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Neue Kneipe im Wohnhaus


15.04.2007 23:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Die Situation:

Ich wohne seit Mai 2001 zur Miete in einem Mehrparteienmietshaus. Aufgrund der Auflösung der Wohngemeinschaft, in die ich damals eingezogen bin, habe ich seit Dezember 2005 einen neuen Mietvertrag als Einzelmieter.

Ich wohne im dritten Stock. Im Erdgeschoss genau unter meiner Wohnung befindet sich ein Ladenlokal, in dem bei meinem Einzug im Jahre 2001 die Geschäftsräume einer Gebäudereinigungsfirma waren. Nach einer Zeit des Leerstands wurden die Räume kurzzeitig (vielleicht ein Jahr) von einer Schule für asiatischen Kampfsport genutzt. Nach einer weiteren, längeren Zeit des Leerstands wurde das Ladenlokal Anfang dieses Jahres aufwändig umgebaut und darin eine Kneipe eröffnet, die täglich bis mindestens 1:00 Uhr und häufig deutlich länger geöffnet ist.

Von dieser neuen Kneipe gehen einige Belästigungen aus.

Geräusche:

Ich höre deutlich ein Geräusch, bei dem ich mir sicher bin, dass es das Rücken von Stühlen der Kneipe ist. Es tritt entsprechend unregelmäßig während der gesamten Öffnungszeit auf, also auch mitten in der Nacht. Früher habe ich nichts vergleichbares gehört. Dieses Geräusch empfinde ich als erhebliche Beeinträchtigung, zumal es mich teilweise am Schlafen hindert.

Die Stimmen der Gäste waren bis auf die letzten (warmen) Tage nicht wahrnehmbar. In den letzten warmen Tagen war die Fensterfront der Kneipe weit geöffnet, so dass auch die Stimmen hörbar wurden. Sie werden vermutlich an der gegenüberliegenden Hauswand reflektiert.

Die unterschiedliche Lautstärke, in der Stühlerücken und Stimmen bei mir ankommen, erkläre ich mir mit der direkten Übertragung des Stühlerückens durch das Mauerwerk und dem andererseits gut gedämpften Luftschall. Während des Umbaus sind die Mieter schriftlich darüber informiert worden, dass eine professionelle Lärmdämmung eingebaut werde. Leider habe ich das Schriftstück nicht aufbewahrt. Möglicherweise ist der Kneipenboden jedoch nicht schallgedämmt worden, da darunter keine Wohnungen sind.

Gerüchteweise habe ich gehört, dass eine kleine gegenüberliegende Freifläche im Sommer als Sitzbereich genutzt werden soll. In dem Falle wären weitere Lärmbelästigungen zu erwarten.

Geruch:

Die Kneipe ist zwar nicht als Restaurant ausgewiesen, es werden jedoch einzelne Speisen angeboten. Die Küche besitzt eine (neue) Tür zum Hausflur. Wie ich beobachtet habe, steht die Tür manchmal weit offen, wenn die Mitarbeiter in den Keller gehen, wo sich ein Vorratsraum befindet.

Der Geruch der Zubereitung der Speisen dringt zeitweise so stark in den Hausflur, dass ich ihn durch die Ritzen meiner Wohnungstür noch deutlich in meiner Wohnung wahrnehmen kann.

Die Küchenfenster besitzen zur Straße hin zwei Oberlichter. Eines davon scheint eine Entlüftungsanlage zu enthalten. Das andere ist meistens gekippt. Dadurch dringt der Geruch auch auf die Straße und zu meinem oberhalb der Küche gelegenen Balkon und durch offene Fenster.

Die Geruchsbelästigung schwankt stark, tritt jedoch gehäuft in den Abendstunden auf.


Weitere Fakten, die eventuell wichtig sind:

Schräg gegenüber in Sichtweite meiner Wohnung befindet sich schon länger, als ich dort wohne, eine kleinere Kneipe, die bei warmem Wetter einen einzelnen Tisch mit drei Stühlen bis 22:00 Uhr draußen stehen hat. Weitere Kneipen befinden sich in einigen hundert Metern Umkreis, aber außer Sicht- und Hörweite meiner Wohnung. Generell handelt es sich um eine Wohngegend im Innenstadbereich.

Meine Wohnung befindet sich in Braunschweig in Niedersachsen.


Frage:

Welche Ansprüche zur Vermeidung oder wenigstens Verringerung von Geräusch- und Geruchsbelästigung habe ich gegen meinen Vermieter oder die Kneipenbetreiber? Woraus ergeben sich die Ansprüche und wie kann ich sie am effektivsten durchsetzen? Gibt es sonst noch etwas zu beachten?

Bitte lassen Sie es mich wissen, wenn mein Einsatz zu niedrig ist.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren und diesen Zustand auch zu erhalten.

Deshalb können Sie auch von ihm verlangen, dass er entsprechende Maßnahmen zur Schalldämmung ergreift, um die Geräuschübertragung durch das Stühle-Rücken zu vermindern, soweit Sie hierdurch beeinträchtigt werden. Dies gilt übrigens auch dann, wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist (vgl. LG Hamburg WuM 1984, 79).

Um den Vermieter zum Handeln zu bewegen, sollten Sie – und am Besten auch die anderen Mieter – von Ihrem Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 BGB Gebrauch machen.
Für unzureichende Schallschutzmaßnahmen bei Gaststätten muss der Vermieter gerade stehen, diese berechtigen den Mieter zur Mietminderung (AG Rheine WuM 1985, 260) je nach Lautstärke und Dauer der Belästigung.

Zum Vergleich:
Eine Minderung von 10% bis 20% kommt beispielsweise in Betracht, wenn Sie nachts wegen zu lauter Musik nicht schlafen können (AG Köln WuM 1978, 173; AG Gelsenkirchen WuM 1978, 66), ca. 10% bei Wort- und Klopfgeräuschen aus Gaststätten (LG Köln WuM 1987, 272)
Bei Geruchsbelästigung durch eine Pizzabäckerei im Nachbarhaus wurde einem Mieter eine Minderungsquote von 12% zuerkannt (AG Köln, WuM 1990, 338).

In besonders krassen Fällen, wenn durch die Belästigung eine konkrete Gesundheitsgefährdung eintritt, können Sie sogar das Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB fristlos kündigen. Der Vermieter muss Ihnen den hieraus entstehenden Schaden ersetzen, wie z.B. die Umzugskosten. Auch dies können Sie zur Sprache bringen.

Daneben haben Sie gegebenenfalls auch Ansprüche gegenüber dem Betreiber der Gaststätte auf Unterlassung und Beseitigung der Störung aus § 1004 Abs. 1 BGB (diese Vorschrift schützt nicht nur das Eigentum, sondern unter anderem auch den Mietbesitz), auch soweit es die geöffneten Fenster und Türen betrifft, durch die Lärm und Gerüche zu Ihnen in die Wohnung dringen.

Jedoch können in Ihrem Fall der Lärm und die Gerüche wegen der Innenstadtlage als ortsüblich hinzunehmen sein. Dies hängt von den konkreten Gegebenheiten ab. Dagegen spricht allerdings der Umstand, dass in Ihrer unmittelbaren Umgebung wenig Kneipen vorhanden sind.
Ebenso haben Sie keine Handhabe wegen der nächtlichen Ruhestörung, wenn der Betreiber insofern über eine öffentlich-rechtliche Ausnahmegenehmigung verfügt.

Sollte die Lärmbelästigung dagegen besonders gravierend sein, wenn es also ein normal empfindlicher Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt, können Sie auch an die Polizei oder das Ordnungs- oder Umweltamt wenden. Bei einer Abwägung zwischen dem Ruhebedürfnis der Mieter und den wirtschaftlichen Interessen des Gastwirts geht die ungestörte Nachtruhe des Mieters vor. Eine Vorverlegung der Sperrstunde auf 22 Uhr ist möglich (BayVGH DWW 1989, 172; VGH Baden-Württemberg DWW 1986, 297).


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erst rechtliche Orientierung an die Hand geben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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