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Neuer Beschluss notw. da Kosten für BM wesentlich höher sein werden?

23.07.2011 22:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Mit doppelt qualifizierter Mehrheit wurde (nach mehreren Anläufen) das Anbringen einer Fassadendämmung durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Die Kosten dafür wurden einem Energieberatungsbericht entnommen, der im Vorfeld durch eine Architektin erstellt wurde. Die voraussichtlich entstehenden Kosten wurden so auch im Beschluss festgehalten (entspr. Protokoll).
Nach erfolgtem Beschluss wird die selbe Architektin nunmehr ordentlich mit den Lph. 1-6 beauftragt (später dann voraussichtlich auch 7+8). Im Rahmen der Lph. 1+2 korrigiert die Architektin die voraussichtlichen Kosten um ca. 40% nach oben, da sie bei den qm zur Fassadenfläche im Energieberatungsbericht zu wenig angesetzt hat (1000 qm statt 1300 qm).

Frage:
Müssen wir einen neuen Beschluss herbeiführen (bzw. über einen neuen Beschluss die Hausverwaltung zur Beauftragung höherer Summen legitimieren), um die Maßnahme durchführen zu können, da den Eigentümern als Information zur Abstimmung niedrigere Kosten genannt wurden? Dabei könnte es ja auch passieren, dass die Maßnahme nunmehr gekippt wird.
Oder gilt nach wie vor der alte Beschluss = die Fassadensanierung ist durchzuführen.
Kosten können sich im Verlauf einer BM doch generell entwickeln. Vielleicht sollte man allgemein gar keine voraussichtlichen Kosten mehr in einen Beschluss mit aufnehmen.

Hinweis:
Ich möchte nicht wissen, ob die Architektin in Regress genommen werden kann oder sich sonst wie schuldig gemacht hat.

24.07.2011 | 05:51

Antwort

von


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Guten Morgen,

Ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen beantworten:

Die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung bezieht sich auf die Erneuerung der Fassade. Wenn diese Entscheidung der Höhe nach nicht begrenzt ist, bezieht sie sich auf das gesamte Vorhaben.

Eine erneute Beschlussfassung ist dann nicht erforderlich, weil sich die Kosten erhöht haben.

Lediglich dann, wenn der gefasste Beschluss sich nur auf die Leistungsphasen 1-6 bezieht, wäre für die Beauftragung hinsichtlich der Leistungsphasen 7 und 8 ein weitergehender Beschluss erforderlich.

Da nach Ihrer Schilderung aber " das Anbringen einer Fassadendämmung" beschlossen wurde,ist davon auszugehen, dass sich dieser Beschluss auf das gesamte Vorhaben bezieht.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 25.07.2011 | 11:00

Guten Morgen Herr Otto,

vielen Dank für die schnelle Antwort!!!

Nachfrage und Präzisierung:

Der Beschluss lautet zusammen gefasst folgendermaßen: "Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Außenwände mit einer Wärmedämmung (...) auszuführen (...). Die Kosten für die Dämmung würden sich auf ca. 128.600 Euro zzgl. Architektenkosten (ca. 10 % der Bausumme) Gesamtsumme 141.500,00 Euro belaufen"

Der Beschluss bezieht sich damit auf das gesamte Vorhaben. Das entspricht dem Willen der Eigentümergemeinschaft.
Das Problem ist nur, dass die Architektin gleich nach Beauftragung gesagt hat, dass die Kosten tatsächlich bei ca. 185.000 Euro zzgl. Architektenkosten liegen werden.

Zwingt uns die Nennung der Schätzkosten im Beschluss unter den neuen Umständen (gestiegene Schätzkosten) dazu, über die Maßnahme neu abstimmen zu müssen, oder reicht die Information an alle Eigentümer, dass die Kosten voraussichtlich wesentlich höher sein werden?

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Riefel

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.07.2011 | 11:07

Guten Morgen,

Die Beschlussfassung ist zunächst einmal eindeutig und bezieht sich auf die Anbringung der gesamten Wärmedämmung.

Problematisch kann die immense Kostensteigerung natürlich dann werden, wenn Miteigentümer auf die Idee kommen, die Zustimmung sei unter falschen Voraussetzungen erfolgt, und diese dann anfechten.

Schon aus Gründen der Rechtssicherheit sollten Sie alle Eigentümer informieren.

Fragen an nach der Haftung der Architekten waren ausdrücklich nicht Gegenstand dieser Anfrage.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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