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Neubezug, Erhöhung Heiszkostenpauschale ohne Abrechnung

27.03.2021 16:59 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Hallo!

Seit Oktober bin ich Mieter eines neu sanierten Hauses (aus den 19-hunderter Jahren), das neben mir noch 36 Mietparteien hat. Das Mietverhältnis hat für die ersten 12 Monate eine Mietbindung, danach normale Kündigungsfristen (also faktisch 15 Monate). Meine Wohnung ist zur Südseite und hat große Flächenfester, im Winter waren die Heizungen kaum aktiv. Fußbodenheizung mit Wärmezähler. Fernwärme. Die Hälfte der Wohungen finden sich zur Nordseite. Die Wohnungen gehen von 60m² bis knapp 200m²

Anfang März gab es ein Schreiben, dass es zu einer Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung ab dem 1.4.2021 kommt, die 0,50€ pro Quadratmeter umfasst (was hier ca. 40€/Monat wäre - von 200 auf 240 Euro). Das entspricht einer Erhöhung um 20% (wobei die anderen Nebenkosten im Anteil zZ völlig unklar sind). Die Heizkosten werden 30/70 (Fläche/Verbrauch) verteilt.

Dieses Schreiben haben vermutlich alle Mieter des Objektes erhalten (ich hatte mit einigen gesprochen).

Begründet wurde es nur mit der vorangegangenen "extremen Winterperiode und den damit steigenden Heizkosten". Worauf das sich begründet, wurde nicht dargelegt. Es gibt auch keine Abrechnung für das Jahr 2020 (Okt-Dez, 4 Monate).

Mir ist bekannt, dass eine Abrechnung erfolgen muss, um eine Erhöhung zu begründen. Auch die Erhöhung gleich zu April ist, wenn ich es richtig verstehe, nicht im Sinne des Gesetzgebers. Es müsste Mai sein.

Aus diesen Gründen widersprach ich der Erhöhung, bat um eine Abrechnung für 2020, wies darauf hin, dass es nur ab Mai sein könne und kündigte an, nur unter Vorbehalt die 40 Euro extra zu bezahlen.

Die Antwort dazu war wenig erhellend. Man nehme den Widerspruch zur Kenntniss. Auf die Unwirksamkeit der Erhöhung wurde faktisch nicht eingegangen, es wurde nur erwähnt, man sei verpflichtet frühzeitig eine Erhöhung anzufordern (was ich ja nicht bestreite). Zudem müsste ich mich dann eben auf eine hohe Nachzahlung einstellen. Außerdem schrieb man mir, dass die Abrechnung für 2020 erst in 2022 erfolgt und 2021 damit 2023. Auch das ist mMn nicht korrekt. Es sollte innerhalb eines Kallenderjahrs nach Abrechnungspriode erfolgen, nicht erst danach.


Damit habe ich mehrere Punkte:

Ist eine Nachzahlung für 2020 wirksam, wenn sie erst 2022 eingefordert wird?
Wenn keine Nachzahlung zustande kommen wird, weil der individuelle Verbrauch hier nicht der pauschalen Erhöhng entspricht, wie werden dann meine (widersprochene aber unter Vorbehalt geleisteten) Vorrauszahlungen gehandhabt? Kann ich dafür Zinsen zurückverlangen?
Ich muss davon ausgehen, dass der Vermieter die Heizkosten korrekt vorausberechnet hat und habe nun eine mindestens 20% Erhöhung (eigentlich sogar erheblich mehr, weil ja in den Nebenkosten auch Betriebskosten, Gärtner, Hausmeister, Reinung usw enthalten sind). Ist dann zu vermuten, dass eine nicht statthafte Schönrechnung der Nebenkosten erfolgte, um mit einer niedrigen Gesamtmiete zu locken? Wie ist damit umzugehen? Es gibt eine Aussage einer Mieterin, die erfahren haben will, dass in dem Falle der Vermieter auf den zusätzlichen Kosten sitzen bleiben kann, es gäbe Urteile dazu. Allerdings finde ich als Laie dazu nichts. Es gibt einfach zu viele Urteile zu dem Bereich des Mietrechts.

Ich möchte mich schon mal für die Bearbeitung meiner Sache bedanken und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
27.03.2021 | 18:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1.
"Ist eine Nachzahlung für 2020 wirksam, wenn sie erst 2022 eingefordert wird?"

Eine Nachzahlung für 2020, kann - wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist - durch Betriebskostenabrechnung nach dem 31.12.2021 nicht gefordert werden (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).

Es ist daher für Sie ratsam die erhöhte Vorauszahlung auf die Heizkosten nicht leisten, da die Voraussetzungen der Anpassung der Betriebskosten nach einer Abrechnung nicht vorliegen (§ 560 Abs. 4 BGB).


2.
"Wenn keine Nachzahlung zustande kommen wird, weil der individuelle Verbrauch hier nicht der pauschalen Erhöhng entspricht, wie werden dann meine (widersprochene aber unter Vorbehalt geleisteten) Vorrauszahlungen gehandhabt? Kann ich dafür Zinsen zurückverlangen?"

Ergibt sich ein Guthaben, weil die Vorauszahlungen die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch übersteigen, so steht Ihnen das zu. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Vorauszahlungen unter Vorbehalt bezahlt haben.

Zinsen können Sie nicht verlangen.
Sie können ja auf die vertraglich vereinbarten Höhe bestehen und einfach den vertraglich vereinbarten Betrag zahlen.

(Eine bestimmte Ankündigungsfrist gibt es bei der Anpassung der Vorauszahlungen nicht.)


3.
Ich muss davon ausgehen, dass der Vermieter die Heizkosten korrekt vorausberechnet hat und habe nun eine mindestens 20% Erhöhung (eigentlich sogar erheblich mehr, weil ja in den Nebenkosten auch Betriebskosten [...] enthalten sind).

"Ist dann zu vermuten, dass eine nicht statthafte Schönrechnung der Nebenkosten erfolgte, um mit einer niedrigen Gesamtmiete zu locken? Wie ist damit umzugehen?"

"[...] dass in dem Falle der Vermieter auf den zusätzlichen Kosten sitzen bleiben kann, es gäbe Urteile dazu."


Wenn alle Mieter ein Anpassungsschreiben erhalten haben, so liegt das vermutlich an der letzten Betriebskostenabrechnung. In diese Richtung geht ja auch die Begründung extreme Winterperiode.

Sicher versuchen Vermieter mit geschönten Nebenkostenvorauszahlungen die Miete geringer aussehen zu lassen.

Da aber der Vermieter nicht verpflichtet ist, überhaupt monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu erheben sondern auch einmal jährlich abrechnen könnte (und müsste), sind die Hürden für Schadensersatz hoch.

"Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten." (BGH, Urt. v. 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 - Leitsatz).

Nur unter besonderen Umständen kann ein Vermieter auf Nachzahlungen "sitzenbleiben".

"Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei
Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen. (BGH, VIII ZR 195/03, S. 6 Mitte)

Die Betrugsabsicht müssten Sie beweisen.
Bei nur 20 % - iger Abweichung ist eine Täuschung nicht naheliegend.
Auch müsste auf die gesamte Mietbelastung abgestellt werden.


Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen beantworten konnte.
Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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