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Neuer Vermieter nach Zwangsvollstreckung

11.05.2016 07:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Automatischer Eintritt von neuen Eigentümern nach Zwangsversteigeung und im Haushalt lebenden Kindern nach Tod der Eltern in den Mietvertrag, ohne dass es eines erneuten Vertragsschlusses bedürfte.

Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen Modernisierungen und bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

ich lebe seit über 40 Jahren in einer Mietwohnung. Der Mietvertrag wurde durch meine Eltern bereits abgeschlossen, die seit vielen Jahren verstorben sind. In 2015 führte die WEG eine energetische Sanierung (i.w. Aufbringung weiterer Dämmung der Außenwand, Anstrich, neue Fallrohre) durch. Die dafür fällige Sonderumlage wurde durch den damaligen Eigentümer mangels Masse nicht gezahlt. Meine bisherige Kaltmiete liegt mit 5,20 EUR / m² (60m²) deutlich unter dem Mietspiegel bzw. der ortsübliche Vergleichsmiete von 7,50 EUR/m². Die Wohnung wurde in 2016 im Rahmen einer Zwangsvollstreckung an neue Eigentümer veräußert. Diese fordern nun folgendes:

1. Abschluss eines neuen Mietvertrags zwischen mir und den neuen Eigentümern mit einer Kaltmiete von 7,50 EUR /m² zzgl. Nebenkosten. Begründung: der damalige Mietvertrag wurde mit meinen Eltern und nicht mit mir abgeschlossen. Sollte das Mietverhältnis doch bestehen durch Duldung fordern Sie

ersatzweise

2. Erhöhung der heutigen Miete von 5,20 EUR auf 6,24 EUR (20%), da letzte Mieterhöhung mehr als 12 Monate zurückliegt, 20% Steigerung der Miete binnen der letzten drei Jahre nicht überschritten und ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Neue Miete demnach : 374,40 EUR

Zudem fordern Sie eine Mieterhöhung für energetische Sanierung von 11% auf 5000 EUR (Anteil der Modernisierungsmaßnahmen, die zur energetischen Verbesserung führen) = 550 EUR/ 12 Monate = 45,83 EUR / Monat

Neue Miete demnach : 420,23 EUR / 60 m2 = 7,00 EUR/ m²
Die reguläre Erhöhung soll schon zum 1.8.2016 die Erhöhung auf Modernisierung zum 1.12.2016 greifen (6 Monate, da nicht bekannt ist, ob früherer Eigentümer ein entsprechendes Schreiben an mich gesendet hat)

Ist dies rechtens, zumal die Modernisierung ja gar nicht vom heutigen Eigentümer gezahlt wurde?
Danke
Johanna
11.05.2016 | 09:49

Antwort

von


(24)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

zu 1.:

Der Abschluss eines neuen Mietvertrags ist für Sie nicht verpflichtend und sollten Sie daher gerade im Hinblick auf die derzeit noch günstige Miete auch nicht tun.
Dass der damalige Vertrag mit Ihren Eltern geschlossen worden ist, kann als Begründung nicht herangezogen werden, da Sie nach dem Tod Ihrer Eltern gem. § 563 Abs. 2 BGB in den Mietvertrag eingetreten sind und damit seitdem auch Mieterin mit sämtlichen Rechten und Pflichten sind.

Umgekehrt sind auch die neuen Eigentümer durch den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren automatisch in den bestehenden Mietvertrag mit Ihnen als Vermieter eingetreten, ohne dass es hier eines neuen Vertragsschlusses bedürfte.
Das seinerzeitige Mietverhältnis besteht daher ansonsten unverändert fort.

zu 2.:

Auch eine Mieterhöhung ist nicht einfach und ohne weiteres möglich. Es gibt verschiedene Möglichkeiten einer Mieterhöhung. Entweder enthält der Mietvertrag bereits eine Regelung im Form von zB einer Index- (§557b BGB ) oder Staffelmiete (§557a BGB ). Oder aber die Parteien einigen sich nachträglich auf eine neue Miete, § 557 Abs. 1 BGB . Letzteres wäre zB bei Abschluss eines neuen Mietvertrages der Fall.

Kommen die vorgenannten Möglichkeiten nicht in Betracht, kann von den Vermietern in den gesetzlich vorgesehenen Fällen auch ein Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden, wobei die gesetzlichen Anforderungen in formaler und inhaltlicher Sicht sehr restriktiv sind. Dies ergibt sich aus § 557 Abs. 3 BGB : "Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist."

§ 558 BGB regelt dabei die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wiederum wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist. Dh, die Vermieter müssten ungeachtet der Form des Mieterhöhungsverlangens gem. § 558a Abs. 2 BGB zB entweder auf einen (offiziellen!) Mietspiegel Bezug nehmen oder konkrete Wohnungen in Ihrer Gemeinde benennen, die mit Ihrer in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar ist und bei der die Miete in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist.

Dass diese Voraussetzungen erfüllt sein sollten, kann ich Ihrem Fragetext nicht entnehmen. Eine pauschale Angabe einer etwaigen örtlichen Vergleichsmiete von 7,50 Eur/qm reicht hierfür jedenfalls nicht aus. Unter Bezugnahme auf einen (offiziellen!) Mietspiegel müssten auch dessen Voraussetzungen im Mieterhöhungsverlangenschreiben angegeben und erläutert werden.

Anhand der von Ihnen überlassenen Informationen sieht es jedenfalls derzeit danach aus, dass kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Dies kann aber von den Vermietern unter Beachtung der o.g. Grundsätze durchaus noch nachgeholt werden.

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen richten sich nach § 559 BGB . Umgelegt werden können danach auf die jährliche Miete 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten für Modernisierungen im Sinne des § 555b Nummer 1 , 3, 4, 5 oder 6 BGB. Dies betrifft ausschließlich Kosten für Modernisierungen, Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten! Auch Zuschüsse und Drittmittel sind aus dem umlegbaren Betrag herauszurechnen. Die muss alles gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/559b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 559b BGB: Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung">§ 559b BGB</a> im Mieterhöhungsverlangenschreiben aufgeführt und erläutert werden. Auch hier reicht die einfache Angabe, man wolle nun "mehr Miete" nicht aus. Es ist also zu beachten, dass in dem Schreiben eine konkrete Berechnung unter Angabe aller relevanten Zahlen vorgenommen wird, <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/559b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 559b BGB: Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung">§ 559b Abs. 1 BGB</a> : "Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird."

Die angeführte Erneuerung des Anstrichs und der Fallrohre fällt meines Erachtens zB nicht unter Modernisierung sondern Instandhaltung. Anhand Ihrer Schilderung werden aber offensichtlich nur Kosten der energetischen Sanierung geltend gemacht, die grundsätzlich umlagefähig sind.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet. Die Frist verlängert sich allerdings um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat.
Dies könnte auf Ihren Fall zutreffen, so dass von einer 9-Monatsfrist für die Modernisiserungsmieterhöhung auszugehen wäre.

Dass die Maßnahmen vor Eintritt des neuen Eigentümers entweder vom alten oder der WEG durchgeführt und gezahlt worden sind, lässt das Erhöhungsverlangen dennoch bestehen. Dies war früher zwar umstritten, nunmehr hält der überwiegende Teil der Rechtsprechung den neuen Eigentümer für befugt, die Erhöhung geltend zu machen, sofern der alte Eigentümer oder die WEG die Arbeiten beauftragt und bezahlt haben.

Zu beachten wären schließlich noch etwaige Härtegründe gem. § 559 Abs 4 BGB , die eine Erhöhung dennoch ausscheiden ließen:
"Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist."
Diesbzgl enthält Ihr Fragetext allerdings keine Anhaltspunkte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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