Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Neuer Mietvertrag nach Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

24.05.2016 09:21 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Ich hätte folgende Fragen zu einem Mietvertrag. Nach dem Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung muss ich dem Mieter einen neuen Mietvertrag übersenden. Der von der Vorbesitzerin ausgestellte Mietvertrag (aus dem Jahr 1998) weist die folgende Klausel auf:

„Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.01.1999 und endet am 31.12.2001. Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der oben aufgeführten Fristen gekündigt, so verlängert es sich jedesmal um 12 Monate."

Eine erste Recherche hat ergeben, dass diese Art von Klauseln nicht mehr gültig ist. Ist das korrekt, oder kann ich den Mietvertrag 1-zu-1 so übernehmen, wie er ursprünglich ausgestellt wurde?

Ebenfalls wüsste ich gerne, wie mit Beschädigungen der Wohnung umzugehen ist. Laut Original-Mietvertrag wurde die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen. Die Wohnung weist nun aber Beschädigungen auf (z.B. defekte Badewanne, mechanische Beschädigung, offensichtlich durch den Mieter verursacht). Der Mieter fordert eine Beseitigung dieser Schäden. Wie soll in dem Mietvertrag darauf eingegangen werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst zu Ihrer ersten Teilfrage: Es ist korrekt, dass die von Ihnen hier zitierte Befristungsklausel seit einer Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 so nicht mehr zulässig ist.
Es gibt zwar grundsätzlich die Möglichkeit, ein Mietverhältnis von vorne herein zu befristen, so dass dieses mit dem Ablauf des Endzeitpunktes ohne Kündigungserfordernis automatisch endet. Allerdings gibt es diese Möglichkeit nach neuem Recht nur noch sehr eingeschränkt und in bestimmten Fällen. Diese sind in § 575 BGB abschließend aufgezählt und umfassen die Gründe Eigenbedarf des Vermieters, Abbruch/ Kernsanierung des Hauses im Anschluss oder geplante Nutzung der Wohnung als Werkwohnung für einen Mitarbeiter.
In Ihrem Fall liegt faktisch eine "Kettenbefristung" vor, die dazu führt, dass Ihr Mieter sich auf ein normales, zeitlich unbefristetes Wohnraummietverhältnis berufen kann.

Gerne gebe ich Ihnen auch noch einige Informationen zu Ihrer Frage bezüglich der Schäden weiter, leider fehlen mir dazu aber noch einige Punkte. Wenn Sie mir noch etwas dazu sagen können, ob und wenn ja wie Klauseln zu Schönheitsreparaturen und einer Endrenovierungspflicht enthalten und wie diese formuliert sind, gebe ich Ihnen gerne abschließende Informationen.
Generell gilt: Die Verpflichtung, den Wohnraum in einem einwandfreien Zustand zu halten, obliegt dem Vermieter. Er kann diese Pflicht durch zulässige Klauseln aber grundsätzlich auf dem Mieter "abwälzen". Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt von einigen Faktoren ab, die in der Rechtsprechung in den letzten Jahren entwickelt worden sind.
Alleine die Tatsache, dass die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben worden ist, führt aber leider nicht dazu, dass er sie auch renoviert wieder zurückgeben muss.

Wenn Sie die Nachfragefunktion zur Weitergabe ergänzender Informationen nutzen möchten, komme ich gerne entsprechend auf Sie zurück.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2016 | 12:31

Sehr geehrte RAin Fritsch,

Vielen Dank für die rekorverdächtig schnelle Beantwortung meiner Fragen. Zu den von Ihnen gewünschten weiteren Informationen.

- Eine Endrenovierungspflicht ist in dem bestehenden Mietvertrag nicht vorgesehen. Allerdings verpflichtet sich der Mieter in dem Vertrag, „die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben". Die Wohnung weist aber – wie schon genannt – erhebliche Beschädigungen auf. Beispielsweise haben das Waschbecken und die Badewanne Risse, die durch ordnungsgemäßen Gebrauch kaum entstehen können. Muss ich das denn so hinnehmen? Und dann auch noch ersetzen?

- Laut Mietvertrag sind die Kosten für Schönheitsreparaturen und „kleine Instandhaltungen" vom Mieter zu übernehmen. Allerdings nur bis 100DM pro Einzelreparatur und bis 300DM pro Jahr.

Dankeschön schon mal für die Beantwortung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2016 | 12:52

Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für die Ergänzung.

Soweit ich die Sache danach einschätze, gibt es schon einmal kein Problem mit den viel zitierten unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln, von denen Sie eventuell schon einmal gehört haben.

Die Reparaturklausel inklusive der Kostenbegrenzung ist üblich und nicht zu beanstanden. Allerdings dürfte dies den vorliegenden Fall der Risse in Badewanne und Waschbecken nicht treffen.

Entscheidend wird es darauf ankommen, ob es sich um übliche Gebrauchsspuren oder eine schuldhaft verursachte Verschlechterung handelt.
Diese Frage wird von der Rechtsprechung durchaus uneinheitlich gesehen. So kann es beispielsweise sein, dass eine leichte Absplitterung am Emaille noch als übliche Gebrauchsspur einzustufen wäre, wenn es sich beispielsweise um eine alte Badewanne gehandelt hat. Ich denke dabei daran, dass das Mietverhältnis bereits seit 18 Jahren besteht und mir nicht bekannt ist, wie lange davor die letzte Renovierung lag.

Sollte es sich jedoch um Schäden handeln, die nur dadurch entstanden sein können, dass jemand zum Beispiel fahrlässig einen Gegenstand hat fallen lassen und dann durch einen Aufprall auf die Keramik ein Haarriss entstanden ist, kann Ihnen durchaus unabhängig von Fragen nach einer Schönheitsreparatur ein Schadensersatzanspruch gegen die Mieter zustehen.

Sollten Sie auf dieser Basis weiter vorgehen wollen, beachten Sie jedoch bitte, dass Sie im Fall der Fälle (notfalls per Sachverständigengutachten) den kausalen Zusammenhang der Verursachung führen müssen.
Des Weiteren müssen Sie beim Einsatz eines neuen Waschbeckens den "Abzug neu für alt" berücksichtigen. Dies bedeutet, dass Sie so gestellt werden müssen, als wenn Sie ein entsprechendes Waschbecken, aber in dem "gealterten, jedoch mangelfreien" Zustand in der Wohnung hätten. Es kann Ihrem Mieter also nicht zugemutet werden, zu Ihren Gunsten ein gänzlich neues Becken zu finanzieren.
Im Ergebnis werden Sie also voraussichtlich nur einen Teil der Kosten von ihm zurückfordern können.
Um eine rechtliche Auseinandersetzung über diesen Punkt zu vermeiden, empfiehlt es sich also, im Vorhinein eine Einigung zu suchen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit weiterhelfen und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 67941 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Danke, Herr RA Schröter, für die verständliche Erklärung meines Sachverhaltes. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle Antwort, auch auf die Rückfrage. Problem wurde geklärt, jetzt fühlt man sich schon gleich besser gewappnet gegen ggf. unberechtigt eintreffende Forderungen :) ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Bin top zufrieden. Auch bei einer dritten Nachfrage per E-Mail wurde meine Frage abschließend beantwortet. Gerne jederzeit wieder. ...
FRAGESTELLER