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Neues Mietrecht ab 1.6.2005 und geänderte Kündigung


25.11.2005 00:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Mein Mieter kündigt den seit 01.10.1999 laufenden Mietvertrag.
Der Mietvertrag enthält die damals gesetzlich geltenden Kündigungsfristen.
Die Kündigung wird mir am 20.8.2005 schriftlich zugestellt. Da die Mietzeit mittlerweile die Dauer von 5 Jahren überschritten hat und der Mieter (wie auch ich) von der seit 1.6.2005 geänderten Rechtlage für Altmietverträge keine Kenntnis hatte, kündigt er mit einer Frist von 6 Monaten zum 28.02.2005.
Am 18.11.2005 erhalte ich ein Schreiben meines Mieters mit dem Hinweis auf die geänderte Rechtslage für Altmietverträge und dass die Anwendung der neuen Kündigungsfrist von 3 Monaten auch rückwirkend möglich ist. Damit könnte er das Mietverhältnis schon zum 30.11.2005 kündigen.

Fragen:
Ist in diesem Fall eine rückwirkende Änderung der Kündigung möglich?
Muß der Mieter eine zweite Kündigung mit der neuen Frist von 3 Monaten aussprechen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich kann Sie beruhigen:

Die Kündigung eines Mietvertrages ist ein Gestaltungsrecht. Bei der Ausübung dieses Gestaltungsrechtes ist der Erklärende (hier: der Mieter) an gesetzliche Fristen gebunden. Er darf diese Frist nicht unterschreiten, ist aber nicht daran gehindert, zu einem Zeitpunkt zu kündigen, der über die Frist hinausgeht. Die Kündigungsfrist ist also eine Mindestfrist, die einzuhalten ist. Ihr Mieter durfte daher am 20.08. das Mietverhältnis zwar zum 30.11. kündigen - das hat er aber nicht getan. Er hat stattdessen erklärt, daß er das Mietverhältnis zum 28.02. beenden möchte. Daß er schon zu einem früheren Zeitpunkt hätte kündigen können - nämlich zum 30.11. - ist zwar richtig, aber irrelevant: Er hat nicht zum 30.11. gekündigt, sondern zum 28.02, und deshalb endet das Mietverhältnis auch erst am 28.02.

Eine einseitige rückwirkende Änderung des Kündigungstermines ist nicht möglich. Die Kündigung wurde schließlich zum 28.02. erklärt. Daß dem Mieter die Möglichkeit einer Kündigung zum 30.11. nicht bekannt war, ändert daran nichts.

Ihr Mieter hätte zwar im September, Oktober oder auch jetzt noch eine zweite Kündigung aussprechen können, und zwar mit 3-monatiger Kündigungsfrist. Das hat er aber auch nicht getan. Kündigt er jetzt erneut, hilft ihm das nicht: Denn dann berechnete sich die 3-monatige Kündigungsfrist ab 1.12. - und würde ebenfalls am 28.02. enden.

Also: Dem Mieter war es am 20.8. unbenommen, zum Ende Februar zu kündigen. Das hat er getan, also wirkt die Kündigung zum Ende Februar. Eine einmal wirksam abgegebene Kündigungserklärung kann nicht einseitig nachträglich rückwirkend geändert werden. Möchte er den Vertrag früher beenden, geht das nur mit Ihrer Zustimmung.

Sollte Ihr Mieter das anders sehen und ab Dezember keine Miete mehr zahlen, dürfen Sie sich gerne an mich wenden, um ihm die Rechtslage zu verdeutlichen und Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

www.andreas-schwartmann.de
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