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Neue Teilungserklärung Notwendig?

12.10.2018 13:26 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

wir beabsichtigen eine Gewerbeeinheit in einem Mehrfamilienhaus zu erwerben.
Diese Gewerbeeinheit ist im EG des Hauses. Darüber sind Eigentumswohnungen.
In der Gewerbeeinheit war früher ein Schlecker Markt.

Wir möchten gerne in die Außenfassade 8 Fenster einsetzten. Bisseer sind dort keine Fenster vorhanden.
Der Verkäufer dieser Einheit hat dafür über den Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen.

Uns ist bewusst, dass wir für die Baulicher Veränderung die Zustimmung aller Eigentümer benötigen.
Desweiteren benötigen wir eine Baugenehmigung der Stadt.

Jetzt teilte uns aber ein Notar mit, dass eine neue Teilungserklärung notwendig ist, um die Eintragung ins Grundbuch zu machen, bei der alle Eigentümer und deren Gläubiger mitwirken müssen. Da dies bei 27 Eigentümern erstens sehr viel Geld kostet und zweitens kaum umsetzbar ist, droht das Projekt zu scheitern.

Ich verstehe nur nicht, warum eine neue Teilungserklärung Notwenigkeit sein soll, nur weil wir Fenster in die Außenfassade einbauen und ein Vordach installieren. Es ändert sich ja nichts an den Flächen oder sonstiges.
Desweiteren war vorher ein Gewerbe in den Räumlichkeiten und wir wollen dort auch Büros betreiben und keinen Wohnraum errichten.

Ist es wirklich richtig das eine neue Teilungserklärung benötigt wird? Oder ist das nicht richtig oder kann umgangen werde?
12.10.2018 | 15:09

Antwort

von


(179)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Meines Erachtens bedarf es keiner Änderung der Teilungserklärung. Dies ist für mich daher ebenso wenig nachvollziehbar. Dementsprechend sollten Sie den Notar um schriftliche Erklärung bitte, warum er dies in Ihrem Sachverhalt für erforderlich hält.

Änderungen der Teilungserklärung können zwar auch mit baulichen Veränderungen in der Liegenschaft im Zusammenhang stehen und daher notwendig werden, dies ist z.B. dann der FAll, wenn eine Erhöhung oder Reduzierung der Zahl der Sondereigentumseinheiten durch Teilung oder Zusammenlegung von Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, verbunden ist.

Oder aber wenn eine Änderung in der Gewichtung der einzelnen Miteigentumsanteile, um den Maßstab der Lastenverteilung und Stimmgewichtung gerechter zu gestalten erforderlich werden soll.

Des Weiteren ist auch eine Umnutzung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum oder von Wohnungseigentum in Teileigentum, sowie Wohnnutzung in gewerbliche Nutzung oder umgekehrt änderungspflichtig.

Eine Teilungserklärung regelt schließlich die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer unter einander.

Bauliche Veränderungen, welche die Miteigentumsanteile, sprich den formellen Anteil der Erklärung nicht berühren, sind daher auch nicht in der Teilungserklärung einzutragen.

Ausnahme wäre lediglich wenn z.B. in Ihrem Fall eine andere Lastenverteilung erfolgen soll, sprich, dass Sie alleine für die Instandhaltung der Fenster oder Wand aufkommen sollten.

Die bauliche Änderung bedarf insoweit lediglich der Zustimmung sämtlicher Mitglieder im Beschlusswege und auch dort kann eine Kostenregel vereinbart werden.

Mit der Teilungserklärung hat dies meines Erachtens überhaupt nichts zu tun.

Demzufolge sollten Sie, wie eingangs erwähnt, den Notar befragen, was dieser denn in der Teilungserklärung ändern wolle, wenn sich an der formellen Aufteilung, den Rechten und Pflichten aber trotz Baumaßnahme und Kauf nichts ändern soll.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

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