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Neubau vom Bauträger: Kein Lüftungskonzept o. Lüftungsanlage > Feuchteprobleme uvm.

| 12.07.2021 18:52 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


14:51

Hallo,

wir haben ein Reihenmittelhaus (ursprünglich ausgewiesen als Doppelhaushälfte), projektiert durch einen Bauträger gekauft.
Zum Zeitpunkt des Notartermins (November 2020) befand sich das Haus bereits nahe der Rohbaufertigstellung. Erstmals aufmerksam geworden sind wir auf das Objekt im Oktober 2020. Auch hier stand schon ein großer Teil des Rohbaus.

Als Laie geht man natürlich davon aus, dass das alles soweit ordnungsgemäß abläuft, aber man bestimmt mit gewissen Mängeln zu rechnen hat.

Nun haben wir allerdings gleich mehrere, heftige Probleme.

Wir sind im Mai 2021 eingezogen, nachdem der Bauträger und mehrfach gesagt hat, dass bis dahin das Haus von Innen locker fertig wäre (was es natürlich bei Weitem nicht war und teilweise noch immer nicht ist).
Im Bauträgervertrag steht der 30.05.2021 als Fertigstellungstermin für das Haus und der 31.06.2021 für die Außenanlagen, beides ist noch nicht vollendet (Stand 12.07.2021).

Eine Abnahme haben wir (bislang allerdings nur mündlich) verweigert, nachdem der Bauträger diese etwa 3-4 Wochen nach Einzug machen wollte. Auch wollte er danach die Schlussrate stellen, welche wir ebenfalls (mündlich) verweigert haben, da noch nicht mal die Außenanlagen wirklich begonnen waren. Die Schlussrate bezieht sich sogar ausschließlich auf diese.

Verweigert haben wir die Abnahme aus gleich mehreren wesentlichen Gründen (einige Fakten als Hintergrund):

1) Eternitplattenreste mit Asbest im Garten und vor dem Haus gefunden (etliche Bruchstücke, wohl vom Dach der Lagerhalle, welche dort zuvor abgerissen wurde - war nicht unterkellert, daher hoffentlich nur oberflächlich vorhanden).

2) Parkett-Fußboden im Obergeschoss (und z. T. auch Dachgeschoss) wurde durch Flecken versaut und wurde dann zumindest im Flur nochmals durch den Bauträger (welcher zugleich auch als Einzelperson auch Bauleiter ist) abgeschliffen und neu eingelassen. Beim Einlassen des Bodens hat er wohl derart viel Material/Öl genutzt, dass der Boden nun noch schlimmer aussieht, als zuvor.
Außerdem wurde der Boden derart schlecht verlegt, dass die Spaltmaße sowohl in der Entfernung einzelner Dielen teilweise mehrere mm betragen und sogar bei einzelnen Dielen in der Höhe nahezu 1cm (beim Stehen auf einer Diele senkt sich diese so weit ab, dass der Abstand zur Nächsten Diele nahe 1cm beträgt).

3) Außenwand im (Wohn-)keller komplett durchnässt, stellenweise (ca. 0,5qm) Schimmel hinter einem Schrank.
Hier wurde behauptet: Nicht richtig gelüftet, Schrank zu nah an der Wand usw., was wir uns nicht haben bieten lassen. Der Schrank, vielleicht, die Wand war allerdings komplett nass, auch dort, wo kein Schrank stand.
Ich habe auf einen Bautrockner und die fachgerechte Entfernung bestanden.
Wir haben im gesamten Haus zwischenzeitlich Feuchtigkeitsmesser aufgestellt, im Keller war diese stellenweise bei 85%, trotz geringer Außenluftfeuchte.

4) Durch einen Bausachverständigen (kein Gutachten, jedoch zwei Stunden vor-Ort Termin) wurde festgestellt, dass die Wand wohl in 10cm Tiefe trocken wäre und es sich wohl um Baurestfeuchte handelte.
Zum Vergleich: Haben wir durch Lüften eine Feuchtigkeit von ca. 45-50% erreicht, Schließen dann die Fenster, habe wir sogar im Obergeschoss innerhalb von etwa 1-2 Std. wieder eine Feuchte von 65-75%! Im Keller sogar 85%, bevor dann einige Zeit ein Bautrockner darin lief.

5) Durch den o. g. Bausachverständigen wurde nach Aufbohren des Estrichs im Keller zudem festgestellt, dass die Dampfsperrfolie nicht mit der Wand verklebt ist, was nach einigen Jahren wohl dazu führen könne, dass der Keller aufgrund der hinaufziehenden Feuchtigkeit von unten verschimmelt. Die Folie müsse mit der Wand verklebt sein.

6) In der Bauleistungsbeschreibung, welche Teil des Bauträgervertrages ist, steht (sinngemäß): "Gelüftet wird durch Öffnen und Schließen der Fenster. Auf Kundenwunsch kann eine kontrollierte Wohnraumbelüftung verbaut werden."

Der Architekt unseres Hauses wurde uns durch den Bauträger selbst vorbeigeschickt, damit dieser sich die Feuchtigkeit mal ansehen könne und uns erklären könne, "wie man richtig lüftet" etc...

Als der Architekt schließlich hier war, war er sehr überrascht, dass keine Lüftungsanlage verbaut wurde, da es in seinem "Vorschlag" der Bauleistungsbeschreibung an den Bauträger so vorgesehen war.
Er meinte, er wolle mit dem Bauträger sprechen.

Das tat er wohl auch, woraufhin der Bauträger ggü. dem Architekt nur geäußert haben soll, dass die Thematik mit uns besprochen worden wäre, wir aufgeklärt worden wären und wir uns dagegen entschieden hätten (eine glatte Lüge, nimmt man mal die Tatsache, dass wir für die BLB unterschrieben haben, außen vor).

7) Viele, viele kleinere Mängel. Überwiegend optischer Natur, aber auch solche, wie überall schiefe Wände, Abmauerungen und so weiter.

Nun habe ich selbst recherchiert und egal wo ich nachlese, ich stoße immer wieder auf die gleichen Punkte:
Für uns sollte die EnEV 2016 und die DIN 1946-6 gelten.

In § 6 EnEV von 2016 stehen ja die entsprechend verpflichteten Absätze zu Dämmung, aber auch zum Mindestluftwechsel.
Die genannte DIN verpflichtet zudem ja zu einem ausführlichen Lüftungskonzept, welche nutzunabhängig sein soll.
Auch habe ich Gerichtsurteile gefunden, welche klar machen, dass 3-4 x Stoß-/Querlüften pro Tag zumutbar wäre, darüber hinaus jedoch nicht.

Nun gibt es augenscheinlich keinerlei Lüftungskonzept, wenn man mal die Formulierung "Geöffnet wird durch Öffnen- und Schließen der Fenster" weglässt, was zwischenzeitlich schlicht lächerlich erscheint.
Auch findet man im Internet, egal wo man sucht (auch von Vertretern entsprechender Verbände etc.), die klaren Aussagen, dass Neubauten aktuell eigentlich nahezu unmöglich zuverlässig zu lüften sind _ohne_ eine entsprechende Lüftungsanlage.

Anmerkung zum Gutachter: Diese hat kein förmliches Gutachten erstellt, sondern sich das lediglich angesehen, einige Bilder gefertigt und möchte uns einen "Kurzbericht" zusenden. Hier ging es vorrangig darum, dass wir für weitere mögliche Maßnahmen erste Klarheit haben.

Anmerkung zur Nachbarschaft: Es handelt sich hier um fünf Neubauten, nahezu baugleich. Die Probleme sind in allen Häusern mehr oder weniger ähnlich ausgeprägt. Schimmelbildung wurde allerdings erst in einem weiteren Haus festgestellt, ebenfalls im Keller.
Auch in den anderen Häusern befindet sich keine Lüftungsanlage und zwei von den anderen vier Bauherren haben uns bereits mitgeteilt, dass auch sie nicht "aufgeklärt" wurden.

Anmerkung zum Energieausweis: Vom "Energieberater" des Bauträgers haben wir einen "vorläufigen Energieausweis" via Email erhalten, auf dem bei "Lüften" "Fenster öffnen/schließen" angekreuzt ist. Wie ich weiterhin erst beim Nachlesen gesehen habe, steht als Rechtsgrundlage dieses vorläufigen Ausweises die EnEV 2013 oben auf dem Papier, welche hier ja ohnehin bereits überholt wäre.

Hintergrund war die Beantragung des KfW-Kredites.
Wie ich zwischenzeitlich (durch die Recherchen) weiß, schreibt die KfW selbst uns sogar seit 2016 eine Lüftungsanlage vor (ab KfW 55-Standard, den wir wohl mindestens haben).

Anmerkung zu Restzahlungen: Wir haben noch etwa 20.000 Euro nicht bezahlt, weiterhin gibt es eine Bürgschaft i. H. von 5% der Kaufsumme (605.000 Euro), welche der Bauträger gesondert einzahlen musste.

Nun sind das natürlich mehrere Thematiken auf einmal.
Für uns sind jetzt allerdings mal folgende zwei Fragen wichtig, der Rest ist nur zum Hintergrund:

1) Was können wir tun bzgl. der augenscheinlichen Fehlausführung der Estrichverlegung im Keller? Laut Gutachter müsste zur Behebung theoretisch der Estrich komplett neu verlegt werden, was natürlich bedeuten würde: Keller wieder leerräumen, Boden raus, Heizung etc. wieder raus!?

2) Was sind unsere Möglichkeiten bzgl. der Lüftungsanlage. Können wir das Nachrüstung einer Lüftungsanlage verlangen, auch wenn wir den Vertrag mit dem Passus der BLB "Geöffnet wird durch Öffnen und Schließen der Fenster." unterschrieben haben?
Wie würden wir das möglichst rechtssicher anstellen? Haben wir überhaupt Chancen?
Machen hier entsprechend formulierte Emails von einem Fachanwalt an den Bauträger Sinn, sodass nicht direkt ein unabhängiger Gutachter von einem Gericht bestellt werden muss, was dann etliche Monate und viel Geld kosten dürfte? In diesem Zeitraum hätten wir die Feuchtigkeit ja immer noch und könnten nichts wirkliches dagegen unternehmen.

Woher soll der Laien-Bauherr (wie wir und die meisten anderen wohl auch), denn wissen, was irgendeine DIN-Norm vorschreibt, was ein Lüftungskonzept und die Nennluftmenge etc. ist und wie der Luftwechsel nach einer EnEV etc. auszusehen hat?
Hier muss doch irgendeine Art der Täuschung vorliegen!? Ein Lüftungskonzept scheint es, wie gesagt, nicht zu geben und falls doch, dann kann ich mir - nach dem was ich alles nachgelesen habe - unmöglich vorstellen, dass dieses nutzunabhängig nur durch Fensterlüftung möglich wäre.
Den Konsens scheint ja irgendwie zu sein: Neubau mit Fensterlüftung _alleine_ ist quasi unmöglich.

Vielen Dank vorab!

12.07.2021 | 19:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1) Was können wir tun bzgl. der augenscheinlichen Fehlausführung der Estrichverlegung im Keller? Laut Gutachter müsste zur Behebung theoretisch der Estrich komplett neu verlegt werden, was natürlich bedeuten würde: Keller wieder leerräumen, Boden raus, Heizung etc. wieder raus!?

Ja, das wäre die eine Möglichkeit, eine andere Möglichkeit ist es, dass eine Minderung des Preises verlangt wird in Höhe der Herstellungskosten und Sie sich dann später noch überlegen können, ob und wie Sie die Sanierung durchführen. Ich würde allerdings dringend die Nacherfüllung empfehlen, auch um die Gewährleistung für weitere mögliche versteckte Mängel in diesem Bereich nicht zu verlieren.

2) Was sind unsere Möglichkeiten bzgl. der Lüftungsanlage. Können wir das Nachrüstung einer Lüftungsanlage verlangen, auch wenn wir den Vertrag mit dem Passus der BLB "Geöffnet wird durch Öffnen und Schließen der Fenster." unterschrieben haben?

Wenn es ausreichend und zumutbar ist, dass es durch das Öffnen und Schließen der Fenster passiert, können Sie dies nicht verlangen. WEnn es allerdings über 3-4 x Stoß-/Querlüften pro Tag hinausgeht, können Sie eine entsprechende Automatisierung verlangen, da es sonst nicht vertrags- und nutzungsgerecht hergestellt wäre.

Wie würden wir das möglichst rechtssicher anstellen? Haben wir überhaupt Chancen?
Machen hier entsprechend formulierte Emails von einem Fachanwalt an den Bauträger Sinn, sodass nicht direkt ein unabhängiger Gutachter von einem Gericht bestellt werden muss, was dann etliche Monate und viel Geld kosten dürfte? In diesem Zeitraum hätten wir die Feuchtigkeit ja immer noch und könnten nichts wirkliches dagegen unternehmen.

Ein anwaltliches Schreiben sollte im Vorfeld, gerade in Bausachen, immer probiert werden, da gerichtliche Verfahren meist lang und teuer sind, auch um gerichtliche Sachverständige zu vermeiden.
Es ist für den Verbraucher nicht zumutbar, dass dieser alle Regelunng kennt, nur dass sie der Norm entsprechen und nicht mehr als zumutbares Lüften verlangt werden kann.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen.
Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Über eine ggf. positive Bewertung auf dieser Plattform würde ich mich freuen.
Falls vorhanden gerne auch über Google: https://g.page/RechtsanwaltHoffmeyer/review?rc

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 13.07.2021 | 13:30

Hallo,

zu: "Wenn es ausreichend und zumutbar ist, dass es durch das Öffnen und Schließen der Fenster passiert, können Sie dies nicht verlangen. WEnn es allerdings über 3-4 x Stoß-/Querlüften pro Tag hinausgeht, können Sie eine entsprechende Automatisierung verlangen, da es sonst nicht vertrags- und nutzungsgerecht hergestellt wäre"

Aber wäre es das denn? Also nicht vertrags- und nutzungsgerecht hergestellt?
Da wir in der Bauleistungsbeschreibung ja unterschrieben haben, dass da der Satz " Geöffnet wird durch Öffnen und Schließen der Fenster." steht, irritiert mich das etwas. Auch wenn wir eben, wie gesagt, vorher ja nicht wissen konnten, dass das offensichtlich nicht ausreicht.

Zum Thema "offensichtlich nicht ausreicht" muss dann vermutlich irgendeine Person vom Fach, also mutmaßlich doch ein Gutachter, feststellen, dass 3-4x Lüften NICHT ausreicht, oder?

Danke und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.07.2021 | 14:51

Sehr geehrter Fragesteller,

es wäre dann nicht nutzungsgerecht hergestellt und damit ein Sachmangel. Das gilt auch dann, wenn Sie dies unterschrieben haben sollten, da ein derartiges zumutbares Lüften eben nicht ausreichend ist und über das normale Maß hinausgeht. Das müsste dann am Ende ein Gutachter feststellen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Über eine ggf. positive Bewertung auf dieser Plattform würde ich mich freuen.
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Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
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Bewertung des Fragestellers 13.07.2021 | 15:20

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