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Neubau/Umbau eines Einfamilienhauses im Außenbereich/ Landschaftsschutzgebiet

| 01.10.2013 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Guten Tag,

für mein kürzlich erworbenes Grundstück (Wohnort Hüllhorst) von ca 1600 qm Baufläche, auf dem sich ein Einfamilienhauses mit separat gelegenen Stallgebäude aus dem Jahre 1900 befindet, möchte ich gerne die größtmöglichen Änderungen vornehmen.

Zum Grundstück: 1600 qm bebaubare Fläche- 700 qm Ackerfläche. Befindet sich im Außenbereich einer Gemeinde das einst zum Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen wurde. Beide Gebäude befinden sich auf der einst bebauten Fläche. Am hang gelegen, lediglich von 2 weiteren Bauernhäusern (eins davon Landwirtschaftlich genutzt) umschlossen. Alle 3 Häuser gleichen Baustils. Da Außenbereich kein Bebauungsplan.

Zum Haus:
Ein noch vor 2 Jahren bewohntes Einfamilienhaus mit 2 Geschossen und Teilunterkellert (Ohne Keller 350 qm). Komplett aus Backsteinen errichtet mit Streifenfundament aus Bruchsteinen. Kellerdecke aus Stahlträgern mit zwischengelegenen Gewölbedecken.
Darauf aufbauend die jewieligen Holzbalkendecken. Ein Steilgeneigtes Satteldach mit Ziegelbedeckung.
Im Zuge der Jahre mehrmals Umgebaut worden, aber ohne offizielle Baugenehmigung (somit keine aktuellen Pläne für den jetzigen Bestand). Sowieso existieren bei keiner Baubehörde konkrete Bauunterlagen die den Bestand dokumentieren könnten. Bis auf ein Katasterplan das aber nicht den tatsächlichen Grundriss darstellt sondern eines, das offensichtlich inzwischen verändert sein muss.

Das Stallgebäude: Als Landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen. Erdgeschoss mit begehbarem Dachgeschoss. Eine Gaube. Gleiche Dachform wie das Haus. Ebenfalls Abbruchreif.

Zur eigentlichen Frage:
Da beide Gebäude mit den Jahren extrem laienhaft umgebaut wurden und inzwischen erhebliche Baumängel aufweisen (statisch), ist eine Bewohnbarkeit in diesem Zustand unmöglich.
Dachkonstruktion teilweise aus Recyclingholz umgebaut, teilweise Brandschaden erkennbar. Fetten wurden aneinander verlängert, biegen sich derweil schon- also Einsturzgefahr). Komplett ungedämmt. Jedoch eine geschlossene Hülle mit abschließbaren Türen und Fenstern. Kurioserweise hat aber bis vor 2 Jahren (Auzug wegen Zwangsvollstreckung) dort eine 3 Köpfige Familie gelebt.

Die wahrscheinlich Kostengünstigste Methode für die Bewohnbarkeit wäre ein Abbruch mit einem Neubau, aber laut Baurecht wahrscheinlich undenkbar oder doch?

Falls Neubau unmöglich, wäre es möglich zumindest ein Umbau durchzusetzen, bei dem man größtmögliche Änderungen vornehmen könnte? Zum Beispiel:

- Momentan sehr verzwickter Grundriss von ca. 16 x 16 m mit einigen Ecken und Kanten. Dieses auf eine 12x14m Rechteckform verkleinern und vereinfachen.
- Obergeschoss teilweise verkleinern, so dass eine weniger Steile Dachkonstruktion entsteht. Momentan eine Neigung von mind. 40-45 Grad. Satteldach von mir aus belassen- falls möglich ein Krüppelwalmdach (also auch statische Veränderung des Daches).
- Fensterflächen auf Bodentiefe Fenster ändern und wenns geht Umpositionieren/Verbreitern um besser die Lage (Südhang) auszunutzen.
-Holzbalkendecken durch Stahldecken ersetzen.
- Keller nicht zwingend brauchbar- kann also zugeschüttet werden um neue Bodenplatte zu giessen.
- Komplett Dämmen und verkleinern oder verputzen.
- Natürlich alle Leitungen erneuern
-Insgesamt auf Plusenergiestandard bringen (also mit viel Photovoltaik und Heizen mit Luft/Sole-Wärmepumpe mit Erdkollektoren.

Ist eine Baugenehmigung (vielleicht zunächst eine Bauvoranfrage) überhaupt denkbar oder mit Erfolg zu erwarten? Laut untere Baubehörde sind natürlich genehmigungsfreie Änderungen möglich, da diese aber sehr begrenzt sind, machen diese kleinen Maßnahmen keinen Sinn. Angeblich bedürfen statische Veränderungen ja eine Genehmigung.

Wie ist das mit den rechten im Außenbereich- gibt es welche geschickt einzufordern?
Möglicherweise durch teilweise beantragte Änderung, die nach und nach gestellt werden, um die Veränderung der Ansicht nicht so offensichtlich zu machen und um evtl. den Aufwand zu nach aussen hin zu minimeren?!

Ein Vorschlag der unteren Baubehörde war sich dort zunächst wohnhaft anzumelden, da man dann nach 2-3 Jahren das Recht auf einen Umbau besser durchsetzen könnte? Aber mir schien die untere Baubehörde keine Ahnung von solchen fällen zu haben und verwies mich ständig auf das nächst größere Bauamt. (Kreis Minden-Lübbecke)
Da bei Änderungen der Gebäude im Außembereich ja die Veränderung der Gegend beeinflusst wird und dies im Außenbereich nicht gewollt ist, ist vom Hörensagen eine Genehmigung oft undenkbar, aber was wäre wenn man versuchen würde das Angesicht des Gebäudes nur minimal zu verändern?

Hoffe die Beschreibung der Sache ist verständlich und ein Anwalt kennt sich mit der Thematik aus.




Einsatz editiert am 01.10.2013 14:51:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellten Fragen.

Sie fragen zum einen danach, ob eine Baugenehmigung überhaupt erreicht werden kann. Bei grundsätzlichen Fragen zur Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder zu den einzelnen angesprochenen Punkten, die vorweg geklärt werden sollten, kann eine Bauvoranfrage gestellt und somit ein Bauvorbescheid beantragt werden.Wegen der vielen Einzelfragen, die Sie aufwerfen, scheint das der praktischte Weg zu sein, zumal hier wahrscheinlich nicht einmal alle relevanten Punkte aufgezählt.In der Entscheidung über die Bauvoranfrage werden die zur Entscheidung gestellten Fragen aber rechtsverbindlich geklärt- die Entscheidung der Behörde ist verbindlich! Ich empfehle Ihnen, diesen Weg zu beschreiten, da dieser am sichersten und kosteneffektivsten ist.

Zu den weiterern Fragen sei im Vorfeld auf § 35 des Baugesetzbuches verwiesen- Bauen im Außenbereich- die für Sie einschlägigen Normen finden sich in diesem Paragraphen sowie in den Landesbauordnungen.

Sie fragen konkret nach den Möglichkeiten, schrittweise zu erneuern, und den Aufwand nach Aussen hin zu minimieren.

Nach der LBO sind für Sie reine Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei, dies bedeutet, dass hierfür keine Baugenehmigung erforderlich ist . Zur Instandhaltung zählt aber nur die Erhaltung, Unterhaltung und Instandsetzung im engem Rahmen. Durch Instandhaltungsarbeiten werden zerstörte oder schadhafte Bauteile wieder hergerichtet, Mängel oder Schäden beseitigt.Dies geschieht durch Maßnahmen, die den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen oder ihn wiederherstellen und erhalten.(Näheres ergibt sich aus den einschlägigen Kommentierungen der Landesbauordnungen). Zu den Instandhaltungsarbeiten gehören somit unter Anderem eine fachgerechte Erneuerung zerstörter oder schadhafter Bauteile, eine Ausbesserung oder Erneuerung des Außenputzes oder Erneuerung des Anstrichs eines Gebäudes; ebenso Fenster und Türen.Instandhaltungsarbeiten erfassen nicht das vollständige Auswechseln von wesentlichen Bauteilen oder das Auskernen von ganzen Gebäuden, das einer Neuerrichtung gleichkommt oder die vollständige Erneuerung einer baulichen Anlage. Wesentliche Eingriffe in die Substanz, z.B. das Auswechseln wesentlich bestimmender Bauteile, ist nicht mehr Instandsetzung; es liegt dann die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage vor.Diese ist nach § 35 BauGB und LBO baugenehmigungspflichtig.

Zusammenfassend: nicht mehr um bloße Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich, wenn die Arbeiten so bedeutend sind, dass sie praktisch zu einem wesentlich neuen Bauwerk (Neubau) führen. Die Kosten können ein entsprechender Hinweis sein. Ebenfalls handelt es sich nicht mehr um verfahrensfreie Instandhaltungsarbeiten, wenn in die Statik eingegriffen wird- Sie erwähnten ja statische Probleme.Für eine vollständige Erneuerung des Daches, ob nun "am Stück" oder schrittweise, ist daher leider eine Baugenehmigung erforderlich.

Jedoch gibt es für Sie im Außenbereichnoch eine Vorschrift, die aber nur gegebenenfalls in Betracht kommen könnte: Abriss und Neubau nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB. Die Genehmigungsfähigkeit ist jedoch an einige Voraussetzungen geknüpft. So muss es sich um den Neubau eines (1) gleichartigen Wohngebäudes (2) an gleicher Stelle handeln. Das vorhandene Gebäude muss (3) zulässigerweise errichtet worden sein ( zu den illegalen Änderungen siehe unten), (4) Missstände oder Mängel aufweisen, (5) seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werden (grds. mind. 4 Jahre) und (6) der Neubau für den Eigenbedarf sein. Jede der Bedingungen muss nebeneinander erfüllt sein; ganz andere Probleme können auch auftauchen, wenn die Wohnnutzung direkt,konkludent oder sonstwie aufgegeben worden ist. Der Behörde kommt dabei ein erheblicher, aber überprüfbarer Beurteilungsspielraum zu.

Weitere Bedenken werfen Ihre Angaben zu den illegalen Änderungen auf. Es handelt sich im Kern um die Frage des Bestandsschutzes. Bestandsschutz können nur solche Bauwerke oder Anlagen genießen, die fertig hergestellt wurden und wenigstens zu irgend einem Zeitpunkt einmal rechtmäßig waren. Danach entfällt ein Bestandsschutz von vornherein für Bauwerke, die ohne Genehmigung errichtet und zu jeder Zeit gegen geltendes Recht verstießen. Es besteht also kein Bestandsschutz, wenn die Holzbalken, Satteldach usw. nicht genehmigungsfähig waren- die Tatsache, dass die Anlage schon lange so steht, garantiert eben leider keinen Bestandsschutz.Auch hier wird im einzlenen zu prüfen sein, und auch hier wohlmöglich wieder die Voranfrage das richtige Werkzeug sein.

Eine weitere Möglichkeit wäre noch, dass die Gemeinde eine Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB aufstellt. Das geht aber nur, wenn sich das Gebäude in einem Bereich befindet "in dem Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist". Es müssen mehrere Wohngebäude vorhanden sein, ein einzelnes Gebäude reicht nicht aus. Zudem bestehen wegen des Landschaftsschutzgebietes Bedenken.

Sie fragen weiter nach "minimalen" Veränderungen. Letztlich ist das Thema mit Fingerspitzengefühl zu behandeln; die Reihe der Einzelfragen und Themenkreise ist doch nicht unbeachtlich, so dass eine Begutachtung bzw. Hinzuziehung eines örtlichen Fachanwaltes mit Besuch vor Ort nützlich sein kann. Sicherlich sind damit Kosten verbunden; gleichzeitig kann es Sie aber noch viel mehr Kosten sparen, da eine Abriss bzw. Rückbauverfügung mit Bussgeld noch unangenehmer sein kann.

Abschliessend bleibt festzuhalten, dass es wie immer auf viele Faktoren ankommt.
Entscheidend wird wohl sein, ob Ihre Pläne eine wesentliche Änderung bedeuten. Und genau dieses wird wohl auch nach Ihrer derzeitigen Sachverhaltsschilderung zu bejahen sein. Die illegale Durchführung ist freilich möglich, aber auch risikobehaftet. Die formelle Anfrage an die Behörde birgt auch die Gefahr der Ablehnung bzw. des negativen Vorbescheides. Auch ein Aushandeln mit der Behörde ist in vieolen Fällen möglich gewesen. Letztlich wird, unter Inanspruchnahme eines Experten, abzuwägen sein, welcher Weg für Sie am gehbarsten erscheint. Die Problemtaik können Sie leicht erkennen, wenn Sie sich die Anzahl der Gerichtsentscheidungen und KOmmentare zu dem Thema ansehen. Sie ist sogut wie unüberschaubar.

Ich hoffe, Sie konnten dennoch einen ersten Überblick über die Rechtslage gewinnen.

Bitte beachten Sie dabei wie immer, dass es sich nur die Ersteinschätzung handelt. Schon kleine Details können die rechtliche Beurteilung oftmals ändern!

Mit besten Grüßen,

Rechtsanwalt Asthoff, Bielefeld

Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2013 | 17:04

Zunächst vielen Dank für die rasche und detaillierte Antwort. Vielleicht können Sie mir noch folgendes Beantworten?
Angenommen die 6 Vorschriften für den Abriss und Neubau werden eingehalten, ist eine Genehmigung dann mit großer wahrscheinlich zu bekommen oder gar zu garantieren (Notfalls durch klagen)?
Denn im Grunde sind alle Vorschriften unter § 35 Abs. 4 Nr. 2 tatsächlich vorhanden, bis auf die Klärung des rechtmäßigen Zustandes des Gebäudes.
Dies müsste ich Klären, aber wie gesagt hat das Bauamt keinerlei Pläne (keine Ansichten oder Grundrisse) vom Gebäude in deren Akten (zumindest waren keine vorhanden, als ich in die AKte einsehen durfte und auf Nachfrage konnten keine gefunden werden) bis auf ein Katasterplan der nicht den heutigen tatsächlichen STand entspricht.
Auf Boris-nrw.de z.B. kann das Gebäude vom Sateliten aus eingesehen werden, jedoch sind dies alte Aufzeichnungen die nicht dem aktuellen Stand entsprechen. Sehr kurios aber wahr. Somit ist die Frage, wie Sie mir in dem Punkt zu § 35 Abs. 4 Nr. 2a widersprechen wollen, wenn Sie keine Beweise haben.
Falls ja, dann müssten die mir also den Neubau genehmigen, wenn ich es genauso wieder Neubaue!?
Und falls Sie mir noch eines beantworten könnten.
Konkrete Definitionen im Maß und Umpfang einer Änderung (Antrag auf Umbaumaßnahmen) in meinem Fall wird wahrscheinlich nirgends dokumentiert sein richtig?
Ich müsste also jede meiner gewollten Änderungen (sei es Verkleinerung des Umrisses, Änderung der Art des Daches, Herstellung neuer Öffnungen (Türen oder Fenster versetzen/ vergrößern) in der Bauvoranfrage verschriftlichen? Kann bei Ablehnung einzelner oder gar aller punkte in der Voranfrage erneut eine Bauvoranfrage gestellt werden, zB. durch Änderung der Fragen?

Zum Abschluss, wie gehe ich nun vor? Die Bauvoranfrage selbst erstellen, einen Architekten oder besser einen Anwalt das ausfüllen lassen? Sind Sie oder einer ihrer Partner Fachmann für solch einen Fall?

Danke nochmals im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.10.2013 | 09:50

Soweit dei Voraussetzungen des § 35 IV BauGB gegeben sind, besteht ein entsprechender Anspruch! Wenn Pläne nicht vorhanden sind, sind die Voraussetzungen natürlich gut, dass nicht alle illegalen Umbauten entdeckt werden. Der Neubau kann sich dann, wie Sie schildern, nur an dem aktuellen Zustand ausrichten.Oder es tauchen noch Pläne auf.

Der Bauvorbescheid richtet sich immer auf eine konkrete Anfrage und ist zw. 1-3 Jahre gültig, so dass auch nach Zeitabluaf ein neuer, auch veränderter Antrag gestellt werden kann.Der Bauvorbescheid ist eine rechtsverbindliche Auskunft über einzelne Fragen, die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wären und die selbstständig beurteilt werden können. Er kann mehrfach gestellt werden. Die Kosten für den Bauvorbescheid sind übrigens abhängig von den gestellten Fragen und dem damit verbundenen Bearbeitungsaufwand. Gemäß dem Kostenverzeichnis liegen diese Kosten jedoch irgendwo zwischen 40,- € und 2.500,- € und sind generell vom Bauherren zu tragen.

"Konkrete Definitionen im Maß und Umpfang einer Änderung (Antrag auf Umbaumaßnahmen) in meinem Fall wird wahrscheinlich nirgends dokumentiert sein richtig? " ja,davon gehe ich aus.

Ein Architekt ist bei vielen Fragen tatsächlicher Art der richtige Ansprechpartner für die Voranfrage; hier sollte auf jeden Fall vorher Klarheit über das Honorar geschaffen werden. Zudem ist der Architekt sorgfältig auszuwählen, da mir hier oft von schlechten Erfahrungen berichtet wird. Bei überwiegend rechtlichen Fragen kann ein Anwalt sinnvoller sein. Gerne helfe ich bei weiteren Fragen weiter; oder ein spzialiserter Kollege vor Ort.Es wird aber eine Akteneinsicht zweckmäßig sein, um auch zu gucken, welche Pläne beim Amt tatsächlich vorhanden sind usw.

Im Übrigen ist die Vergrösserung von Fenstern verfahrensfrei, nach den meisten LBO (§50 LBO i.V.m. Anhang- Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen ) jedenfalls dann,wenn sie unwesentlich ist.

Wie Sie sehen, kommt vieles auf den konkreten Einzelfall an.


Mfg,
RA Asthoff,Bielefeld

Bewertung des Fragestellers 01.10.2013 | 17:08

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FRAGESTELLER 01.10.2013 5/5,0
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