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Neubau eines EFH/ Mängelbeseitigung / Kosten werden nicht übernommen

| 29.05.2011 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Hallo,

wir benötigen dringend rechtliche Hilfe, da wir jetzt an einen Punkt angelangt sind, wo wir nicht mehr weiter wissen.

Wir haben mit einem Architekten unser EFH gebaut, leider ist es nicht so reibungslos gelaufen, wie man sich das eigentlich vorstellt bzw. gewünscht hätte. Es handelt sich um einen sehr umfänglichen Architektenvertrag, wo auch die Leistung „ Bau- und Objektüberwachung" enthalten ist.

Fakten:

1.Bauzeitenplan wurde mehrere Monate überschritten
2.Div. Planungsfehler seitens des Architekten sind aufgetreten (Aufgang in den Spitzboden wurde falsch geplant, ein falsches Fenster wurde für den Spitzboden ausgeschrieben und auch eingesetzt, die Höhe des Unterbaus für den Estrich wurde falsch berechnet)
3.Bisher wurde von uns nicht ein Gewerk schriftlich abgenommen. Gem. Architektenvertrag muss jedes einzelne Gewerk schriftlich abgenommen werden. Haben wir aber erst im Nachgang festgestellt.
4.Bei einem von uns beauftragten Blower-Door-Test (leider nach Fertigstellung des Innenausbaus) sind wir durchgefallen. Es wurden zwei gesetzliche Anforderungen nicht eingehalten: 1. Luftwechselrate betrug 3,99 1/h. 2. Die Anschlussfugen der Außenbauteile wurden nicht nach den anerkannten Regeln der Technik luftdicht ausgeführt. Leider ist dem Gutachter ein Fehler bei der Berechnung des Innenvolumens unterlaufen. Der Gutachter hat ein Volumen von 437 m3 angesetzt. Im Nachgang wurde dann ein Innenvolumen von 474 m3 ermittelt.
5.Ein von unser beauftragtes Gebäudegutachten hat weitere Mängel ausgewiesen: Dachfensterausstieg im Spitzboden ist nicht für ausgebaute Räume vorgesehen, Dachdecker musste bei den Bleischürzen und Kantenprofilen nachbessern, die beiden Gratsparren (Zimmermann) weichen voneinander ab, Fenster im Spitzboden wurden nicht ordnungsgemäß abgedichtet.
6.Aufgrund des Ergebnisses der beiden Gutachten haben wir eine Begehung mit allen betroffenen Handwerkern und dem Architekten durchgeführt. Die Handwerker haben daraufhin div. Nachbesserungsarbeiten (Fenster und Türen wurden komplett neu eingestellt, Pfette wurden abgedichtet, Heizungsrohr im Hauswirtschaftsraum wurde abgedichtet, Steckdosen (luftdicht) wurden überwiegend erneuert.
7.Ein neuer Blower-Door-Test wurde bei einem anderen Gutachter in Auftrag gegeben. Der Gutachter ist gem. den Plänen von einem Innenvolumen von 516 m3 ausgegangen. Im Nachgang (nach beiden Blower-Door-Tests / siehe oben) wurde ein Innenvolumen von 474 m3 errechnet. Bei diesem Blower-Door-Test sind wir wiederholt durchgefallen, zwar war die Luftwechselrate mit 2,8 1/h gem. ENEV in Ordnung aber auch hier wurde die zweite gesetzliche Anforderung, dass die Anschlussfugen der Außenbauteile nach den anerkannten Regeln der Technik luftdicht auszuführen sind, nicht erfüllt.
8.Es erfolgten erneut div. Nachbesserungsarbeiten (im Spitzboden wurden div. Leckagen in der Dampfsperre behoben, fehlende Dämmung im Spitzboden wurde nachgearbeitet, die Fenster im Spitzboden wurde nachisoliert, das Dachausstiegsfenster im Spitzboden wurde erneuert.

Ich habe sämtliche Abschlusszahlungen der betroffenen Handwerker einbehalten. Der Architekt hat nach seinem Ermessen eine Verteilung der Kosten auf die einzelnen Handwerker vorgenommen. Leider akzeptieren nicht alle betroffenen Handwerksfirmen die entstandenen Gesamtkosten (alle Gutachten, Ausbesserungsarbeiten im Spitzboden (Malerarbeiten)), mit der Begründung, dass die ersten Gutachten fehlerhaft seien. Wir sind immer noch nicht eingezogen. Der Bau dauert nunmehr 1 Jahr.

Fragen:

➢Wie soll ich jetzt vorgehen, wenn mir bereits eine Handwerksfirma eine Mahnung zur Begleichung der Abschlussrechnung zugestellt hat?
➢Muss ich die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Handwerksfirmen, die der Architekt vorgenommen hat, übernehmen?
➢Müssen alle Handwerksfirmen der Verteilung schriftlich zustimmen, nicht das nach Begleichung einer Rechnung, eine andere Handwerksfirma mit dem Verteilungsschlüssel nicht einverstanden ist?
➢Dürfen wir die Ausbesserungsarbeiten in Eigenleistung ausführen? Angebote von mehren Malerfirmen liegen uns vor, so dass ich die verursachten Kosten nachweisen kann.
➢Darf ich die entstandenen Kosten (Miete, Nebenkosten), aufgrund der Überschreitung des Bauzeitenplans, auf alle betroffenen Handwerksfirmen umlegen?
➢Wie gehe ich mit den Handwerksfirmen um, die den Gesamtkosten nicht zugestimmt haben? Eine Handwerksfirma akzeptiert auch nicht die Höhe der Malerkosten (spachteln der Rehgipsplatten, Tapezieren, Streichen)?
➢Wie gehe ich mit dem Architekten um, da er die Objekt- und Bauüberwachung nicht im vollem Umfang ausgeführt hat?
➢Kann ich die Kosten aller Gutachten geltend machen, da es gewisse Abweichungen bei dem Innenvolumen gab?



Vielen Dank





Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



1.Wie soll ich jetzt vorgehen, wenn mir bereits eine Handwerksfirma eine Mahnung zur Begleichung der Abschlussrechnung zugestellt hat?

Vorab: Solche Angelegenheiten sind meiner Erfahrung nach sehr komplex. Dass Sie hier Gewährleistungs- und Zurückbehaltungsrechte haben in Bezug auf die Vergütung liegt auf der Hand.

Hier sind zwei Aspekte von wesentlicher Bedeutung. Zunächst müssen Sie als Anspruchssteller die Voraussetzungen Ihres Anspruches im Streifall (also insbesondere vor Gericht) auch grundsätzlich beweisen können (dieses läuft erfahrungsgemäß über Gutachten).

Zum anderen ist die Sache sehr komplex und es empfiehlt sich oft in den Fällen, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung wahrscheinlich ist, ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren durchzuführen.

Aus diesen Gründen sollten Sie bereits jetzt einen im Baurecht erfahrenen Kollegen vor Ort beauftragen

Sofern die Mängel vorliegen, sollten Sie die Rechnung unter Hinweis auf Ihr Zurückbehaltungsrecht zurückweisen.

2.Muss ich die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Handwerksfirmen, die der Architekt vorgenommen hat, übernehmen?

Dieses kann leider im Rahmen einer Erstberatung leider nicht abschließend beurteilt werden, ohne den kompletten Einzelfall zu kennen.

Dieses ist meiner Einschätzung nach ein weiterer Grund, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.

3.Müssen alle Handwerksfirmen der Verteilung schriftlich zustimmen, nicht das nach Begleichung einer Rechnung, eine andere Handwerksfirma mit dem Verteilungsschlüssel nicht einverstanden ist?

Ja, dieses wäre sinnvoll. Hierdurch würden die Firmen den Schlüssel nämlich rechtsverbindlich anerkennen.

4.Dürfen wir die Ausbesserungsarbeiten in Eigenleistung ausführen? Angebote von mehren Malerfirmen liegen uns vor, so dass ich die verursachten Kosten nachweisen kann.

Ja, dieses dürfen Sie (sog. Selbstvornahme), aber erst dann, wenn Sie der Gegenseite eine angemessene First zur Nacherfüllung gesetzt haben, die dann erfolglos verstrichen ist.

Gleichzeitig sollten Sie ankündigen nach Fristablauf diese Arbeiten dann von einer anderen Firma ausführen zu lassen und die Kosten in Rechnung zu stellen.

5.Darf ich die entstandenen Kosten (Miete, Nebenkosten), aufgrund der Überschreitung des Bauzeitenplans, auf alle betroffenen Handwerksfirmen umlegen?

Im Grundsatz schon. Hier wäre aber noch der Verteilerschlüssel zu klären (s.o.).

6.Wie gehe ich mit den Handwerksfirmen um, die den Gesamtkosten nicht zugestimmt haben? Eine Handwerksfirma akzeptiert auch nicht die Höhe der Malerkosten (spachteln der Rehgipsplatten, Tapezieren, Streichen)?

Hier sollte das Gespräch gesucht werden und ein Kompromiss gefunden werden. Sollte dieses nicht möglich sein, müsste dieses über einen Anwalt geklärt werden.

7.Wie gehe ich mit dem Architekten um, da er die Objekt- und Bauüberwachung nicht im vollem Umfang ausgeführt hat?

Hier könnten Sie ankündigen, dass Sie sich Schadensersatzansprüche vorbehalten.

8.Kann ich die Kosten aller Gutachten geltend machen, da es gewisse Abweichungen bei dem Innenvolumen gab?

Sofern Sie im Recht sind, also die Mängel vorliegen, sind auch die Gutachterkosten als Schadensersatz erstattungsfähig, sofern die Nachbesserung verweigert oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird.

Im Ergebnis kann ich Ihnen nur dringend anraten schnellstmöglich einen im privaten Baurecht tätigen Kollegen vor Rot zu beauftragen.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244
Tel. 0471/140240 o. 0471/140241




Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2011 | 21:33

Sehr geehrter Herr Newerla,

vielen Dank für Ihre Antworten, die mich schon weiter gebracht haben. Mein Problem ist derzeit, dass es letztendlich um Kosten von ca. € 4.000,-- geht. Zwei Handwerksfirmen haben alle Kosten, bei einer Beteiligung von 10 %, akzeptiert. Die Dritte Handwerksfirma mit einer Beteiligung von 25 % hat "nur" € 2.500,-- anteilig auf den Prozentsatz akzeptiert und die vierte Handwerksfirma (Zimmermann), die den Löwenanteil mit 55 % trägt hat lediglich nur Kosten von € 700,-- anteilig akzeptiert. Die Kosten für den Maler werden vom Zimmermann nicht in der vorgelegten Höhe akzeptiert. Letztendlich geht es dann um einen evtl. Schaden von ca. € 2.000,--, wo ich jetzt am Scheideweg stehe, ob ich einen Anwalt einschalte, der dann die Stunde ca. € 200,-- exkl. MWST. kostet und der Vorgang wahrscheinlich nur gerichtlich zu klären ist. Ich bin aber ziemlich sicher, dass die Handwerksfirmen + der Architekt auf diese Karte setzen, dass wir einknicken, aufgrund der bevorstehenden Anwalts- und Gerichtskosten. Würde gerne noch einmal Ihre Einschätzung dazu wissen bzw. noch einen kleinen Tipp erhalten.

Vielen Dank!

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2011 | 13:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Ihr Nachtrag bestätigt leider meine Vermutung, dass Sie ohne Rechtsanwaltvoraussichtlich nicht weiterkommen werden.

Meiner Einschätzung nach kommen Sie um einen Rechtsanwalt nicht herum.

Meiner Erfahrung nach müssen solche Angelegenheiten nicht zwangsläufig vor Gericht landen, sondern es genügt oft auch, dass man sich von einem Rechtsanwalt unterstützen lässt und dieser verständlich und nachvollziehbar der Gegenseite die Rechtslage aufzeigt.

Sofern es tatsächlich um einen Streitwert von circa 2000 € geht, liegen die Kosten für den Rechtsanwalt für die außergerichtliche Vertretung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bei durchschnittlichem Arbeitsaufwand bei 229.55 €.

Bei entsprechendem Arbeitsaufwand kann dieser Betrag auch etwas höher sein,grundsätzlich wird bei Rechtsanwälten aber nicht unbedingt nach Stunden (dieses ist natürlich auch im Einzelfall möglich), sondern nach dem gesetzlichen Leitbild entsprechend dem Streitwert abgerechnet.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie einen Kollegen vor Ort zunächst außergerichtlich beauftragen. Ob Sie anschließend gegebenenfalls Klage einreichen können Sie sich dann immer noch überlegen.



Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag und einen guten Wochenstart!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244
Tel. 0471/140240 o. 0471/140241

Bewertung des Fragestellers 29.05.2011 | 21:06

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