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Neubau - und der wird und wird nicht fertig


| 13.03.2007 16:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag.

Wir haben im Oktober 2005 ein Grundstück und die Erstellung eines Reihenhaus darauf als Kombi-Werkvertrag gekauft. Erst musste der Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein, dann beginnt die Bauphase. Nach 160 Werktagen sollte dies schlüsselfertig übergeben sein.

Unmittelbar nach der Grundbucheintragung musste wegen Konkurs eine notarielle Übertragung des Vertrags an ein anderes Bauunternehmen abgewickelt werden. Dieser trat mit allen Rechten und Pflichten, inklusive der Fertigstellungsvereinbarungen, in den bestehenden Vertrag ein. Nach Ablauf der o.g. Fertigstellungsfrist war das Haus nicht fertig. Na, es gab ja auch eine Verzögerung durch die Klärung und Übertragung an das neue Bauunternehmen (ca. 4 Wochen).

Das eingetretene Bauunternehmen nannte einen Fertigstellugnstermin, der 6 Wochen über den vertraglich vereinbarten Termin hinaus ging. Dies wäre ja noch zu akzeptieren gewesen, jedoch wurde dieser Termin ebenfalls nicht eingehalten. Nur eine Woche vor dem adressierten Fertgstellungstermin wurde mündlich ein Verzug dieses Termins zugegeben, der bis dahin eigentlich immer gehalten werden sollte. Ein offizielles Schreiben an die Bauherren, dass ein Verzug eintritt und der Angabe eines neuen voraussichtlichen Bezugstermins wurde nicht abgegeben.

Unsere Mietwohnung hatten wir unter Berücksichtigung der 3-monatigen Kündigungsfrist für 2 Wochen nach dem avisierten Fertigstellungstermin gekündigt. Nun wohnen wir vorübergehend in einer Ferienwohnung, sind aus der ersten Ferienwohnung bereits umgezogen.

Mit der Überziehung des vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermins ist auch eine Konventionalstrafzahlung verbunden. Das heisst, es wird mit jedem Tag teurer, solange der Bau nicht fertig wird.

Der Fall ist recht klar, das Unternehmen ist in Verzug. Folgende Fragen stellen sich für uns dazu:

a) Welches Datum ist bei der Verzugsanzeige an das Unternehmen anzugeben - das notariell fixierte Datum (160 Arbeitstage nach Grundbucheintrag) oder der hingenommene 6-wöchig spätere durch das Bauunternehmen avisierte Fertigstellungstermin (der ebenfalls nicht eingehalten wurde) ?

b) Wer trägt die erhöhte Mehrwertsteuer ? - Bei Fertigstellung gemäss Kaufvertrag unter Beachtung der Vertragsfrist wäre der Bezug vor Jahresende möglich gewesen. Durch den Verzug und dem Werksvertragsmodell müsste eigentlich die Mehrwertsteuer auch auf den gesamten Leistungsumfang angewendet werden, auch auf die bereits abgewickelten und Zug um Zug bezahlten Teilrechungen. Dies bedeutet aber eine nicht vorgesehene und auch nicht kalkulierte Grösse in der Finanzierung.

c) Wie kann eine Vertragsbeendigung herbei geführt werden, ohne diese Klausel im Vertrag zu verletzen, der eine Eigeninitiative eigentlich nicht vorsieht. Denn, der Estrich - vorgesehen im Dezember 2006 - ist bis dato noch immer nicht drin. Es gibt keinen Plan, wann dies denn sein wird.

Vielen Dank für Ihre Hinweise.

Beste Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,



Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

a)
Bei der Verzugsanzeige ist der Termin der von Ihnen hingenommenen sechswöchigen Verzögerung zu beachten. Denn diesen Termin haben Sie nach Ihrer Schilderung aufgrund des Inso-Falles des Erstunternehmers -stillschweigend- akzeptiert, so dass Sie sich auch nun daran messen lassen müssen.


b)
Ist nach Ihrer Darstellung das Unternehmen in Verzug geraten, ist die erhöhte Mehrwertsteuer, solange sie auf einzelne Gewerke entfällt, auch dann als Verzugsschaden vom Unternehmen zu tragen.


c)
Eine Vertragsbeendigung durch Kündigung wäre zwar grundsätzlich möglich, wenn Sie nun einen angemessenen Termin zur Fertigstellung setzen und dieser nicht eingehalten wird; gleichwohl möchte ich aber vor diesem Anfängerfehler warnen:

Mit der Vertragsbeendigung sind dann auch die Kosten für die bis dahin erbrachten Leistungen von Ihnen zu zahlen; das "Druckmittel" der Fertigstellung (und damit der Fälligkeit der Rechnung) haben Sie dann nicht mehr. Auch würde die Gewährleistungsfrist dann zu laufen beginnen!

Weiter sollten Sie bedenken, dass bei der Gewährleistung (die bei fast allen Bauwerken eine Rolle spielen wird) es dann Probleme mit der Durchsetzbarkeit geben kann: Hat der gekündigte Unternehmer den Mangel zu vertreten, oder die Nachfolgefirma/der Bauherr bei Eigenleistungen? Dieses wird sich dann kaum feststellen lassen, so dass Sie dann eine Teilabnahme vornehmen müssten. Und dazu sollten Sie dann auch einen Sachverständigen heranziehen (die Kosten müssten Sie tragen), um eventuelle Mängel nachweisbar zu manifestieren.

Daher würde ich dazu keineswegs raten. Besser und sinnvoller ist es, einen Fertigungstermin schriftlich anzumahnen und auf Fertigstellung zu pochen; den Schadensersatz wegen der Verzögerung können Sie dann gleichwohl geltend machen, ohne im Gegenzug -mangels Fälligkeit- die Rechnung zahlen zu müssen.

Daher überdenken Sie die angestrebte Kündigung wirklich nochmals.

Hier ist es dann wirklich geboten, den Vertrag insgesamt individuell prüfen zu lassen. Die dadurch anfallenden Kosten werden Sie sicherlich dann mit den Verzugskosten oder der von Ihnen angedeuteten Vertragsstrafe schnell herausbekommen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2007 | 10:11

Hallo,
vielen Dank für die rasche und hilfreiche Rückmeldung !

Zusatzfrage zu TOP a): muss formal eine Verzugsanzeige an das Unternehmen angezeigt werden, um die (vertraglich vereinbarten) Strafzahlungen zu erwirken, oder ist der Verzug auch ohne diese formale Aussage (dem Unternehmen gegenüber) "amtlich", und die Zahlungen müssen erfolgen? - Hintergrund: wir möchten vermeiden, dass sich das Unternehmen "wie ein kleines Kind" verhält, mit den Hinterfüssen aufstampft und sich einfach nur trotzig und ablehnend verhält.

Aber, wenn nun mal irgendwann ein neuer Fertigstellungstermin benannt werden sollte, würde damit der zwischenzeitlich avisierte und nicht zutreffende Termin 15.02.2007 unwirksam (Gefahr der "stillschweigenden Akzeptanz") und keine Verzugsstrafzahlungen möglich machen?

Vielen Dank erneut im voraus für Ihre Rückmeldung.

Beste Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2007 | 10:28

Sehr geehrter Ratsuchender,


da der Termin -nach Ihrer Schilderung und vorbehaltlich der Einsicht in die Unterlagen - nach dem Kalender bestimmbar ist, muss die Anzeige DANN nicht nochmals gesondert gemacht werden; gleichwohl würde ich dazu zunächst raten, da diese "Bestimmbarkeit" immer natürlich eine gewisse Unsicherheit beinhaltet.

Sicherlich werden Sie nie ausschließen können, dass die Gegenseite sich dan reserviert verhält, was aber auch von der Formulierung abhängt. Wenn Sie deutlich machen, dass Sie diese Rechte haben und auch geltend machen könnten, wird die Gesprächsbereitschaft sicherlich höher sein. Und eine gütliche Einigung ist immer in Bausachen sinnvoll!


Allein durch die Nennung eines neuen Fertigstellungtermins wird die Verzugwirkung nicht aufgehoben. Aber auch hier würde ich aus Gründen der Rechtssicherheit dann schriftlich die Ansprüche anmelden.

Noch ein Tipp: Kommt es zu einer Abnahme, unterschreiben Sie bitte nur mit dem Zusatz "unter Vorbehalt".


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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