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Nichteinhaltung der Bauvorschriften-Neues Haus trotzdem kaufen?

18.08.2009 19:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

ich bin gerade dabei eine neues Reiheneckhaus von einem Bauträger zu kaufen (das Haus ist bereits fertig gestellt). Es liegt in der Schallschutzzone Ci (ca. 1 km von einem Sonderflughafen entfernt) und hat deshalb besondere Vorgaben bzgl. der Schall-Dämm-Maße (laut Bauvorschriften) zu erfüllen. Laut Klausel im Kaufvertrag werden diese Vorschriften nicht erfüllt (zumindest nicht in allen Bauteilen). Für das Haus liegt eine Baugenehmigung vor, die besonderen Schallschutzvorschriften werden jedoch nicht im vereinfachtem Baugenehmigungsverfahren geprüft.

Im Kaufvertrag steht außerdem folgende Klausel : "Verkäufer und Erwerber vereinbaren daher ausdrücklich abweichend von den öffentlich-rechtlich-rechtlichen Vorgaben die in der Baubeschreibung niedergelegten Beschaffenheit des Bauwerks als geschuldete Beschaffenheit."

Wenn ich diese Klausel akzeptiere, kann die Genehmigungsbehörde eine "Nachrüstung" des Hauses gemäß der besonderen Vorschriften verlangen? Wenn ja, ist dies auch wahrscheinlich? Das Haus wird rein privat genutzt und im Moment gibt es keinen Fluglärm. Bei einer möglichen Erweiterung des Flugbetriebes (es läuft gerade ein Prozess der Flughafengegner gegen den Ausbau) könnte sich dies jedoch ändern!

Wenn ich das Haus nach ein paar Jahren wiederverkaufe, muss ich diese Klausel wieder in den Kaufvertrag schreiben, um etwaige Ansprüche des Käufers (Nachrüstung gemäß Bauvorschriften) abzuwehren?

Ist das Haus bei dieser Beschaffenheit weniger Wert (Wert heute und Wiederverkaufswert)? Kann ich mit einem Preisabschlag die Klausel akzeptieren?

Vielen Dank für eine schnelle Hilfe!

Gruß,
B.

-- Einsatz geändert am 21.08.2009 17:58:25
Eingrenzung vom Fragesteller
21.08.2009 | 18:00

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre interessante Frage betrifft Fragen des öffentlichen und privaten Baurechts, des Immisionsschutzrechts (Fluglärm, Lärmschutz) und des Kaufrechts (Immobilienkauf, Hauskauf, Grundstückskauf). Sie ist, und daß erlaube ich mir hier einmal zu betonen auch rechtzeitig, nämlich VOR Erwerb des Hauses gestellt. Allzu oft informieren sich nämlich Käufer von Immobilien viel zu spät.

In Ihrem Fall ist zu unterscheiden zwischen den Rechtsfragen des öffenlichen Rechts aus dem Umfeld der Baugenehmigung durch die Baubehörden (öffentliches Baurecht - Fragen rund um die Baugenehmigung), und den zivilrechtlichen Fragen (rund um den Kauf und Wiederverkauf des Hauses).

Das Haus hält die Vorgaben (Auflagen der Baugenehmigung oder sonstige (Bau-)Vorschriften) die einen sogenannten passiven Lärmschutz des Hauses bezwecken sollen nicht ein. Baugenehmigung (Bauantrag) und Realität stimmen also nicht überein, was zur Folge hat, dass die Baugenehmigungsbehörden jederzeit die Erfüllung der Lärmschutzvorschriften verlangen können bzw. in Zukunft könnten. Eine Verjährung oder Verfristung besteht hier wie auch bei sogenannten Schwarzbauten (ungenehmigten Bauvorhaben) gegenüber den Behörden nicht.

Ob dies von den Baubehörden im Rahmen einer Bauabnahme (nach Fertigstellung des Hauses) oder einer (künftigen) Bauüberwachung auch tatsächlich erfolgt ist indessen schwer abzuschätzen.

Fakt ist, dass Sie mit dem Kauf des Hauses das Risiko übernehmen, dass im Fall der Fälle Sie das Haus entsprechend (in Erfüllung der öffentlichen Vorschriften) aufrüsten müssten, also mit entsprechenden Anordnungen und Verwaltungsakten der Baqubehörden rechnen müssen.

Mit der Klausel im Hauskaufvertrag will nun der Bauträger zivilrechtlich sicherstellen, daß im Fall der Fälle er nicht von Ihnen in Regress genommen werden kann (Mängelgewährleistung) und will/muss Sie entsprechend informieren um später nicht Schadensersatz leisten zu müssen.

Beim Immobilienkauf und Wiederverkauf gehen Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung typischerweise auf den jeweiligen Eigentümer des Hauses über. Die Baugenehmigung knüpft nämlich an die immobilie (das Grundstück/Baugrundstück) an, und ist im Grundsatz unabänig von zivilrechtlichen Regelungen in Kaufverträgen. Eine zivilrechtliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer kann die Rechtsbeziehung zwischen Baugenehmigungsbehörde und Inhaber der Baugenehmigung nicht verändern.

Auch Sie sollten beim Wiederverkauf des Grundstücks dann natürlich darauf achten, dass Sie als Hausverkäufer nicht vom Käufer zivilrechtlich in Regress genommen werden können, etwa mit der Behauptung die Kausache sei mangelhaft oder es läge ein versteckter Baumangel vor. Ein entsprechender Haftungsauschluß ist m.E. möglich. Das öffentlich-rechtliche Risiko geht dann wieder auf den neuen Eigentümer über.

Lärm, auch Fluglärm macht krankt. Deshalb ist dem Staat (auch den Gemeinden beim Erlass von Bauvorschriften) daran gelegen absehbare Lärmbeeinträchtigungen (beim Ausbau des Flughafens) auch mit den entsprechenden lärmschützenden Bauvorschriften zu begegnen, die den Sinn haben den Eigentümer/Besitzer/Bewohner der betroffenen Immobilie zu schützen. In Ihrem Fall hat dieser Schutz durch Sie selbst und auf ihre Kosten zu erfolgen. Sie können schwerlich abschätzen wie sich eine Erweiterung des Flughafens nun tatsächlich auswirkt. Dieses Risiko und auch der fehlende Lärmschutz entgegen der gesetzlichen Vorschriften muss in den Kaufpreis für das Haus eingepreist werden.

Auf den Hauspreis müssten Sie also gedanklich die Summe draufschlagen, die Sie ein vorschriftsmäßiger Lärmschutz kosten würde. Tatsächlich sehe ich hier einen klaren Verhandlunsspielraum beim Hauskauf von dem Bauträger, der immerhin nicht versucht hat die Sache insgesamt zu verschweigen.

Allzuoft zeigen sich Immobilienerwerber, was den Neu- und Ausbau der Verkehrswege (Straßen, Flughäfen, Bahnstrecken) betrifft zu optimistisch und zu uninformiert über aktuelle Planungen (Verkehrsplanungen, Raumordnungen etc.) der jeweiligen Behörden und Betrreiber. Bauträger aber auch Städte und Gemeinden stellen die Sachlagen oftmals (ob gewollt oder nicht) abhängig von eigenen Interessenlagen dar, um heute (städtische) Baugrundstücke verkaufen zu können. Wenn dann unter Umständen nach Jahren und nach zahlreichen Prozessen (wie jüngst hier im nahgelegenen Frankfurt a.M. freilich werden auch hier weitere Rechtsmittel eingelegt werden) der Ausbau des Flughafens und dann der Fluglärm tatsächlich kommt, dürfte auch in Ihrem Fall die Sachlage deutlich anders aussehen.

Sie sollten sich also darum bemühen aus dem Sachverhalt einen Preisabschlag verhandeln zu können. Bitte informieren Sie Sich auch darüber wie bei einem Ausbau des Flughafen ihr zukünftiges Grundstück von erhöhtem Fluglaärm betroffen wäre (Start oder Landung, vorwiegenden Wetterlagen/Windrichtungen, Nachtflüge etc.).

Sollten Sie hierzu weitere Hilfe benötigen stehe ich Ihnen im Rahmen einer Mandatserteilung gerne zur Verfügung.


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2009 | 23:27

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

vielen Dank für ihre ausführliche und sehr verständliche Antwort.

Da der Verkäufer mir nur einen geringen Preisnachlass einräumen will, werde ich das Haus wahrscheinlich (auch insbesondere nach ihrer Antwort) nicht kaufen. Die Risiken, die ich dabei eigehen, sind für mich zu groß. Da es sein kann, dass ich beruflich auch mal umziehen muss, ist es wichtig für mich, dass das Haus wieder gut zu verkaufen ist.

Nach ihren Angaben könnte das schwierig werden. Da sind wir auch schon bei meiner einmaligen und kostenlose Nachfrage, auf die sie mich freundlicherweise hingewiesen haben.

Muss ich beim Wiederverkauf in den Kaufvertrag eindeutig reinschreiben, dass das Haus nicht den gesetzlichen Bauvorschriften enstpricht, um mich von allen Ersatzansprüchen freizustellen? Oder reicht vielleicht ein "Gekauft wie gesehen" (oder ähnlich Formulierungen) im Kaufvertrag?

Sollte ich eine entsprechende Klausel in den Kaufvertrag schreiben müssen, ist das Haus sicher um einiges weniger Wert, da jeder Käufer einen Preisabschlag verlangen wird.

Vielen Dank für ihre Antwort schon mal im Voraus!

Beste Grüße,
B. Bronold

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2009 | 12:20

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Beim Wiederverkauf des Hauses könnte meines Erachtens ein Haftungsausschluss in Ihrem Sinne vereinbart im zivilrechtlichen notariellen Kaufvertrag werden, der wie dargestellt aber nur zwischen Verkäufer und Käufer wirkt.

Klauseln wie sie eine beispielhaft genannt haben ("gekauft wie gesehen" oder "Dinge wie sie stehen und liegen") sind durchaus üblich.

Vielleicht noch ein Tipp : fragen Sie doch mal anlässlich der jetzigen notariellen Beurkundung bei Ihrem Notar nach.




Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim



RA Peter Lautenschläger

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