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Nicht-Anerkennung des notariellen Kaufvertrages weg. nicht eingetr.Grunddienstbarkeit


03.09.2006 22:04 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Nicht-Anerkennung des notariellen Kaufvertrages wegen nicht eingetragener Grunddienstbarkeit

Sehr geehrte Damen und Herren,

am 16.04.1999 habe ich einen Großteil meines Grundstückes per notariellem Kaufvertrag an einen Bauträger A zur Bebauung verkauft.

Der Bauträger A hat das erworbene Grundstück in 5 Baugrundstücke unterteilt und vier davon bebaut.
Das 5. Baugrundstück ist nach Isolvenz des Bauträgers A in den Besitz eines Bauträgers B übergegangen.

Dieser Bauträger B kommt nun mit der Forderung auf mich zu, einen im Grundstück liegenden Regenwasserkanal auf meine Kosten verlegen zu lassen, um die Bauausführung zu ermöglichen.

Die besonderen Ausführungen zu diesem Kanal im Notariatsvertrag lehnt der Bauträger B mit dem Hinweis ab, daß keine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sei.

(Der Kanal dient der Dachflächen- und Garagenvorplatz-Oberflächenentwässerung der Gemeinschaftsgarage der 5 Grundstücke. Daneben ist noch eine Dränleitung aus meinem Grundstück in den Kanal geführt.)

Die Ausführungen hierzu im Kaufvertrag:

- Im Abschnitt 18 ist eigens vermerkt, daß bei erforderlicher Kanalverlegung zur Durchführung der Bauarbeiten im Grundstück 5 die Kosten hierfür ausschließlich vom Bauträger A aufzubringen sind.

- Des weiteren ist im Abschnitt 03 (Gewährleistung) angeführt, daß die innere Erschließung (Versorgungsleitungen) ausschließlich Sache des Käufers ist.

- Im Abschnitt 06 (Auflassung und Übergabe) ist festgeschrieben, daß vom Tag der Übergabe an der Käufer sämtliche Lasten und die Gefahr trägt.

- Außerdem ist im Vertrag vermerkt, daß dem Käufer der Erschließungszustand genau bekannt ist, und daß alle Erschließungs- und Anschlußkosten und Anliegerbeiträge, die im Zusammenhang mit der Bebauung stehen, vom Käufer zu tragen sind.


Ich bitte Sie nun um eine Klarstellung der Rechtsverhältnisse.

Für Ihr Bemühen im voraus herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen





03.09.2006 | 22:36

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Eine Prüfung der Unterlagen ist hier unbedingt erforderlich, um eine verlässliche Aussage zu treffen.

2.Aufgrund Ihrer Schilderung haben Sie einen Teil Ihres Grundstücks an Bauträger A verkauft. Im notariellen Vertrag wurde geregelt, dass der Bauträger A die Kosten für eine möglicherweise notwendig werdende Verlegung des Kanals trägt.

3.Eine Grunddienstbarkeit kann eingetragen werden, wenn ein Grundstück in der Weise belastet werden soll, dass ein Eigentümer eines anderen Grundstücks das dienende Grundstück in bestimmter Weise nutzen darf. Nach Ihrer Schilderung macht eine Forderung des Bauträgers B nur dann Sinn, wenn der Bauträger B den Kanal nicht mehr über sein Grundstück laufen lassen will und Sie somit gezwungen sind, den Kanal anders verlaufen zu lassen. Dieser Sachverhalt erscheint dann nach IHrer Schilderung sinnvoll. Denn der Bauträger B muss auf seinem Grundstück Ihren Kanal dann nicht dulden, wenn tatsächlich keine Grunddienstbarkeit zu Ihren Gunsten eingetragen wurde. Sie müssten dann den Kanal auf Ihre Kosten anders verlegen lassen, so dass er nicht mehr über das Grundstück des B verläuft. Allerdings müsste sich hier auch A beteiligen, denn nach Ihrer Schilderung haben Sie einen Großteil des Grundstücks verkauft und der Rest des Grundstücks gehört nun A.

Ich empfehle Ihnen, die Unterlagen durch unsere Kanzlei oder einen anderen Kollegen im Detail prüfen zu lassen. Aufgrund der Schilderung ist nicht zu beurteilen, zu welchem Anteil Sie in die Pflicht genommen werden können. Wenn aber tatsächlich keine Grunddienstbarkeit für das Grundstück des B eingetragen wurde, können hier ein Teil der Verlegungskosten auf Sie abgewälzt werden.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2006 | 02:01

Sehr geehrte Frau Heussen,

mein Bestreben war, den vorliegenden Sachverhalt möglichst kurz, aber dennoch klar darzustellen.
Scheinbar ist mir das nicht geglückt. Und so will ich diesen mit anderen Worten nochmals darlegen:

Ich habe an den 1. Bauunternehmer ein Grundstück verkauft, das fünf Parzellen hat, wovon 4 Parzellen bebaut worden sind.
Eine Gemeinschaftsgaragenanlage mit 5 Teilgaragen ist ebenfalls schon errichtet. (4 Teilgaragen sind bezogen; die 5. Teilgarage für das noch zu errichtende Gebäude auf der Parzelle Nr. 5 existiert auch schon)

Die Dachentwässerung dieser Gemeinschaftsgarage und auch die Vorplatzentwässerung dieser Garagenanlage werden in den besagten Kanal geleitet, der durch die Parzelle Nr. 5 führt.
(Es ist also nicht "mein" Kanal; lediglich eine Dränleitung aus meinem Grundstück wird eingeleitet.)

Dieser 1. Bauunternehmer ist vor ca. 1 Jahr in Konkurs gegangen. (Er kann selbstverständlich nicht mehr für eine Kostenbeteiligung herangezogen werden.)

Nunmehr hat ein 2. Bauunternehmer die noch unbebaute Parzelle Nr. 5 erworben.
Um auf dieser Parzelle ein Haus bauen zu können, ist die Verlegung des besagten Kanales notwendig.

Meines Erachtens ist die Forderung des 2. Bauunternehmers mir gegenüber völlig haltlos.
Im Notariatsvertrag mit dem 1. Bauunternehmer sind alle Details bezüglich der notwendigen Kanalverlegung bei Bebauung festgeschrieben worden.
Bei Erwerb der 5. Parzelle hätte sich der 2. Bauunternehmer informieren müssen.

Wenn die Kaufvertragsvereinbarungen mit dem 1. Bauunternehmer für einen Nachkäufer (2. Bauunternehmer) nicht mehr gültig sind, so frage ich Sie, was dann ein Notariats-Kaufvertrag für eine Rechtssicherheit bietet?

Ich verstehe zwar, Ihre Aufforderung, mich an eine Rechtsanwaltskanzlei zu wenden sehr wohl; ich bitte Sie aber trotzdem nochmals um eine Aussage zur Rechtswirksamkeit des Notariatsvertrages auf den Zweitkäufer.

Für Ihre Mühe besten Dank

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.09.2006 | 15:47

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für die Konkretisierung.

Was mich an der Schilderung stutzig macht, ist die Formulierung, dass Sie "einen großen Teil meines Grundstücks" an Bauträger 1 verkauft haben. Wem gehört der restliche Teil, Ihnen?

Wenn man davon ausgeht, dass Sie mit Verkauf an Bauträger 1 wirksam das Eigentum und die Rechte und Pflichten an Bauträger 1 übertragen haben, fehlt es an einer Anspruchsgrundlage gegen Sie. Denn dann gehört Ihnen nichts mehr von dem Grundstück und durch den Notarsvertrag und die Eintragung des Bauträgers 1 ist dieser bzw. die Insolvenzverwaltung heranzuziehen.

Wenn Ihnen noch ein Teil des Grundstücks gehört, können Sie gegebenenfalls an den Verlegekosten beteiligt werden. Das jedoch nur mit Ihrem Anteil, für den Anteil des Bauträgers 1 müssen Sie nichts bezahlen.

Vielleicht sollten Sie das Anschreiben des Bauträgers 2 herfaxen, damit daraus ersichtlich wird, woraus er Sie in Anspruch nehmen will.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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