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Neubau im Aussenbereich möglich?

21.10.2013 21:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Gleichartigkeit eines Gebäudes als Ersatzbau im baurechtlichen Außenbereich

Ich habe folgendes Anliegen:
Wir sind interessiert ein Grundstück zu kaufen,welches sich im Aussenbereich einer Stadt befindet. Auf diesem Grundstück steht ein1945 errichtetes Behelfsheim,welches beim Bauamt eingetragen und genehmigt wurde. Dieses Haus hat Aussenmasse von 6 auf 7 Meter. Es ist unterkellert und hat einen nicht ausgebauten Dachstuhl.
Das Haus ist in einem extrem schlechten Zustand und ist abrissreif. Nun habe ich mich beim Bauamt der Stadt erkundigt ob man nach Erwerb des Grundstückes das Haus direkt abreissen darf und das Grundstück neu bebauen. Ich wurde vom Bauamt darüber in Kenntnis gesetzt,dass es sich hier um den § 35 des BauGB handle und dieser einen Neubau nur dann erlaube wenn das Grundstück seit "längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werde". Da keine genaue Angabe des Zeitraumes im Gesetz vermerkt ist,sagte sie mir,sie hätten sich intern auf 2 Jahre geeinigt(später räumte sie ein,dass 1,5 Jahre ggf. auch in Ordnung seien).Dann sagte sie, wären Abrissantrag und Bauantrag parallel einzureichen. Nun komme ich zu unserem Hauptproblem bzw. der Kernfrage:
Laut Paragraph 35 ist beim Neubau ein "gleichartiges Haus an gleicher Stelle erlaubt" hierbei wird eine geringfügige Erweiterung eingeräumt,diesbezüglich wollte ich mich auch beim Bauamt erkundigen, was eben noch unter geringfügig fällt,da auch hier ja keine genaue Angabe vorliegt.Die Dame vom Bauamt konnte mir auch darauf nicht konkret antworten,erwähnte in einem Nebensatz 1Meter mehr pro Hausseite wären vermutlich noch diskutabel. Nun sind wir ein 3 Personenhaushalt, haben uns schon fuer uns in Frage kommende Häuser angeschaut,unser Traumhaus,wäre 8 Meter auf 10 Meter und hätte unter dem Dach eine Galerie,dies ergaebe 112qm Wohnflaeche. Ich weiss selbstverständlich,dass dies deutlich ueber dem jetztigen Haus liegt, welches ca 55 qm Wohnflaeche hat. Das Grundstueck betraegt 1700qm. Wir wuerden es sehr gerne kaufen,aber ich muss eben im Vorfeld wissen, ob ein Neubau in dieser Groessenoerdnung überhaupt irgendwie beim Bauamt genehmigt werden kann.Vom Bauamt wurde mir mitgeteilt,dass man sich diesbezüglich an einen Anwalt wenden müsse,wenn dem Bauamt in diese Richtung gehende gerichtliche Beschlusses von ähnlichen Fällen vorgelegt wuerden,werde der Antrag dann unter Umständen doch genehmigt. Gibt es diesbezügliche konkrete Urteile um wieviel Prozent ein Wohnhaus im Aussenbereich erweitert werden darf? Was meinen Sie als Jurist ob man ein solches Haus genehmigen lassen kann? Muss man sich dann direkt einen Anwalt nehmen also vor dem Einreichen des Bauantrages oder erst wenn der Bauantrag abgelehnt wird,gibt es dann Moeglichkeiten die Ablehnung anzufechten?
Dann noch eine Frage am Rande inwieweit koennen sich Nachbarn gegen ein Neubauvorhaben auflehnen?
Da wir bei Erwerb des Grundstueckes eben das stark heruntergekommene Haus mindestens 2 Jahre stehen lassen und wir uns dort auch als Wohnsitz anmelden muessen,da wir sonst das Wohnrecht verlieren bzw. dann schon eine Rueckbaupflicht besteht,ist es wichtig zu wissen ob sich der ganze Aufwand das Haus nochmals in einen bewohnbaren Zustand zu bringen auch lohnt,denn wenn wir dann erst in 2 Jahren erfahren,dass man nur ein 60qm Haus bauen kann ist es fuer uns das falsche Grundstück.
Danke!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Leider sehe ich Ihrem Vorhaben Etwas skeptisch entgegen, denn nach meiner ersten Recherche gibt dieses die Rechtsprechung zu § 35 Baugesetzbuch leider nicht her.

Im Einzelnen:
§ 35 Abs. 4 Nr. 2 Baugesetzbuch zitiere ich der Anschaulichkeit nochmals:

"- die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a)
das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b)
das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c)
das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d)
Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird"

Dieses wird jedoch sehr streng vom Bundesverwaltungsgericht, dem höchsten deutschen Verwaltungsgericht, beurteilt (z. B. Urteil vom 19.02.2004, BVerwG 4 C 4.03, ich zitiere die relevante Passage):

"Gleichartigkeit bedeutet nach der Rechtsprechung des Senats Gleichartigkeit in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, also insbesondere die Gleichartigkeit im Standort, im Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion (BVerwG, Urteil vom 8. Juni 1979 - BVerwG 4 C 23.77 - BVerwGE 58, 124 <130>; Urteil vom 13. Juni 1980 - a.a.O.; Urteil vom 23. Januar 1981 - BVerwG 4 C 85.77 - BVerwGE 61, 290 <293>)."

Aufgrund dessen dürfte es hier sehr werden, gegenüber dem Bauamt anderweitig zu argumentieren.

Sehr deutlich wird dieses insbesondere an einem Urteil des Verwaltungsgerichts München, ich zitiere wiederum auszugsweise:

"Gleichartigkeit i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt voraus, dass Alt- und Ersatzbau in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, insbesondere im Standort, im Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion gleichartig sind (BVerwG v. 23.01.1981, Az.: 4 C 85.77, BVerwGE 61, 290).

Diese Gleichartigkeit ist hier hinsichtlich des Bauvolumens nicht gegeben. Um die Gleichartigkeit zu prüfen, sind die Grundflächen und die Rauminhalte des Alt- und Ersatzbaus zueinander in Beziehung zu setzen (BVerwG vom 19.02.2004, Az.: 4 C 4/03 <Juris> RdNr. 12).

Bei einer derartigen Betrachtung ergibt sich schon beim Vergleich der Grundflächen beider Gebäude, dass der Altbestand weit hinter dem Bauvolumen des geplanten Neubaus zurückbleibt. Während der Altbestand auch nach Auffassung des Klägers eine Grundfläche von ca. 97 m² aufweist, soll der Neubau eine Grundfläche von etwa 150 m² beanspruchen. Damit würde der Ersatzbau eine Steigerung der im Außenbereich beanspruchten Fläche von 50% bedeuten."

VG München · Urteil vom 16. Mai 2012 · Az. M 9 K 11.1364

2.
Daher würde es auch ein Anwalt, denn Sie nicht unbedingt hinzuziehen müssen, sehr schwer haben, etwas anderes zu argumentieren, da dieses der höchstrichterlichen Rechtsprechung widerspricht.

Gegen einen ablehnenden Bescheid der Behörde können Sie Widerspruch und nach einem Widerspruchsbescheid Klage einreichen.

Erst in zweiter Instanz benötigen sie zwingend einen Anwalt, nicht für die Klage erster Instanz.

3.
Die Nachbarn könnten sich dann darauf berufen, dass das Bauamt Ihnen diese Baugenehmigung nicht erteilt, weil eine gesetzliche Ausnahme nach der oben genannten Vorschrift nicht möglich ist.

Leider scheint es somit das falsche Grundstück für Sie zu sein, ich bedaure, Ihnen keine bessere Antwort geben zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2013 | 14:39

Vielen Dank fuer Ihre Einschaetzung,
noch eine letzte kurze Rueckfrage,das derzeitige Wohnhaus hat einen Keller, der auch laut Bauzeichnung teilweise ueber die Erde hinausragt, wird dieser bei dem Bauvolumen bzw. der Wohnflaeche beruecksichtigt? (da unser geplantes Haus nicht unterkellert ist,koennte man dann ggf. so arguementieren,dass es zwar pro Seite 2 bzw. 3 Meter laenger ist,aber dafuer keinen Keller hat)
Danke nochmals fuer die schnelle Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2013 | 14:45

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ja, das spielt in der Tat eine Rolle nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV), § 2 Absatz 3:

"Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1.
Zubehörräume, insbesondere:
a)
Kellerräume,
b)
Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c)
Waschküchen,
d)
Bodenräume,
e)
Trockenräume,
f)
Heizungsräume und
g)
Garagen,

2.
Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie

3.
Geschäftsräume."

Daher müsste man hier dieses danach nochmals berechnen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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