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Nicht erkannter Überbau als Planungsfehler?

18.04.2012 09:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Auf einem von uns erworbenem Grundstück befand sich geschlossene Bebauung - unser Haus grenzte jeweils mit der Garage an die nachbargarage an; zusätzlich war an die garagenrückseite der auf der östlichen Seite gelegenen Garage noch ein Anbau als ungenehmigter Schwarzbau erstellt worden.

Das Grundstück wurde amtlich vermessen und ein Lageplan erstellt, der den Hinweis enthielt: 'Der Lageplan darf nicht für Grenzherstellungen und Masstabsübertragungen verwendet werden'; Abriss des Altbestandes und Neubau eines EFH wurden mit diesem Lageplan beantragt und genehmigt. Nach Abriss stellt sich heraus, dass die Garagen der Nachbarn jeweils ca 15 cm auf unserem Grundstück stehen. Auf der Ostseite hatte der Rechtsvorgänger eine gemeinsame Grenzwand mit dem Nachbarn, die an die Garage anschloss, noch verbreitert um seinen Schwarzbau herzustellen (auf eigenem,jetzt unserem Grundstück. Diese mauer ist dann 22 cm in das Grundstück gebaut (zwar nicht als Überbau, sie steht aber trotzdem der bauausführung im Wege).

Der Baukörper kann ohne weiteres und ohne Verletzung der Abstandsflächen um 20 cm nach Westen verschoben werden, ohne dass unsere Planung grundsätzlich beeinträchtigt werden würde. Hierfür ist aber, so Auskunft des baurodnungsamts (NRW) eine erneute Durchführung des Genehmigungsverfahrens inkl. Beteiligung notwendig. Dadurch entstehen kostenträchtige Verzögerungen (Zwischenfinanzierung, erneute Genehmigungsgebühr). Der Vermesser sagt, dass der Überbau vor dem Abriss nicht erkennbar waren (???? Die Gebäude waren alle auch von innen zugänglich!)

Hätte in diesem Fall überhaupt die Planung/antragsstellung so durchgeführt werden dürfen? Sicherlich legt doch das Bauamt die eingetragenen Grenzen der Genehmigung zugrunde. Muss der Architekt nicht die Grundstücksgrenzen feststellen lassen, bzw. wenn dies nicht möglich gewesen sein sollte, die Planung bis nach Abriss zurück stellen?

I

Sehr geehrte Ratsuchende,


nach Ihrer Schilderung liegt der klassische Planungsfehler durch den Architekten vor, der sich damit schadensersatzpflichtig gemacht hat:


Denn es gehört zu den Kardinalpflichten eines Architekten, dass er sich vor Beginn der Planung und Durchführung der Arbeiten über den tatsächlichen Verlauf der Grundstücksgrenzen verbindlich in Kenntnis setzt - dieses umso mehr, wenn nach Ihrer Schilderung der Lageplan einen deutlichen Hinweis enthalten hat.

Unterlässt der Architekt dieses und führt die Unterlassung zu einem Überbau, liegt eine objektive Pflichtverletzung nach § 280 BGB vor, woraus der Schadensersatzanspruch resultiert.

Dieser Anspruch ist dann auf Beseitigung oder Neuplanung mit Ersatz aller dadurch entstehenden Kosten - hier also kostenträchtige Verzögerungen (Zwischenfinanzierung, erneute Genehmigungsgebühr) - gerichtet.

Zudem dürfte eine Rentenzahlung wegen des Überbaus in Betracht kommen, die ebenfalls in der Schadensersatzforderung eine Rolle spielen werden.

Zu diesem Komplex verweise ich auf das lesenswerte Urteil des LG Regensburg vom 19.12.2006, Az.: 4 O 1377/06, in dem genau diese Problematik zulasten des Architekten ausgeurteilt worden ist.



Der Architekt hat sich hier offenbar zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet - dann schuldet er als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung (OLG Düsseldorf, Urt.v. 18.12.2009, Az.: 23 U 187/08).

Bedarf es dazu einer Neuplanung, hat er diese kostenneutral zu erbringen und - siehe oben - auch Folgekosten als Schadensersatz zu tragen.


Die Hinweis, der Planer hätte der Überbau vor Abriss nicht erkennen können, liegt vollkommen neben der Sache, da dieses Unsinn ist.


Hier werden Sie also alle Ihre Ansprüche durchsetzen können.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2012 | 10:13

Herzlichen Dank für die schnelle Antwort. Nur nochmal zur Klarstellung: Der vorhandene Überbau wurde nicht erkannt...nicht wir haben einen Überbau verursacht (Sie schreiben eingangs: 'Die Unterlassung führt zu einem Überbau')

Da die Garagen beidseitig angebaut waren war es mit 'bloßem Auge' wohl wirklich nicht zu erkennen, wo 'unsere' Wand aufhört und die der Nachbargarage anfängt. Deswegen soll es nicht möglich gewesen sein, den Überbau zu erkennen.

(rentenzahlung halte ich für ausgeschlossen, da es sich um Uralt-Bestand (1956) handelt. Das ist für uns aber auch nicht so wichtig.)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2012 | 10:43

Sehr geehrte Ratsuchende,


dann habe ich mich vielleicht unklar ausgedrückt, da ich schon verstanden hatte, dass der Überbau durch die Nachbarn vorliegt.

Gerne aber noch einmal zur Verdeutlichung:

Dieser nachbarliche Überbau hätte erkannt werden müssen (und können), ebenso der tatsächliche Grenzverlauf. Beides ist nicht geschehen, so dass dann IHR Objekt fehrlerhaft geplant worden ist.

Darin liegt das Verschulden und daraus resultiert die Schadensersatzpflicht.


Bei der Grenzfeststellung kann und darf ein Fachmann sich nicht auf ein bloßes Auge verlassen. Gerade heutzutage gibt es Techniken, die nahezu millimetergenau den Grenzverlauf feststellen lassen, was aber hier unterlassen worden ist.


Die Rentenzahlung hat mit dem Uraltbestand nichts zu tun; hier geht es aber letztlich auch um Ersatzansprüche gegen den Architekten und dabei sollte man diesen Aspekt ruhig aufnehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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