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Neuer Teileigentümer will sich nicht am Hausgeld beteiligen

05.08.2014 20:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

zur Sachlage:
WEG Haus mit 5 Teileigentümern, davon 4 mit Wohnungseigentum. Alle 5 Teileigentümer sind in der Eigentümerversammlung voll stimmberechtigt.
Das Teileigentum Nr. 5 besteht lt. Teilungserklärung aus einem Kellerabteil und einem „Dachspeicher". Letzterer ist tatsächlich voll als Wohnung ausgebaut (Heizung, KW, WW, Abwasser) und wurde über lange Jahre auch als Wohnung genutzt (vermietet). Die Nutzung des „Dachspeichers" als Wohnung war jedoch baurechtlich nicht gestattet, aber seitens der Ordnungsbehörde für das bestehende Mietverhältnis „geduldet". Zusätzlich hat der Teileigentümer Nr. 5 Sondernutzungsrechte für zwei Parkplätze vor dem Haus.
Nach einer Zwangsversteigerung (und vorherigem Auszug des letzten Mieters, damit gilt die „Duldung" nicht mehr) hat der neue Teileigentümer versucht, den Dachspeicher gewerblich zu nutzen. Das ist diesem vom Gericht aber untersagt worden, weil die Teilungserklärung außer als Speicher nur eine Nutzung als Wohnung zulässt, was wiederum baurechtlich nicht genehmigt wird.
Daraufhin hat der neue Teileigentümer ohne förmliche Verpflichtung gegenüber den Miteigentümern unter Verweis auf entsprechende Passagen in der Teilungserklärung (s.u., dort ist aber nur die Beteiligung an den „Kosten" geregelt) erklärt, zum Hausgeld nur noch die anteiligen Verbrauchskosten (Heizung, WW, KW, Abwasser) und Verwalterkosten beizutragen, wobei alle Heizthermostate auf „Frostschutz" reduziert wurden.

In der Teilungserklärung (Anlage 1, Gemeinschaftsordnung, Kostenverteilung) ist hinsichtlich der Kostenbeteiligung des Teileigentümers Nr. 5 nur folgendes geregelt:
* Hier heißt es in Absatz 3.: "... Solange der Speicher Nr. 5 nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, hat die Kostenverteilung ohne Einbeziehung der mit dem Sondereigentum Nr. 5 verbundenen Miteigentumsanteile zu erfolgen."
* Im folgenden Absatz 4. heißt es weiter: "Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Bewirtschafts- und Verbrauchskostenrücklage verpflichtet. Hierzu sind angemessene monatliche Beiträge auf ein Gemeinschaftskonto einzuzahlen. Über dieses Konto sind nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam verfügungsberechtigt. Die Rücklage ist gemeinschaftliches Eigentum. Bei Veräußerung einer Wohnung kann der ausscheidende Eigentümer keine Rückzahlung verlangen."
Zur Instandhaltungsrücklage speziell ist in der Teilungserklärung nichts gesagt.


Meine Fragen hierzu:
1. Der betreffende Teileigentümer Nr. 5 will sich nicht an den früher beschlossenen Beiträgen zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage beteiligen.
Nach meinem Verständnis gehören die Beiträge zur Rücklagenbildung nicht zu den laufenden Kosten einer WEG, sie sind vom Verwalter getrennt davon beizutreiben. Außerdem ist ein Teileigentümer auch gleichzeitig Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und damit auch Miteigentümer an den Rücklagen. Als „Nichtzahler" würde er dann ungerechtfertigt eine Eigentumsvermehrung bekommen. Außerdem würde dieser die Früchte einer eventuellen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aus der Instandhaltungsrücklage ohne eigene Beiträge ernten.
Darf also der Teileigentümer Nr. 5 unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge zur Rücklagenbildung unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung (s.o.) verweigern?
2. Eine Gebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung einer WEG ist zum Vorteil des gesamten Gemeinschaftseigentums bzw. der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Darf also der Teileigentümer Nr. 5 unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge zu den genannten Versicherungen unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung verweigern und trotzdem gegebenenfalls die Früchte dieser Versicherungen unvermeidbar genießen?
3. Hausmeisterservice. Die Vorteile einer Reinigung von Treppenhaus und Kellerflur, sowie des Schneeräumens vor dem Haus (zu letzterem ist auch der Teileigentümer Nr. 5 auf Grund lokaler Verordnungen gesamtschuldnerisch verpflichtet) genießt der Teileigentümer Nr. 5 unvermeidbar bei der sozialadäquaten Nutzung seines Sondereigentums „Dachspeicher" und „Kellerabteil", sowie der Sondernutzungsrechte (Parkplätze). Kann dieser Teileigentümer unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge für die hierfür anfallenden Kosten unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung verweigern?
4. Ist eventuell der die Kostenbeteiligung regelnde Passus der Teilungserklärung (s.o.) nichtig?

Mit freundlichen Grüßen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

4. Ist eventuell der die Kostenbeteiligung regelnde Passus der Teilungserklärung (s.o.) nichtig? Für eine Nichtigkeit müsste ein Verstoß gegen das WEG vorliegen. In Betracht kommt nur § 16 WEG . Diese Vorschrift ist hier aber nicht anzuwenden, da hier kein Wohnungseigentümer, sondern nur ein Teileigentümer gegeben ist. Das ein Teileigentümer von der Kostentragungspflicht befreit werden kann, bestätigte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 225/11 . Daher ist eine Nichtigkeit nicht gegeben.


1. Der betreffende Teileigentümer Nr. 5 will sich nicht an den früher beschlossenen Beiträgen zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage beteiligen.
Nach meinem Verständnis gehören die Beiträge zur Rücklagenbildung nicht zu den laufenden Kosten einer WEG, sie sind vom Verwalter getrennt davon beizutreiben. Außerdem ist ein Teileigentümer auch gleichzeitig Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und damit auch Miteigentümer an den Rücklagen. Als „Nichtzahler" würde er dann ungerechtfertigt eine Eigentumsvermehrung bekommen. Außerdem würde dieser die Früchte einer eventuellen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aus der Instandhaltungsrücklage ohne eigene Beiträge ernten.
Darf also der Teileigentümer Nr. 5 unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge zur Rücklagenbildung unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung (s.o.) verweigern?

Hier ist leider die Teilungserklärung eindeutig. Nach dieser schuldet der Eigentümer des Sondereigentumsanteils Nr. 5 nur dann eine Beteilung an den Gemeinkosten, wenn die Wohnung benutzbar ist. Dies ist hier nicht der Fall.


2. Eine Gebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung einer WEG ist zum Vorteil des gesamten Gemeinschaftseigentums bzw. der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Darf also der Teileigentümer Nr. 5 unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge zu den genannten Versicherungen unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung verweigern und trotzdem gegebenenfalls die Früchte dieser Versicherungen unvermeidbar genießen?

Auch hier folgt aus dieser Teilungsanordnung das gleiche Ergebnis. Der Sondereigentumsinhaber 5 ist hier befreit.


3. Hausmeisterservice. Die Vorteile einer Reinigung von Treppenhaus und Kellerflur, sowie des Schneeräumens vor dem Haus (zu letzterem ist auch der Teileigentümer Nr. 5 auf Grund lokaler Verordnungen gesamtschuldnerisch verpflichtet) genießt der Teileigentümer Nr. 5 unvermeidbar bei der sozialadäquaten Nutzung seines Sondereigentums „Dachspeicher" und „Kellerabteil", sowie der Sondernutzungsrechte (Parkplätze). Kann dieser Teileigentümer unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge für die hierfür anfallenden Kosten unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung verweigern?

Auch hier folgt aus dieser Teilungsanordnung das gleiche Ergebnis. Der Sondereigentumsinhaber 5 ist hier befreit.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 05.08.2014 | 21:53

Hier liegt wohl ein Missverständnis vor.
Meine Frage war nicht, ob die EV eine Beschlusskompentenz zur Änderung der angeführten Regelung in der Teilungserklärung hat (darum ging es wohl in dem zitierten BGH Urteil, dieser Sachverhalt war mir auch wohlbekannt), sondern ob gegebenenfalls aus anderen Rechtsnormen der genannte Teileigentümer eine Beteiligungspflicht an den aufgeführten Anteilen des Hausgeldes hat.
Das galt insbesondere für die Beiträge zu den Instandhaltungsrücklagen, welche ja keine Kosten des laufenden Betriebes sind.

Rückfrage vom Fragesteller 05.08.2014 | 22:20

Hier liegt wohl ein Missverständnis vor.
Meine Frage war nicht, ob die EV eine Beschlusskompentenz zur Änderung der angeführten Regelung in der Teilungserklärung hat (darum ging es wohl in dem zitierten BGH Urteil, dieser Sachverhalt war mir auch wohlbekannt), sondern ob gegebenenfalls aus anderen Rechtsnormen der genannte Teileigentümer eine Beteiligungspflicht an den aufgeführten Anteilen des Hausgeldes hat.
Das galt insbesondere für die Beiträge zu den Instandhaltungsrücklagen, welche ja keine Kosten des laufenden Betriebes sind.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.08.2014 | 08:41

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Richtig ist, dass sich das BGH Urteil hauptsächlich um die Beschlusskompetenz zur Änderung der Aufteilungsregeln dreht. Allerdings stellte hier der BGH in einem Nebensatz fest, dass es auch möglich ist, Teileigentümer und Wohnungseigentümer insgesamt von der Tragung von Lasten zu befreien. Dies folgt aus folgender Passage:

"Allerdings räumt § 16 III WEG nur die Kompetenz ein, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu wählen. Die Bestimmung begründet hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen" (Unterstreichnungen sind hier leider nicht möglich).

Diese Ansicht findet sich in der Literatur wieder (BeckOK BGB/Hügel WEG § 16 Rn. 2).

Hinweise, dass diese Regelung nichtig sind, ergeben sich leider aus Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht. Daher empfehle ich Ihnen, ggf. eine Baugnehmigung zu beantragen oder das Sondereigentum zu erwerben und an die verbleibenden Wohnungseigentümer aufzuteilen.

FRAGESTELLER 06.08.2014 2,6/5,0
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