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Neue Betriebskostenabrechnung nach Vermieterwechsel


07.01.2005 23:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Guten Abend,

ich wohne zusammen mit einem Mitbewohner in einem Wohnhaus, in dem noch weitere Mietparteien wohnen. Wir haben einen gemeinschaftlichen Mietvertrag. Im Dezember 2002 ist das Haus an einen neuen Eigentümer übergegangen, wobei es keine Änderungen am Mietvertrag und keine zusätzlichen Vereinbarungen gab.

Im Mietvertrag vom 7.02.1991 stehen folgende Regelungen zu den Betriebskosten:

-------------------- Zitat -------------------------

§ 4 Mietzins, Betriebskosten und weitere Nebenkosten

1. Der Mietzins beträgt monatlich [...]
2. Neben dem Mietzins gemäß Ziff. 1 sind anteilig sämtliche nachstehenden Betriebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II. BV zu entrichten, auch wenn eine besondere Kennzeichnung der Umlage nicht erfolgt.

Art der Betriebskosten, monatlicher Betrag nach Verteilungsschlüssel

[x] Vorauszahlung
[ ] Festbetrag z. Z. des Vetragsabschlusses


------------------- Zitat Ende ----------------------

Dann folgt eine Auflistung der einzelnen Betriebskosten, wobei nur bei Wasserversorgung und bei Heizkosten in der Spalte "DM/mtl./ant." ein Betrag angegeben ist. Weiterhin ist ein Verteilungsschlüssel angegeben, wonach einige Kosten nach Wohnfläche und einige nach Personenanzahl verteilt werden.

In den folgenden Jahren gab es vom alten Vermieter immer wieder Erhöhungen, die mit gestiegenen Betriebskosten begründet wurden, wobei die zahlenmäßige Aufschlüsselung nur zwischen Miete, Wassergeld und Heizkosten unterschieden hat.

Eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten durch den alten Vermieter erfolgte lediglich für die Heizkosten (nach Verbrauch). Die übrigen Betriebskosten sind nicht abgerechnet worden.

Nun haben wir im Dezember 2004 vom neuen Vermieter eine detaillierte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 erhalten. Darin werden sämtliche Betriebskosten einzeln nach Verbrauch bzw. nach Wohnfläche abgerechnet, was am Ende zu einer Nachforderung von über 900 Euro führt! Es ist darüber hinaus wohl zu erwarten, dass eine ähnliche Nachforderung für das Jahr 2004 kommen wird.

Weiterhin verlangt der neue Vermieter ab Januar 2005 einen höheren monatlichen Abschlag auf die Betriebskosten, der in etwa der Nachforderung entspricht. Diesen haben wir für Januar auch bezahlt.


Meine Fragen dazu:

1. Wie ist die Rechtslage? Darf der neue Vermieter die Betriebskosten jetzt einzeln abrechnen, obwohl sie vorher immer pauschal bezahlt wurden? Dabei ist die Änderung des Verteilungsschlüssels nicht unser Problem; da zur Zeit nur wenige Personen im Haus wohnen, ist sie für uns vorteilhaft.

2. Wenn diese Abrechnung nicht rechtens ist, wie hoch ist die Chance das durchzusetzen und welche Folgen könnte das haben? Ist es ein Problem, dass wir den höheren Abschlag bereits gezahlt haben?


Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich hat der neue Vermieter sämtliche Rechte und Pflichten aus den bereits mit dem vorherigen Vermieter bestehenden Mietverträgen übernommen. Er ist also an die selben vertraglichen Vereinbarungen wie der vorherige Vermieter gebunden.
Die Abrechnung der Betriebskosten, als mietvertraglicher Bestandteil, hat daher gemäß den alten Regelungen zu erfolgen.
Der Mietvertrag vom 07.02.1991 ist also nach wie vor bindend.

Sollte vorher die Abrechnung pauschal erfolgt sein, muss der neue Vermieter diese auch so vornehmen.

Sollte die Abrechnung daraufhin fehlerhaft sein, empfiehlt sich, dies dem Vermieter mitzuteilen. Dass Sie bereits den neuen Abschlag gezahlt haben, ist dabei unbeachtlich, da Abschläge nur einen vorläufigen Charakter haben und keineswegs bedeuten, dass man die endgültigen Betriebskosten anerkennt.

Widersprechen Sie daher der Betriebskostenabrechnung und fragen nach den neuen Abschlägen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe


mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2005 | 19:38

Guten Abend,

kann man denn gemäß meiner obigen Beschreibung von einer pauschalen Abrechnung durch den alten Vermieter sprechen; müssen wir also die Betriebskostennachforderung nicht bezahlen?

Was meinen Sie mit der fehlerhaften Abrechnung? Wir gehen davon aus, dass die Abrechnung in sich korrekt ist. Nur der Verteilerschlüssel stimmt nicht mit dem im Mietvertrag überein und wir haben eine solche Abrechnung nie vom alten Vermieter erhalten. Was sollten wir also bezüglich der Abrechnung dem Vermieter mitteilen?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2005 | 09:53

Guten Morgen,

zumindest weicht die jetzige Berechnung der Betriebskosten von den Regelungen im Mietvertrag ab. Die Abrechnung dürfte daher fehlerhaft sein. Dies schon aufgrund der nicht vertraglich vereinbarten Verteilung der Betriebskosten.
Teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass Sie der Betriebskostenabrechnung widersprechen und begründen Sie den Widerspruch mit dem nicht vereinbarten Verteilerschlüssel.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

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