mehrfamilienhaus auch nur ein Jahr nach der Vereinbarung über die Zufahrtsbreite errichtet wurde, spricht meines Erachtens aber einiges dafür, dass dem Überbauer grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt (falls er nicht sogar die Zustimmung des damaligen Nachbarn zum Überbau hatte).

Ist der Überbau aber ohne Zustimmung erfolgt und hat der Erbauer des MFH vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt oder hat dessen damalige Nachbar sogar sofort nach dem Überbau Widerspruch eingelegt, gab es den Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB. Dieser unterliegt nach § 1028 BGB aber der Verjährung. Da der damalige Eigentümer bereits seit 1993 mit der Errichtung des MFH Kenntnis von dem Überbau durch den Nachbarn gehabt haben muss - der Überbau ist ja mehr als einen halben Meter -, gilt nunmehr eine Verjährungsfrist von drei Jahren, § 195 BGB (vor der Schuldrechtsreform Verjährungsfrist von 30 Jahren). Nach der Übergangsvorschrift des Art. 299 § 6 EGBGB beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 1.1.2002. Der Beseitigungsanspruch wäre bei Kenntnis des damaligen Eigentümers von dem Überbau vor dem 1.1.2002 somit mit dem 31.12.2004 verjährt gewesen(soweit vorher keine Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung eingetreten ist, z.B. durch Verhandlungen mit dem Nachbarn, oder soweit - unwahrscheinlich - erstmals 2002 oder später durch einen der (Vor-)Eigentümer Ihres Grundstücks von dem Überbau Kenntnis erlangt wurde, dann kann unter Umständen der Beseitigungsanspruch auch noch nicht verjährt sein, aber dennoch aus anderen Gründen ausgeschlossen sein, z.B. falls eine Beseitigung nicht möglich ist). Ein Eigentümerwechsel bei belastetem oder herrschendem Grundstück unterbricht die Verjährung jedoch nicht.
Mit der Verjährung dieses Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit kraft Gesetzes nach § 1028 Abs. 1 BGB. Auch bei einem Grundbucheintrag hat der Erwerber des herrschenden Grundstücks nach § 1028 Abs. 2 BGB keinen Gutglaubensschutz. Die Grunddienstbarkeit bleibt nur in dem Umfang bestehen, in dem sie durch den Überbau nicht beeinträchtigt wird.

Schadensersatzansprüche im Rahmen der gesetzlichen Sachmangelgewährleistung können ggfs. gegen den Verkäufer Ihres Grundstücks bestehen, falls es wegen des Überbaus nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hatte.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2006 | 12:18

Vielen Dank für die klare Antwort.
Nachfrage:
Müssen wir bei dieser Sachlage die Repararturkosten für die beschädigte Auffahrt völlig allein tragen oder ist es sinnvoll darüber mit der Eigentümergemeinschaft des MFH zu verhandeln?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2006 | 19:01

Sehr geehrte Fragesteller,

auch hierfür kommt unter Umständen - je nach den vertraglichen Vereinbarungen - ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer des Grundstücks in Betracht, falls das Grundstück wegen des Überbaus nicht vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hatte und den Verkäufer ein Verschulden trifft.

Ein Schadensersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses als Rechtsnachfolgers des damaligen Überbauers ist ausgeschlossen, sofern der Überbau wie in meiner Antwort ausgeführt nach § 912 BGB zu dulden war (Palandt-Bassenge, Kommentar zum BGB, § 912 Rn. 13) oder soweit die Grunddienstbarkeit zur Zeit der Entstehung des Schadens bereits wegen der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erloschen war. Nur für die verbleibenden Fälle, also falls der Überbau nicht zu dulden war und die Grunddienstbarkeit zur Zeit der Schadensentstehung auch noch nicht erloschen war (also wohl bis Ende 2004), kommt überhaupt ein Schadensersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft in Betracht. Dieser dürfte dann auch noch nicht verjährt sein.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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