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Nicht geeichte Wasserzähler in der Mietfläche Küche (seit 2015 abgelaufen) NKA

05.02.2018 10:01 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Sehr geehrte Damen und Herren,

unsere Vermieterin weiß seit 2015, dass ein Warmwasserzähler seit 2015 in der Küche nicht mehr geeicht ist und hat diesen trotz mehrfacher Erinnerung nicht bis zu unserem Auszug Dezember 2017 tauschen lassen.

- Sind die Wasserkosten dann in Gänze abzuziehen und ich muss gar kein Wasser zahlen, zumal die Vermieterin ja vorsätzlich den Tausch unterlassen hat oder muss ich mir Vergleichswerte der Vorjahre vorhalten lassen?
- Die Vermieterin möchte nun (nur) den WarmWasserverbrauch nach qm umlegen und möchte beim WarmWasser 15% analog HKVO abziehen. Müssten die 15% nicht von der kompletten HKA also inkl. Heizkosten abgezogen werden oder nur vom Warmwasser?
- Was würden Sie raten zu tun?

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt :

Sie haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung wegen Unrichtigkeit anzufechten. Sie müssen schriftlich mitteilen, dass Sie die Einwendung erheben, dass die Abrechnung unrichtig sei. Bei Messergebnissen von Zählern, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, haben Sie als Mieter das Recht diese Zahlen anzufechten, denn eine Richtigkeit und Genauigkeit wird hier nicht durch die Eichung unterstellt (LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05, AG Holzminden, Urteil vom 4.5.2011, Az.: 10 C 300/10 , OLG München, Beschluss vom 13.1.2013, Az.: 2 Wx 32/10).

Sie können sich auf § 37 Abs. 1 MessEG berufen, wonach sogar ein ausdrückliches Verwendungsverbot für ungeeichte Messgeräte normiert ist. Danach können Messergebnisse von Zählern mit abgelaufener Eichfrist nicht verwendet werden. (vgl. BayObLG, Beschluss vom 23.3.2005, Az.: 2 Z BR 236/04 ; LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05; AG Holzminden, Urteil vom 04.05.2011, Az.:10 C 300/10 ).

Allerdings hat dies noch nicht die automatische Rechtsfolge, dass Sie dann nichts nachzahlen müssen, sondern dies gilt nur, wenn nicht der Vermieter darlegen und beweisen konnte, dass die Ergebnisse trotz der abgelaufenen Eichfrist nicht unrichtig sind, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 17. November 2010, Az.: VIII ZR 112/10 kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung nur darauf an, ob festgestellt werden kann, dass der Verbrauch zutreffend erfasst wurde oder nicht.

Ich empfehle Ihnen daher, zunächst schriftlich zu rügen, dass die Eichfrist abgelaufen ist. Sie können es dann darauf ankommen lassen, wie die Vermieterin weiter reagiert. Wenn sie aber nachweisen kann, dass die Messergebnisse dennoch richtig sind, dann müssten Sie zahlen. Sie können es auch auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen. Dies allerdings birgt ein Prozess- und Kostenrisiko.

Wenn die Vermieterin die Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungszeiträume vorlegen kann, also vor Ihrer erstmaligen Beanstandung oder eine Befundprüfung der Messergebnisse durch eine Eichbehörde oder einer andere staatlich anerkannten Prüfstelle, aus dem sich ergibt, dass trotz nicht geeichtem Zähler die eichrechtlichen Fehlergrenzen eingehalten wurden, dürfen die Messergebnisse bei der Nebenkostenabrechnung verwendet werden. (BGH, a.a.O.)

Wenn aber Ihre Vermieterin den Nachweis nicht erbringen kann, ist die Nebenkostenabrechnung materiell unrichtig und Sie können die Nachzahlung verweigern. Erst dann könnte die Vermieterin die Wasserkosten nach der Wohnfläche abrechnen und Sie als Mieter haben das Recht, die abgerechneten Kosten auch für Warmwasser und Heizung gemäß § 12 HeizkostVO um
15 % zu kürzen (LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007, Az.: 6 S 205/06 ; AG Berlin – Neukölln, Urteil vom 13.3.2008, Az.:19 C 499/07 , AG Hamburg, Urteil vom 6.12.2005, Az.:48 C 331/05 ; AG Spandau, Urteil vom 22.6.1989, Az.:2 C 676/88 ).

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass Sie es entweder auf eine Auseinandersetzung ankommen lassen können und sich gemäß meinen obigen Ausführungen verhalten können oder aber sich - ggf. zur Vermeidung von Streitigkeiten- auf den Vorschlag der Vermieterin einlassen können.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2018 | 11:19

Sg Frau Draudt,

Danke, nur eine finale Nachfrage nachd em Kürzungsrecht gem § 12 HKVO ((1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.):

Bedeutet das grds., dass, wenn NUR Warmwasser entgegen der HKVO zB via qm umgelegt wird, dass die komplette HKA um 15% gekürzt werden kann (inkl. Heizkosten) oder nur der Anteil Warmwasser um 15% gekürzt werden kann?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2018 | 11:39

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Nachfrage gerne wie folgt:

Hier gilt das für Warmwasser und Heizung.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 06.02.2018 | 07:43

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich möchte noch klarstellen, dass sich die Kürzungsmöglichkeit im Gesetz zwar auf beides bezieht, in Ihrem Fall ja aber nur Warmwasser betroffen ist , so dass Sie nur da kürzen können.

Gruß Draudt Rechtsanwältin

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