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Neue Teilungserklärung - Wie kommt der Beschluss zm Amtsgericht?

| 20.08.2018 15:12 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Was muss bei der Änderung bzw. Ergänzung der Teilungserklärung nach dem WEG formal beachtet werden?

Eine dreigliedrige Eigentümergemeinschaft (ohne Verwalter) hat einen allstimmigen Beschluss gefasst, wie die Teilungserklärung ergänzt und verdeutlicht werden soll.
Die Neufassung der Teilungserklärung soll dem Grundbuchamt beim Amtsgericht zu den Grundakten gegeben werden.

Fragen: Was ist für die Abgabe an das Amtsgericht und dessen Hinzufügung zu den Grundakten ausreichend?

a) Allstimmiger Beschluss mit Originalzustimmungsunterschriften aller Eigentümer?
b) Allstimmiger Beschluss mit notariell beglaubigten Originalzustimmungsunterschriften aller Eigentümer?
c) Allstimmiger Beschluss mit der notariell beglaubigten Unterschrift eines Eigentümers, der dazu von den anderen Eigentümern ermächtigt wurde?
d) Notarielle Urkunde mit dem allstimmigen Beschluss aller Eigentümer?

Vorauseilender Dank für die Antwort!


Gerne zu Ihren Fragen:

Ihre Frage kann ohne Kenntnis des Beschlusses und des Grundbuchs nicht pauschal beantwortet werden, weil es explizit darauf an, was die Wohnungseigentümer konkret vor Ort beabsichtigen.

Grundsätzlich gilt, dass die Teilungserklärung nur mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller Mitglieder der Gemeinschaft geändert werden kann.

Beabsichtigen Sie eine Änderung der durch die Aufteilung festgelegten Eigentumsverhältnisse, reicht eine „allstimmige" Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 und 3 WEG nicht aus. Denn § 4 WEG fordert hierfür die Form der Auflassung, also die Eintragung im Grundbuch.

Eine dazu vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung würde nicht ausreichen, da sie nicht mit bindender Wirkung etwa für Rechtsnachfolger als Inhalt des Sondereigentums vereinbart und in das Grundbuch eingetragen werden könnte.

Wie es überhaupt entscheidend sein kann, ob die Änderungen auch für Rechtsnachfolger gelten sollen.

Soll die Teilungserklärung ganz allgemeinen geändert werden zum Beispiel durch Einfügung einer Öffnungsklausel (BGH lässt das zu) wäre eine notariell beurkundete Vereinbarung aller Eigentümer nicht erforderlich.

Soll aber die Änderung der TE auch für Rechtsnachfolger gelten, muss
sie ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür müssen Sie dem Notar diese Unterlagen vorlegen:
Teilungserklärung, Bezeichnung der Eigentümer, Grundbuchbezeichnung/Grundbuchauszug,
lückenlose bisherige Änderungen der Teilungserklärung, Ihre Aufteilungspläne,
Teilungsgenehmigung und Abgeschlossenheitsbescheinigung,
Aufzeichnung der Sondernutzungsrechte und schließlich
Aufstellung Ihrer Änderungs- bzw. Ergänzungswünsche.

Der Notar wird Sie zum Termin über das hinaus beraten, was aus der Ferne summarisch nicht möglich ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.08.2018 | 14:34

Das Grundbuch kann Ihnen nicht zur Kenntnis gegeben werden. Deshalb ist die Auskunft wenig hilfreich. Die Miteigentumsanteile und das Sondereigentum werden nicht verändert. Es heißt ausdrücklich:

"Die Anteile und Wohnungseinheiten zu 1 – 3 bleiben unverändert. Die Baugenehmigung für den Dachgarten und den Dachausstieg wurde am 23. 04.2013 erteilt, Dachgarten und Dachausstieg sind errichtet."

Anlass für den Beschluss der Eigentümer ist das BGH-Urteil, deshalb der folgende Beschluss

"Die Eigentümer beschließen im Hinblick auf das BGH-Urteil vom 18.Mai 2018 AZ V ZR 163/17 ausdrücklich, dass die das Gebäude abschließenden Dachflächen mit dem Dachausstieg und dessen Dach mit den Außenwänden zum Gemeinschaftseigentum gehören und die Kosten für dieses Gemeinschaftseigentum im Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander aufgeteilt und den einzelnen Wohnungen zugerechnet werden."
Wir wollen, dass diese Kostenverteilung auch von künftigen Eigentümern berücksichtigt werden muss.

Wie kommt das ins Grundbuch? Nur mit Beurkundung oder reicht Beglaubigung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.08.2018 | 18:41

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Das von Ihnen zitierte BGH-Urteil lautet auszugsweise:

„Die Dachterrasse gehört zwar nach
§ 1 und § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung, was mit ähnlichen Einschränkungen
wie bei Balkonen rechtlich möglich ist (Senat, Urteil vom 18. November 2016
- V ZR 49/16, ZfIR 2017, 409 Rn. 8), zum Sondereigentum des Klägers.

Das betrifft aber nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Deren konstruktive
Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse
zum Sondereigentum des Klägers gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung
ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer
, die sich nach
§ 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu
beteiligen hätten.

Insofern kommt es also für die Beantwortung Ihrer Nachfrage aufgrund Ihres nachgelieferten Sachverhalts (!) in der Tat auf die konkreten baulichen und konstruktiven Maßnahmen und Folgen vor Ort an.

Ob in Ihrer „alten" oder nun zu ändernden TE eine zulässige Abweichung nach § 10 Absatz 2 Stz 2 WEG vorliegt, kann von hier aus nicht gemutmaßt werden.

Jedenfalls urteilt der BGB wie folgt:" Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung;
ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung
durch das Revisionsgericht (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom
10. November 2017 - V ZR 184/16, ZWE 2018, 124 Rn. 14). Bei der gebotenen
objektiven Auslegung kommt es maßgebend darauf an, wie die Teilungserklärung
nach Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend
zu verstehen ist. Umstände außerhalb der Teilungserklärung dürfen nur herangezogen
werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles
für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom
10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 und vom
20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9). Dabei müssen Abweichungen
von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und
Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen (vgl. Senat,
Urteile vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7 und vom
23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14 mwN)." (Zitatende)

Wenn mithin ihre beabsichtigte TE dieser Definition entspricht, gehört sie nach meiner Rechtsauffassung mittels Beurkundung ins Grundbuch. Zumal – wie Sie selbst sagen – die Kostenverteilung – aber nicht nur das - auch für Rechtsnachfolger gelten soll, wie ich bereits ausführte.
Mit freundlichen Grüßen
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2018 | 16:07

Meine Beratung bezieht sich ausdrücklich auf die deutsche Rechtslage. Sofern österreichisches Recht Anwendung finden soll, wenden Sie sich zwecks Rechtsvergleichung an einen österreichische/n Kollegen/in.

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2018 | 16:25

Auch nach österreichischem Recht ist die Teilungserklärung maßgeblich. Sie enthält alles zur Zweckbestimmung und der Art der Wohnung, die Beschreibung des Grundstücks sowie die Aufteilungbeschreibung, also die Aufteilung der Miteigentumsanteile und die exakte Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Für eine Änderung der Erklärung bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer, die zudem notariell beglaubigt ins Grundbuch eingetragen werden muss. Würde aus Gemeinschaftseigentum Sondereigentum bzw. umgekehrt, änderte sich der zwangsläufig der Aufteilungsschlüssel.

Bewertung des Fragestellers 22.08.2018 | 22:47

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"Ich habe (eine) konkrete Frage(n) gestellt, die erst auf Nachfrage, aber viel zu langatmig beantwortet wurde."
Stellungnahme vom Anwalt:
Ihre Bewertung ist nicht korrekt.
Denn Sie haben keine "konkrete" Frage gestellt, sondern einen anderen und neuen Sachverhalt nachgeliefert, nämlich den, dass der Ausbau des Dachs mit ggf. konstruktiven Änderungen in die Teilungserklärung einfließen soll. Den neuen Sachverhalt habe ich aus Kulanz unter Auslegung der BGH-Rechtsprechung erörtert und beantwortet.
Korrigieren Sie bitte Ihre Bewertung, da sie nicht den Tatsachen entspricht.