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Nicht einverstanden mit Architektenrechnung in Verbindung der geforderten Phasen

12.08.2015 23:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Wir haben einen Architekten für unser EFH gesucht.

Wir hatten im Mai diesen Jahres ein erstes Gespräch mit dem Architekten. Wir haben ihm unsere Vorstellungen mitgeteilt und ein Budget von 250.000 € vorgegeben inkl. aller Kosten (auch inkl. Architektenleistungen). Wir haben bei diesem Termin explizit nochmal nachgehakt ob es überhaupt möglich ist für 260.000 € über einen Architekten zu bauen. Dieses wurde bei dem Termin bejaht. Als Grundlage für unser Budget diente uns ein 160 m² Haus vom Bauträger zum Festpreis von 250.000€.

Es kam zu einem Folgetermin wo uns der 1. Entwurf präsentiert wurde. Der Entwurf gefiel uns auf dem ersten Blick, als der Architekt uns dann aber die Kostenschätzung mit 325.000 € zeigte waren wir geschockt. Die Planung lag mal eben mit 65.000 € über unserem Budget. Zudem hatte er auch noch einen Raum, das Gästezimmer, vergessen. Zusätzlich wurde die Berechnung für Rolladen und Fußbodenheizung nicht mit einkalkuliert, wie sich beim 2 Entwurf herausstellte.
Wir machten Ihn darauf aufmerksam, dass der Entwurf über unserem Budget liegt und wir die Kosten reduzieren müssen.
Wir machten Änderungen an dem Entwurf mit der gleichzeitigen Bitte um Reduzierung der Gesamtkosten und Aufnahme des Gästezimmers wie besprochen.

Es kam zum Folgetermin mit Umsetzung unserer Änderungen und Aufnahme eines Gästezimmers. Der Entwurf war auf dem ersten Blick ok, aber dieses mal hatte er keine Kostenaufstellung fertig. Er ließ aber durchklingen das wir uns im selben Kostenrahmen wie vorher, 325.000 € bewegen. Es wurde zwar der Baukörper in der Größe reduziert, aber im Gegensatz zum 1 Entwurf war dem Architekt aufgefallen das er keine Rollladen und Fußbodenheizung eingerechnet hatte, dadurch konnten die Kosten wieder nicht schrumpfen.
Wiederum sagten wir dem Architekten das sich die Kosten nicht im Budget von 260.000 € bewegen und uns das nicht weiterbringen würde und wir die Kosten reduzieren müssen. Er meinte daraufhin das man vl. durch Eigenleistung mal schauen muss wo man so hinkommen kann. Wir haben nach dem Termin gesagt das wir bereit sind das Budget auf 270.000 € zu erhöhen.
Wir gaben dem Architekten nochmal kleine Änderungen durch mit der gleichzeitigen Bitte um Kostenreduzierung.

Zum Folgetermin bekamen wir die 3. Änderungen präsentiert und es erfolgte eine Kostenrechnung die wieder um die 320.000 € lag. Also war dieses bereits der 3 Termin der nichts einbrachte, obwohl wir bei jedem Termin um Kostenreduzierung gebeten haben. Wir sind der Meinung das Architekt uns aufklären muß, wenn unsere Vorstellungen mit dem Budget nicht realisierbar sind, aber vom Architekten kam leider aus der Richtung nichts.
Wir haben ihm dann gesagt das wir mit einem Alternativentwurf vl. eher auf unser Budget kommen könnten und er sich mal dazu Gedanken machen solle, da wir nicht glauben auf unser Budget mit dem Ursprungsentwurf zu kommen.

Es kam zum Folgetermin und er präsentierte uns den Alternativ Entwurf, zu dessen er aber keine Kostenschätzung gemacht hatte. Er ließ aber durchklingen das dieser auch etwa in dem Budget der alten Entwürfe liegt. Als er merkte das wir an dem Alternativ Entwurf Interesse zeigten meinte er gleich das dieser noch nicht richtig ausgearbeitet wäre usw. und lenkte wieder auf den Ursprungsentwurf mit der Begründung das dieser viel besser für das Grundstück geeignet ist.

Wir fragten den Architekten ob er die Kostenschätzung für den Alternativ Entwurf machen könnte. Dieses wollte er machen, sodaß wir sehen wo wir mit dem Alternativ Entwurf lande und dieser dann eher in das Budget passt.

Daraufhin gingen wir nochmal auf den Ursprungsentwurf ein und sagten ihm nochmals das wir von den Kosten dort auch runter müssen, ansonsten wäre der Entwurf für uns nicht realisierbar. Er meinte dann, das man den Baukörper nochmal verkleinern müsse.
Wir bekamen dann den abgeänderten Ursprungsentwurf und die Bausumme war nun bei 295.000 €. Das ist das erste Mal nach 4 Änderungen, dass er annähernd am Budget ist. Aber dennoch liegt dieser noch 25.000 € über Budget. Zudem wurde der Entwurf einfach so zusammengekürzt das er nicht mehr unseren Vorstellungen entspricht. Es ging hier einfach nur darum annähernd auf unser Budget zu kommen. Oder welcher Architekt plant einen Zugang zum HWR mit Vorratsraum und Waschmaschine durch das Gäste WC? Der Architekt schreibt nun, dass wir das Budget erreicht haben, wenn wir unsere Eigenleistungen einbringen. Natürlich wollen wir Eigenleistungen einbringen, aber das kann er nicht einfach von der Bausumme abziehen und sagen das Budget ist erreicht, oder ?

Noch anzumerken bleibt das bis heute eine unserer Anforderungen nicht umgesetzt wurde, welche in jeden Termin angeprochen wurden. Wir wollten von Anfang an einen innenliegenden Kamin. Dieser wurde bis heute nicht in unseren Entwürfen eingezeichnet. Auf Nachfrage wird uns immer was von einer Edelstahlpfeife, welche von außen ans Gebäude kommt erzählt. Ich frage mich da immer wer hier der Auftraggeber ist ? Ich finde daran sieht man ganz gut das er keine Luste hatte seinen Entwurf grundlegend zu ändern um einen innenliegenden Kamin einzuzeichen hätte man nämlich mehr machen müssen, als bei den Änderungen nur mal eben eine Wand zu verschieben.

Fakt ist nun das wir eine Abschlagsrechnung vom Architekten erhalten haben.
Uns werden die Leistungsphasen 1–3 in Rechnung gestellt. Die Leistungsphase 3 zu 97%.( Summe Gesamt 7200 € berechnet auf den 208.483 € Bausumme / Gesamtkosten 295.000 € ) Muss dann dann nicht von unserem Budget 270.000 € berechnet werden ?
Wir sind nicht bereit diese Rechnung in dem Umfang zu begleichen. Unserer Meinung nach sind wir immer noch in der Vorplanung da wir noch keinen Entwurf haben der unserem vorgegebenen Budget entspricht. Zu dem erstellten Alternativ Entwurf haben wir bis heute keine Kostenaufstellung erhalten so wie es vereinbart war. Wie können wir in Leistungsphase 3 sein und das zu 97%, wenn wir keinen Entwurf haben, welcher im Budget liegt ? Wir stellen Uns nun die Frage in welcher Phase wir uns befinden und was der Architekt wirklich verlangen kann. Wir glauben auch nicht, dass er in den einzelnen Phasen wirklich alle Punkte abgearbeitet hat, aber er möchte Phase 1 -2 natürlich voll abrechnen. Wir sind bereit dem Architekten zu bezahlen, aber halt nicht diese Summe. Er hat uns nie aufgeklärt in welcher Phase wir uns befinden und nach unserer Meinung hat er die Leistung bisher nicht erbracht da wir das Budget nicht erreicht haben.

Vielleicht noch ein wichtiger Aspekt wir haben keinen Vertrag mit dem Architekten unterschrieben. Als wir ihn darauf angesprochen haben meinte der Architekt, dass wir uns schon einigen werden. Auch auf angesprochenen Honorarleistungen im Vorfeld wurde nicht eingegangen bzw. nur gesagt das er nach Mindestsatz abgerechnet. Wir denken, er merkt einfach, dass er mit uns nicht auf das Budget kommt und hat kein Interesse mehr, daher stellt er nun diese Rechnung. Wir möchten aber auch dann unsere Zusammenarbeit mit diesem Architekten beenden, wenn das alles geklärt ist.
Wir hoffen Sie können Uns hilfreiche Hinweise geben wie wir am Besten vorgehen können bzw. was er wirklich anrechnen darf und in welcher Phase man sich befindet ?


Einsatz editiert am 13.08.2015 09:09:51
13.08.2015 | 13:04

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die insgesamt neun Leistungsphasen stellen sich wie folgt dar, wobei ich mich auf die nur relevanten abgerechneten drei Phasen beschränke (vgl. auch Paragraph 34 HOAI; Anlage 10, Nummer 10.1 - https://dejure.org/gesetze/HOAI/Anlage_10.html):

1. Phase: Grundlagenermittlung: Dies sind der eigentlichen Planung vorgeschalteten Maßnahmen, Überlegungen, Gespräche mit dem Auftraggeber. Nach der HOAI das „Klären der Aufgabenstellung, Beraten zum gesamten Leistungsbedarf" und als Besondere Leistungen „Bestandsaufnahme, Standortanalyse".



Die zweite Phase ist die Grundlagenanalyse:

a) Analysieren der Grundlagen, Abstimmen der Leistungen mit den fachlich an der Planung Beteiligten
b) Abstimmen der Zielvorstellungen, Hinweisen auf Zielkonflikte
c) Erarbeiten der Vorplanung, Untersuchen, Darstellen und Bewerten von Varianten nach gleichen Anforderungen, Zeichnungen im Maßstab nach Art und Größe des Objekts
d) Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, bauphysikalische, energiewirtschaftliche, soziale, öffentlich-rechtliche)
e) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
f) Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
g) Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen
h) Erstellen eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs
i) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse


3. Phase Entwurfsplanung:
a) Erarbeiten der Entwurfsplanung, unter weiterer Berücksichtigung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, soziale, öffentlich-rechtliche) auf der Grundlage der Vorplanung und als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Zeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:100, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:50 bis 1:20
b) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
c) Objektbeschreibung
d) Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
e) Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung
f) Fortschreiben des Terminplans
g) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse

Meines Erachtens hat der Architekt die zweite Phase nicht einmal ordnungsgemäß beendet, die sämtliche Entwürfe, die zur zweiten Phase gehörten nicht im abgesprochenen Kostenrahmen sind, sodass eine weitere Bearbeitung auf dieser falschen Grundlage weder erforderlich noch geboten war, sodass sich ein Anspruch maximal die erste und zweite Phase ergibt.

Alle weiteren Phasen können Sie ablehnen, da die Grundbedingungen auch nicht erreicht sind.

Dies sollten Sie dem Architekten schriftlich per Einwurfeinschreiben mitteilen und zugleich auch die Kündigung erklären.
Die Rechnung für die erste und zweite Leistungsphase würde ich entsprechend anweisen, wenn keine Rechtsschutzversicherung bestehen sollte.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2015 | 19:38

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Wir würde dem Architeten nun von unserer Seite anbieten die Leistungsphase 1 ganz und die Leistungsphase 2 zur Hälte zu bezahlen da Sie selbst schreiben das der Architekt Phase 2 noch nicht beendet hat? Eine Rechtschutzversicherung haben wir nicht. Halten Sie das als sinnvoll ?

Die Berechnung des Architekten basiert auch auf seinem errechneten Betrag und nicht auf unserem vorgegeben Budget, daher ist seine Berechnung nach unserer Meinung auch falsch, oder ? Müsste die Berechnung nicht wenn auf unserem vorgegeben Budget berechnet werden ?

Was sollen wir als Kündigungsgrund angegeben ? Zielvorgabe aus erster Leistungsphase mit dem vereinbarten Buget wurde nicht erreicht.

Ich würde morgen versuchen unseren Architekten telefonsich zu erreichen und ihn darauf hinweisen das wir nicht bereit sind die geforderte Summe zu zahlen um ihm das Angebot unterbreiten Phase 1 ganz und Phase 2 zur Hälfte zu zahlen. Falls er sich nicht drauf einlässt würde wir es schriftlich per Einschreiben verfassen und den Betrag wie oben beschrieben schonmal vorab überweisen. Wäre die Vorangehensweise eine gute Idee, insbesondere mit der Vorabüberweisung ?

Vielen Dank im voraus für Ihre Rückmeldung. Falls es wirklich zum Streitfall kommt werde ich auf Sie zurückkommen.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2015 | 21:12

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich halte es für vernünftig, den Architekten zur Korrektur der Rechnung aufzufordern, auf den von Ihnen gewollten Wert von 270.000 zu berechnen.

Sodann würde ich dann die Phase 1 vollständig und die Phase 2 zur Hälfte zahlen. Diese Zahlungsbereitschaft sollten Sie ihm außerdem mitteilen, um kein Klageanlass diesbezüglich zu geben.

Wenn er sie nicht korrigiert, würde ich mir eine Auskunft bei der Architektenkammer holen und die Gebühren dann entsprechend der korrigierten Werte vorab überweisen.

Eine Rechtsschutzversicherung rückwirkend abzuschließen ist leider nicht möglich.

Einen Kundigungsgrund bedarf es zudem nicht.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben oder rechtliche Hilfe brauchen sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne weitere kostenlose Nachfragen beantworte und sich meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die Gebühren dieser Frage würden dann entsprechend angerechnet werden.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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