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Neuer Wohnungseigentümer (Käufer) - sofortiger Eigenbedarf möglich?

| 13.04.2013 14:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Szenario:
Mieter "Hans" lebt seit 1996 in einer Mietwohnung. Der Eigentümer und Vermieter "Paul" verkauft die Wohnung an einen neuen Eigentümer (Vermieter) "Roland".
Kann "Roland" sofort Eigenbedarf anmelden? Bzw. ist es zulässig für sich selbst eine Wohnung zu kaufen und den Mieter dann zu kündigen bzw. reicht ein günstiger Kaufpreis aus um das berechtigte Interesse nachzuweisen? Wie stehen die Chance die Kündigung anzufechten, da "Hans" kein Auto besitzt uns die Wohnung v.a. wegen der günstigen Lage und der Anbindung an öffentliche Verkehrmittel wichtig ist seinen Arbeitsplatz aufzusuchen?
Ich nehme an, dass die Kündigungsfrist bei erfolgreicher Kündigung wegen Eigenbedarf 9 Monate beträgt.

Einsatz editiert am 13.04.2013 14:48:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 S. 1 BGB . Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB . Ein günstiger Kaufpreis begründet dagegen kein berechtigtes Interesse. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB an Stelle des alten Vermieters in das Mietverhältnis ein und erhält somit auch das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine solche ist auch unmittelbar nach dem Erwerb möglich. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung (und nicht zu gewerblichen Zwecken) für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (und nicht für Dritte) benötigt. Der Vermieter muss zudem Bedarf an der gesamten Wohnung haben und nicht nur an einem Teil der Wohnung. Der Vermieter muss die Räume auch auch „benötigen" Dies ist dann der Fall, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Umzug hat.

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB . Der Widerspruch muss spätestens zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnis erfolgen, § 574b Abs. 2 S. 1 BGB . Wenn keine (individualvertragliche) Vereinbarung über die Kündigungsfrist getroffen wurde, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. Ob eine unzumutbare Härte vorliegt, ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Das fehlende Auto und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel allein sollten nicht ausreichend sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sollte etwas unklar geblieben sein, dann zögern Sie bitte nicht die Möglichkeit der Nachfrage zu nutzen.
Über eine (positive) Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Manuel Rambeck

Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 13.04.2013 | 18:49

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort. Wie sie schreiben, kann man bis 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen. Heißt das, dass ich 7 Monate warten, dann widersprechen und den Rechtsweg bemühen kann? So ein Verfahren bei dem der Eigenbedarf respektive das berechtigte Interesse richterlich überprüft wird, würde meinen Auszug doch verzögern können oder?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.04.2013 | 20:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja, Sie haben die Möglichkeit die Frist auszunutzen und damit zumindest eine Verzögerung Ihres Auszugs herbeizuführen. Bitte beachten Sie aber, dass es auf den Zugang des Fortsetzungsverlangen bzw. des Widerspruchs beim Vermieter ankommt und Sie diesen auch beweisen können sollten (z.B. durch Zeugen).

Mit freundlichen Grüßen

Manuel Rambeck

Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 13.04.2013 | 18:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

bitte beachten Sie auch, dass im Mietvertrag das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen sein könnte.

Mit freundlichen Grüßen

Manuel Rambeck

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.04.2013 | 20:54

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