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Neue, andere Teilungserklärung aufgetaucht

| 14.07.2009 08:11 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir haben uns im Juli diesen Jahres in der Altstadt ein Haus gekauft. Durch Informationen der damaligen Eigentümerin war uns klar, dass wir ein Haus auf einem mit 3 weiteren Häusern bebauten Grundstück kaufen, dem eine Teilungserklärung zugrunde liegt.

Zu unserem Haus gehört eine Dachterasse auf 3 nebeneinanderliegenden Anbauten, wovon 2 Anbauten uns gehören. Der Zugang zum Haus bzw. der Haustür ist Gemeinschaftsfläche. Nun gibt es mehrere kleine Grundstücke, die laut Teilungserklärung den einzelnen Häusern zugewiesen sind. Im Aufteilungsplan sind Häuser und zugehörige Grundstücke mit jeweils gleichen, also passenden, Ziffern bezeichnet und zusätzlich farbig markiert. Uns betrifft alles, was mit Ziffer 4 bezeichnet ist.

Im Notarvertrag, den wir beim Hauskauf gemacht haben, steht ebenso, dass alle mit 4 bezeichneten Flächen zu unserem Haus gehören.

Nun stellte sich vor 2 Tagen heraus, dass es einen weiteren Teilungserklärungsplan gibt von 1997, der laut Amt der gültige Plan ist. Wir haben vor Hauskauf zwar einen Plan gesehen, der aber anscheinend nicht die tatsächliche Teilung auswies. Die Eigentümerin hat das Dokument auf unsere dringende Anfrage hin besorgt und ist jetzt selbst etwas überrascht.

Denn in diesem Plan gehört zu Nummer 4 ein weiteres Grundstück. Dies hat zwar nur ca. 20qm, liegt jedoch fast direkt an unserem Haus bzw. einem der Anbauten. Von unserer Dachterasse führt auf dieses "Grundstück" (eine Rasenfläche) eine Treppe hinab.

Dummerweise hat die Eigentümerin dieses Grundstück vor ca. 4 Monaten einem anderen Haus zugesprochen, das sie im Februar verkaufte. Der jetzige Besitzer dieses Hauses kannte aber auch nur den anscheinend nicht korrekten Aufteilungsplan, hat diesen aber mit seiner Unterschrift akzeptiert und pocht nun darauf, dass wir die Treppe von unserer Dachterasse, die auf angeblich "sein" Grundstück herunterführt, beseitigen. Ebenso will er auf das Grundstück eine Hütte bauen, um Gartengeräte darin zu lagern und den dort wachsenden kleinen Obstbaum fällen.

Da aber in unserem Notarvertrag ausdrücklich steht, dass alles, was laut Teilungsplan mit 4 bezeichnet ist, zu uns gehört und da nun eine gültige, vom Amt bestätigte, Teilungserklärung mit gültigen Telingsplänen aufgetaucht ist, in der dieses Grundstück plötzlich auch die Nummer 4 trägt - müsste dieser Teil doch auch uns gehören, auch wenn wir davon vorher nichts wussten, oder? Der Notar, mit dem wir den Kaufvertrag damals abschlossen, hat anscheinend den tatsächlichen Teilungsplan nicht gesehen bzw. nicht ordentlich kontrolliert. Ebenso nicht der Notar des Besitzers des anderen Hauses. Nun rückt die Eigentümerin plötzlich einen Plan heraus, der die Aufteilung ganz anders regelt!

Was ist nun gültig? Hat die damalige Gesamt-Eigentümerin (ihr gehörten also einmal alle Häuser und Grundstücke) unseren Anteil "aus Versehen" jemand anderem "verkauft" oder gehört er rechtlich jetzt dem anderen oder immer noch uns? Müssen wir uns nun um die Auseinandersetzung kümmern, die Treppe also beseitigen, oder hat die Eigentümerin für die "Neuaufteilung" zu sorgen und muss sich mit dem Besitzer des anderen Hauses streiten (er hat ja was gekauft, was im nun anscheinend doch nicht mehr gehört).

Was ist zu tun und was kann passieren?
14.07.2009 | 08:56

Antwort

von


(937)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Was ist nun gültig? Hat die damalige Gesamt-Eigentümerin (ihr gehörten also einmal alle Häuser und Grundstücke) unseren Anteil "aus Versehen" jemand anderem "verkauft" oder gehört er rechtlich jetzt dem anderen oder immer noch uns?

Hier wurde offensichtlich im Jahr 1997 eine Teilungserklärung vor dem Grundbuchamt abgegeben. Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet.

Nach <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8</a> Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat die damalige Eigentümerin durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise aufgeteilt, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

Dies wurde also auch im Grundbuch eingetragen und hat bis zu einer entsprechenden Änderung durch die Eigentümerin Gültigkeit.

Wenn nunmehr eine andere - neuere - Teilungserklärung vorliegt, die die Eigentumsverhältnisse anders darlegt und diese im Grundbuch eingetragen ist, entfaltet die aktuellere Teilungserklärung auch entsprechende Wirksamkeit.

Es kommt hier also darauf an, welche Teilungserklärung hinsichtlich der Eintragung in das Grundbuch den zeitlichen Vorrang hat.

Wenn die Teilungserklärung von 1997 gültig ist, dann gehört grundsätzlich auch das weitere 20 m² Grundstück zu Ihrem Bestand. Allerdings steht auch dieses mittlerweile im Eigentum eines anderen Eigentümers.

Hier wäre dann die Verkäuferin gehalten, die Eigentumsverschaffung mit dem anderen Eigentümer rückgängig zu machen und Ihnen das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen.

Ein direkter Anspruch gegen den anderen Eigentümer wird im Zweifel ausscheiden, da dieser in Unkenntnis der Gesamtumstände, also gutgläubig das Eigentum erworben hat.

Eine weitere bzw. abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage hängt aber auch davon ab, welcher Teilungsplan letztendlich Gültigkeit entfaltet. Dies sollte umgehend geprüft werden und sodann die weiteren Schritte geplant werden.


2. Müssen wir uns nun um die Auseinandersetzung kümmern, die Treppe also beseitigen, oder hat die Eigentümerin für die "Neuaufteilung" zu sorgen und muss sich mit dem Besitzer des anderen Hauses streiten (er hat ja was gekauft, was im nun anscheinend doch nicht mehr gehört).

Wie bereits unter Frage 1 ausgeführt, hängt das weitere Vorgehen insbesondere davon ab, welche Teilungserklärung gültig ist.

Hier sollten Sie sich auch in erster Linie an die Verkäuferin wenden. Diese ist gegebenenfalls für alle Umstände haftbar zu machen, da sie als Verkäuferin von den Teilungserklärungen hätte Kenntnis haben müssen.

Ob gegen den Eigentümer des anderen Grundstücks vorgegangen werden kann oder ob Sie unter Umständen dafür Sorge tragen müssen, dass die Treppe beseitigt wird, hängt davon ab, welche Teilungserklärung gültig ist und wer dafür verantwortlich zeichnet, dass möglicherweise der Kaufvertrag auf falschen Angaben beruht.


3. Was ist zu tun und was kann passieren?

Zunächst muss umgehend abgeklärt werden, welche Teilungserklärung hinsichtlich der Eintragung in das Grundbuch den zeitlichen Vorrang hat. Erst dann kann abschließend das weitere Vorgehen geplant werden.

Es bestehen in der Folge auch weitere verschiedene Möglichkeiten, wie weiter vorgegangen werden kann:

Hier besteht natürlich aufgrund der neuen überraschenden Erkenntnisse auch die Möglichkeit, den Kaufvertrag über das Haus rückabzuwicklen.

Wenn sich hier keine einvernehmliche Einigung mit der Verkäuferin erzielen lässt, kann der Kaufvertrag auch angefochten werden. Darüber hinaus besteht dann ein Rücktrittsrecht.

Diese Möglichkeit sollte aber nur genutzt werden, wenn Ihnen aufgrund der neuen Erkenntnisse nicht mehr an dem Haus gelegen ist.

Weiterhin kann ein Mangel an dem Haus geltend und der Kaufpreis gemindert werden.

Auch hier sollte zunächst versucht werden, dies mit der Verkäuferin einvernehmlich zu regeln. Der Anspruch auf Kaufpreisminderung kann dann auch mit Hilfe eines Anwalts oder notfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden.

Es empfiehlt sich hier, bei dem weiteren Vorgehen unbedingt die Hilfe eine Rechtsanwalts vor Ort in Anspruch zu nehmen, der das weitere Vorgehen mit Ihnen gemeinsam abstimmen kann.
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Rechtsanwalt Steffan Schwerin

Bewertung des Fragestellers 16.07.2009 | 10:58

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