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Nicht abgestellte Mängel - Heizung defekt - Mietkürzung?

| 11.02.2008 12:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller


Guten Tag,

seit 01.12.2007 sind wir Mieter einer 5-Zimmer Wohnung. Die Besichtigung und Abnahme erfolgte unter für den Vermieter günstigen Lichtverhältnissen.

Dennoch wurden einige Mängel aufgezeigt und protokolliert, andere Mängel nachgereicht. Zudem ist die Heizung defekt, was dazu führt, dass z.B. zurzeit Bad und Wohnzimmer komplett kalt sind. Andere Räume sind nicht wirklich warm.

Im Protokoll wurde erfasst, dass die gesamten Mängel bis zum 31.01.2008 abgearbeitet werden sollten. Die Liste ist nicht vollständig abgearbeitet worden. Die Heizung wurde geprüft und ein Angebot des Installateurs liegt der Gesellschaft vor. Diese hat aber das Angebot abgelehnt.

Fazit:
- Mängel nicht wie besprochen behoben
- Heizung defekt teilweise Räume komplett kalt

Die Themen wurden diverse Male mit den Vermietern besprochen.

Frage:
- Was kann man noch tuen?
- Kann man die Miete kürzen? Wenn ja, um welchen Umfang?

Danke und Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:

Gemäß § 535 Abs.1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten.

§ 536 BGB gibt dem Mieter das Recht die Miete zu mindern, wenn die Sache mangelhaft ist oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache fehlt.

Liegt ein Mietmangel vor, so kann der Mieter
1. vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen,
2. die Miete mindern,
3. Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung verlangen,
4. Aufwendungsersatz geltend machen,
5. unter den ZUSÄTZLICHEN Voraussetzungen des § 543 Abs.2 Nr.1 BGB das Mietverhältnis fristlos kündigen

Das Minderungsrecht tritt mit Auftreten des Mangels ein, der Mieter muss sich nicht ausdrücklich darauf berufen.

Die HÖHE DER MIETMINDERUNG richtet sich nach der Minderung der Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache.
Das Landgericht Düsseldorf (LG Düsseldorf WuM 1973,187) hat eine Mietminderung von 30 % für angemessen angenommen, da die Durchschnittstemperatur im Wohnzimmer lediglich 15 Grad Celsius betrug.
Das Landgericht Hannover (LG Hannover WuM 1980,130) hielt eine Mietminderung in Höhe von 20% für angemessen, wenn im Februar das Schlafzimmer nicht beheizt werden kann.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE für die Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03).

Im Ergebnis sollten Sie Ihrem Vermieter letztmalig eine angemessene (2-3 Wochen) Frist zur Mangelbeseitigung setzen.

Am besten machen Sie dies schriftlich und per Einschreiben mit Rückschein.

Kündigen Sie Ihrem Vermieter bereits jetzt an, dass Sie bei erfolglosem Ablauf der Frist den Mangel selbst beseitigen lassen und Ihrem Vermieter die hierfür erforderlichen Aufwendungen in Rechnung stellen werden bzw. einen Vorschuss zur Mangelbeseitigung von Ihrem Vermieter verlangen werden.

Nach erfolglosem Ablauf Frist zur Mangelbeseitigung sollten Sie umgehend einen Anwalt/ eine Anwältin vor Ort aufsuchen und mit ihm/ ihr das weitere Vorgehen besprechen.

In der Zwischenzeit können Sie die Miete aufgrund der defekten Heizung mindern.
Denn der Anspruch auf Erfüllung, also Beseitigung des Mangels, bleibt von der Mietminderung unberührt.

Die Höhe der Mietminderung erfolgt durch Schätzung.
Ich halte einen Betrag in Höhe von 30% der Bruttomiete für angemessen.

Die Einzelheiten sollten Sie wie bereits oben erwähnt mit einer Kollegin/ einem Kollegen vor Ort besprechen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tanja Stiller
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 29.04.2009 | 23:01

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