Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nicht abgesprochene Mehrkosten bei Bauleistungen > 20%

31.10.2011 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


1. Ich habe gelesen, dass Angebote von Baufirmen als fachmännische Schätzung zu verstehen sind und Abweichungen von mehr als 20% lt. allgemeiner Rechtsprechung vom Kunden vorab freizugeben sind. Ist dies nur auf den Gesamtpreis anzuwenden oder auch auf einzelne Positionen des Auftrags (hier z.B. Malern der gesamten Wohnung).

2. Inwieweit ist mein Hinweis „Im Falle von Unterschieden zwischen Ihrem Angebot und meiner Baubeschreibung hat meine Baubeschreibung Vorrang.", welcher mit der schriftlichen Beauftragung erfolgte, gültig und auf allgemeine Beschreibungen anwendbar („Malern der gesamten Wohnung" vs. „275 m²")?

3. Gibt es wichtige Urteile oder Paragraphen, die ich zitieren kann, bevor ich es auf einen Rechtsstreit ankommen lasse?

Sachverhalt:

An einen Generalunternehmer wurde der Auftrag von Privat zum Umbau einer Eigentumswohnung erteilt. Es erfolgte eine sehr umfassende Baubeschreibung seitens des Kunden (allerdings laienhaft formuliert, z.B. „die ganze Wohnung weiß malern" statt „X Quadratmeter malern"). Der Unternehmer hat die Wohnung mehrfach besichtigt und darauf folgend ein Angebot abgegeben.

In seinen AGBs heißt es: „Angebote sind hinsichtlich der Preise, Mengen, Lieferfrist, Liefermöglichkeit und Nebenleistungen freibleibend. Die Abrechnung erfolgt nach Aufmaß. Die Abnahme und der Leistungsumfang richten sich nach den im Kostenangebot ausgewiesenen Arbeiten und deren Beschreibung, vorher nicht bekannte Erschwernisse werden zusätzlich nach Aufwand berechnet."

Die Auftragserteilung erfolgte Schriftlich unter Bezugnahme auf das Angebot mit dem Zusatz des Kunden: „Im Falle von Unterschieden zwischen Ihrem Angebot und meiner Baubeschreibung hat meine Baubeschreibung Vorrang." Die Baubeschreibung wurde der Beauftragung nochmals beigefügt.
In der Schlussrechnung gibt es teilweise sehr hohe Kostenunterschiede zum Angebot. Zwar wurden einige der Punkte im Angebot als „Schätzung" ausgewiesen, allerdings wurde diese Schätzung weder später konkretisiert, noch die Höhe der Mehrkosten mit dem Kunden vorab abgesprochen. Gleiches gilt für Punkte, die der Unternehmer nun als „vorher nicht bekannte Erschwernisse" ausweist – auch hier erfolgte keine Absprache der Zusatzkosten.
In einer Position wurden aus 200 € 3.100 €. Das ursprüngliche Angebot enthielt an dieser Position den Hinweis „Nur Schätzung (Berechnung nach zeitl. Aufwand zum Nachweis zzgl. Materialkosten)."

Das Malern der Wohnung wurde nach zweimaliger Besichtigung durch den Maler (Wohnung war leergeräumt und komplett zugänglich) mit 275 m² angeboten (ohne Verweis auf Schätzung, allerdings wird auf das Aufmaß ja in den AGB verwiesen), später jedoch mit 328 m² abgerechnet, Mehrkosten ca. 440 €. Es mussten zusätzlich Decken gestrichen werden, die durch die Bauarbeiten verunreinigt wurden. Allerdings erfolgte auch hier vorab kein Hinweis auf Mehrkosten.

Das Gesamtauftragsvolumen beträgt 22.000 €. Die Schlussrechnung beläuft sich auf 27.000 €.
31.10.2011 | 16:31

Antwort

von


(147)
ADOLFSALLEE 55
65185 Wiesbaden
Tel: 0611 974510
Web: http://www.kanzlei-klepsch.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrte Damen und Herren,

Die Beantwortung Ihrer Anfrage erfordert im Grunde genommen noch weitere Informationen über den genauen Abaluf und Inhalt des Auftrages. Die nachfolgenden Ausführungen gehen daher von bestimmten Annahmen aus die allerdings offen gelegt werden.

Zunächst gehe ich davon aus, dass der Vertrag nicht auf Basis der VOB/B geschlossen worden ist. Unbekannt ist auch, ob die AGB der Gegenseite wirksam in den Vertrag mit einbezogen worden sind. Diese sind auch nicht vollständig bekannt, so dass sich daraus ergebende Aspekte nicht berücksichtigt werden können. Die von Ihnen zitierten Ausführungen aus den AGB sind grundsätzlich unproblematisch.

Der erste Aspekt ist bereits die Frage, ob hier möglicherweise ein Pauschalpreis vereinbart worden ist. Immerhin haben Sie eine offensichtlich ausführliche bzw. funktionale Leistungsbeschreibung abgegeben. Diese Leistungen sind dann von dem Unternehmer bepreist worden. Je nach genauer Ausgestaltung liegt hier die Annahme nicht fern, dass eine Pauschale vereinbart worden ist. Wenn eine Pauschale vereinbart worden ist, dann wären die konkreten Abrechnungen der Gegenseite nicht zu berücksichtigen, sondern die Gegenseite hätte lediglich Anspruch auf den Pauschalpreis. Vergütet werden müssten lediglich die Arbeiten, die zusätzlich entstanden sind. So weit hatten Sie ausgeführt, dass zusätzlich Decken gestrichen werden mussten, die durch Bauarbeiten verunreinigt worden waren. Das wäre grundsätzlich eine zusätzliche Leistung die dann mit der ortsüblichen Vergütung zu bezahlen wäre. Allerdings ist hier unter Umständen denkbar, dass der Verursacher der Verunreinigung heranzuziehen ist.

Wenn kein Pauschalvertrag vorliegt in, dann erfolgt grundsätzlich eine Abrechnung auf Basis sog. Einheitspreise, das heißt also eine Abrechnung auf Basis der konkreten Flächen und Massen. In Baurecht sind Vergütungen nach Stunden tendenziell unüblich, so dass für Abrechnungen nach Zeit in aller Regel eine gesonderte Vereinbarung erforderlich ist. So weit also Abrechnungen nach Zeit in der Rechnung enthalten sind, gibt es gute Gründe, dagegen anzugehen.

Sonst gilt, dass die Abrechnung nach Fläche oder Volumen erfolgt. Dafür gibt es in den technischen Regeln Bestimmungen dafür, wie die Flächen zu berechnen sind. Der Preis ist dann entweder der Preis aus dem Angebot oder, wenn es dafür keine entsprechende Position geht, der ortsübliche Preis.

Eine Kombination wie hier von konkreter Beschreibung durchzuführender Arbeiten und einen Angebot kann durchaus als Kostenvoranschlag gem. § 650 BGB zu verstehen sein. Hier gibt es die Verpflichtung des Unternehmers unverzüglich Mitteilung zu machen, wenn eine Überschreitung des Kostenvoranschlags zu erwarten ist. Wird nämlich erkannt, dass eine wesentliche Überschreitung der vorhergesagten Kosten erfolgen wird, dann hat der Besteller, also der Auftraggeber, ein Kündigungsrecht. Es muss dann lediglich das bezahlt werden, was bis zum Zeitpunkt der Kündigung gearbeitet worden ist. Wird diese Nachricht nicht gegeben, dann hat der Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch (vgl. z.B. OLG Frankfurt NJW-RR 89, 209 ; OLG Köln NJW-RR 98, 548 ) wenn nachvollziehbar ist, dass vorher gekündigt worden wäre. Maßgeblich ist aber nicht die Überschreitung einzelner Positionen, sondern die Überschreitung des Auftrags im ganzen. Die Frage, wann eine wesentliche Überschreitung vorliegt, wird nicht einheitlich beantwortet. Die Angaben gehen von ca. 10% Abweichung als bereits wesentlich bis hin zu 15 bis 20 Prozent. Es kommt ein bisschen auf die Argumentation an. Wenn zum Beispiel dargelegt werden kann, dass das eigene Budget begrenzt war, dann wird eine geringere Abweichung bereits als wesentlich anzusehen sein wie wenn die Verpflichtung zum Beispiel wegen bereits erfolgte Vermietung besteht, bestimmte Qualitäten einer Renovierung auch dem Mieter liefern zu müssen. In Ihrem Fall ist die Überschreitung mehr als 22 Prozent, so dass sie sicher als wesentlich betrachtet werden muss.

Die wahrscheinlich sinnvollste Strategie dürfte sein zu argumentieren, dass eine Pauschale vereinbart worden ist. Diese lässt sich insoweit auch argumentativ belegen, weil der funktionale Umfang der Leistungen über Ihre Baubeschreibung erfolgt ist. Die Position "Erschwernisse" ist unklar, sie scheint "verdächtig", weil das natürlich keine konkret nachvollziehbare Position ist.

Sie sollten konkrete anwaltliche Beratung unter Vorlage aller Unterlagen und Schilderung der konkreten Abläufe und Gesprächsinhalte in Anspruch nehmen.


Rechtsanwalt Jörg Klepsch
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Familienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 31.10.2011 | 16:48

Sehr geehrter Herr Klepsch,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Im Angebot steht: "Die Ausführung erfolgt gem.VOB und unseren anliegenden allgemeinen Geschäftsbedingungen." Die AGBs selbst sind sehr kurz gehalten: "Die nachstehenden Geschäftsbedingungen gelten für alle Lieferungen, Leistungen und Angebote der Firma XXX GmbH als Auftragnehmerin. Gegenbestätigungen des Auftraggebers unter Hinweis auf seine Geschäftsbedingungen wird hiermit widersprochen. Angebote sind hinsichtlich der Preise, Mengen, Lieferfrist, Liefermöglichkeit und Nebenleistungen freibleibend. Die Abrechnung erfolgt nach Aufmaß. Die Abnahme und der Leistungsumfang richten sich nach den im Kostenangebot ausgewiesenen Arbeiten und deren Beschreibung, vorher nicht bekannte Erschwernisse werden zusätzlich nach Aufwand berechnet. Die Ausführung erfolgt gemäß den anerkannten Regeln der Technik, der einschlägigen DIN-Normen sowie Herstellerrichtlinien unter Einhaltung der gesetzlichen Arbeitsschutz- und Unfallverhütungsmaß- nahmen. Im Übrigen gilt die VOB/A u. B, neueste Fassung. Ergänzend dazu wird vereinbart: Versorgungsleitungen müssen vorher bekannt gegeben werden. Gerichtsstand ist XXX."

Ich bin Privatkunde. Die Wohnung ist zur Eigennutzung. Wir hatten vorab einen Rabatt von 5% herausgehandelt mit dem Hinweis, dass unser Budget begrenzt ist.

Über Mehrkosten wurde zu keinem Zeitpunkt gesprochen. Allerdings ist sicherlich fraglich, ob eine Kündigung in dem Fall wirklich sinnvoll gewesen wäre.

"Empfunden" habe ich das durchaus als Pauschalpreis, allerdings sprechen AGBs und der Hinweis "Schätzung" bei einigen Positionen wohl dagegen, es sei denn, meine Baubeschreibung hat wirklich Vorrang und mit der Beauftragung habe ich ja genau das geschrieben.Ich wehre mich aber dagegen, über solche immensen Zusatzkosten erst mit der Schlussrechnung informiert zu werden.

Ich denke, dass der Unternehmer sich in einigen Positionen einfach bzgl. des Aufwands verkalkuliert hat.

Ergeben sich dadurch, insbesondere VOB, wesentliche Änderungen Ihrer Ausführungen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.10.2011 | 17:49

Die VOB/B ist gegenüber einem privaten Auftraggeber praktisch nicht zu vereinbaren. Zum einen müsste die VOB/B Ihnen vor dem Abschluss des Vertrages mit der Möglichkeit zur Kenntnisnahme vorgelegen habe, etwas was praktisch nie gegeben ist, damit überhaupt eine Einbeziehung in den Vertrag erfolgt und außerdem werden die ganzen Bestimmungen der VOB/B gegenüber einem privaten Bauherrn einer Überprüfung anhand der Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen unterzogen. Das führt zur Unwirksamkeit einer Vielzahl von Regeln, so dass die Einbeziehung der VOB/B praktisch wertlos wäre. Für Sie würde, wenn eine wirksame Einbeziehung vorhanden wäre, wichtig sein, dass nach § 4 Absatz 10 eine Abrechnung nach Stundenlohn nur erfolgt, wenn ausdrücklich vereinbart und zwar vor Ausführung der Arbeiten.

Aus den AGB ergibt sich nichts relevantes.

Sonst gilt auch bei Einbeziehung der VOB/B das, was zur Verbindlichkeit des Kostenvoranschlags ausgeführt worden ist. Dieser ist genauso als verbindlich zu betrachten mit der Folge, dass eine Überschreitung des Volumens angezeigt werden muss.

Die weiteren Hinweise, dass Sie die Wohnung zur Eigennutzung haben renovieren lassen und ein Rabatt mit Hinweis auf ein begrenztes Budget vereinbart wurde (wurde auch ein Betrag gerundet?-das wäre ein sehr starkes Indiz für eine Pauschale!) machen eben deutlich, dass der Kostenvoranschlag mindestens mit der Wirkung verbunden ist, dass Sie über Überschreitungen vorher zu informieren waren. Gut berufen können Sie sich auf ein Urteil des OLG Naumburg (14. 10. 1998 - 6 U 1496–97) das entschieden hat, dass wenn der Unternehmer den Kostenaufwand für konkret bezeichnete Bauleistungen mit einem Kostenvoranschlag dargestellt hat und die Arbeiten darauf hin einvernehmlich aufgenommen werden, also ein Auftrag erfolgt ist, eine Pauschalvereinbarung zu dem geschätzten Betrag zu Stande gekommen ist.

Es spricht einiges für eine Pauschalierung bzw. Verbindlichkeit des Kostenvoranschlags, so dass Sie mit guten Argumenten die volle Zahlung verweigern können. Es bleibt natürlich ein "Restrisiko", so dass ein Vergleich grundsätzlich anzustreben ist.

ANTWORT VON

(147)

ADOLFSALLEE 55
65185 Wiesbaden
Tel: 0611 974510
Web: http://www.kanzlei-klepsch.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Fachanwalt Arbeitsrecht, Fachanwalt Familienrecht, Baurecht, Sozialversicherungsrecht, Grundstücksrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 79881 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Der Anwalt geht auf die gestellte Frage ein. KEIN copy and paste von Gesetzestexten, ich kann diesen Anwalt soweit ich das jetzt mit zwei gestellten Fragen erfahren habe, sehr empfehlen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort kam sehr schnell, war sehr ausführlich und gut verständlich! Ich fühle mich sehr gut beraten. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnell und auf den Punkt. Herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER