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Neubau Einfamilienhaus – überzogene Kosten für Einbauelemente außerhalb des KaufV.

23.05.2011 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir bauen mit einem Bauträger ein Einfamilienhaus.

Es existiert als Teil des Kaufvertrags eine Baubeschreibung dessen, was geliefert wird. Mit den Handwerkern besprechen wir, wenn wir eine Verbesserung gegenüber dem in der Baubeschreibung enthaltenen Standard realisiert haben möchten. Immer ergibt sich dabei das gleiche Muster: Wenn wir etwas rausnehmen, wird ein sehr niedrigerer Betrag gutgeschrieben, Abweichungen werden hingegen recht hoch bepreist.

Nun die Konkretisierung, für die ich gerne Ihre juristische Einschätzung erfahren hätte:

Konkret habe ich morgen (Di 23.05 12:00h) ein wichtiges Handwerkergespräch (Sanitär), bei dem wir über sein Angebot für die angefragten Änderungen sprechen.

Folgende Teilfragen - mit leicht abnehmender Prio -stellen sich.:

1. Austausch Komponetn wie Duschwannen etc. – dürfen wir Bauteile selbst besorgen und bereitstellen: De facto werden für die von uns zur Kalkulation angefragten Duschwannen vom Handwerker Preise angesetzt, die teilweise 75% über den Preisen für die Artikel im Internet liegen.

Meine Teilfrage: Darf ich morgen in der folgenden Art kommunizieren:
„Ich habe hier exakt diese Einbauteile, diese liefere ich Ihnen zeitgenau an und möchte Sie herzlich bitten, selbige dann einzubauen. Die überzählige Brauseschüssel etc. aus dem Standardangebot, lassen Sie bitte hier, die verkaufe ich dann separat". Oder darf der Handwerker sich weigern bzw. unter welchen Bedingungen darf er das? Wie gesagt, es handelt sich um exakt die Duschwannen(Größe, Marke) etc..

2. Entkoppelte Leistungen mit anderen Handwerkern: Ich denke darüber nach z.B. eine Regenwasserzisterne einzubauen, bevor die Erdarbeiten beginnen. Das wäre nahezu unabhängig vom Bauprojekt.

Meine Teilfrage: Darf ich erwarten, dass mir die angemessenen Zeiträume und anderen Bedingungen benannt werden und ich dann mit einem eigen ausgewählten Dienstleister (Handwerker) arbeiten darf oder darf ich vor Übergabe auch bei entkoppelten / maximal lose gekoppelten Dienstleistungen nicht einmischen? Welche Grenzen der Interferenz müssen der Bauträger und seine Handwerker akzeptieren?

3. Provisionierung des Bauträgers in welchem Umfang rechtens: Zum Hintergrund, ich weiß aus einer Nebenbemerkung eines Handwerkers, dass der Bauträger (nicht nur der Handwerker) eine Provision für die von seinen Handwerkern mit mir als Bauherrn umgesetzten Mehrleistungen (Abweichungen vom Kaufvertragsstandard) bekommt.

Meine Teilfrage: Ist es Rechtens, bzw. in welchem Umfang ist das Rechtens (wenn er z.B. die Fakturierung für die Mehrleistungen übernimmt)? Andersherum, darf ich vom Handwerker erwarten, dass bestimmte - zusätzliche Leistungen (d.h. nicht Austausch Duschwannen (Teilfrage 1), sondern z.B. Einbau zusätzlicher Leitungen für Brauchwasser, Anschluss Regenzisterne etc.) direkt mit mir zu verrechnen, ohne ihn in juristische Konflikte mit dem Bauträger zu bringen. Ich finde es zumindest fragwürdig, wenn der Bauträger eine Provisionierung für eine von ihm angebahnte Zwangsehe vertraglich durchsetzten kann.

Soweit meine Teilfragen, in - wie gesagt in - abnehmender Priorität. Wichtig. Mein Termin steht für Dienstag, 24.5., 12:00h.

Beste Grüße FamilienPapa

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihr Problem ist, dass Sie offenbar einen wirksamen Vertrag mit genauer Bau- Und Leistungsbeschreibung abgeschlossen haben, so dass auch nur genau diese Leistungen beiderseits zu erbringen sind.

Nachträgliche Ertragsänderungen bedürfen dann aber IMMER der Zustimmung der Gegenseite und können einseitig nicht erzwungen wenden.

Zwar hätten man vertraglich ÄnderungsPFLICHTEN vereinbaren können - allerdings wird dieses vielfach (aufgrund fehlender rechtlicher Beratung) nicht vertraglich vereinbart. Fehlt es - vermutlich - an solch individuellen Vereinbarungen (was ggfs. zu prüfen wäre), ist ohne Einverständnis der Gegenseite eine Vertragsänderung nicht erzwingbar.


Dieses vorausgeschickt, beantworte ich die Fragen wie folgt:

1.)

Der Handwerker darf sich weigern. Er braucht dieses auch nicht zu begründen, sondern kann sich letztlich auf die vertraglichen Vereinbarungen berufen.

Dieses auch nicht ganz ohne Grund: Denn der Handwerker hat eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren (sofern zulässig vertraglich nichts anderes vereinbart worden ist) und dieses Frist bezieht sich nicht nur auf die Leistungen, sondern auch die Einbauten. Wird dann ein Fremdfabrikat zur Verfügung gestellt, müsste die Gewährleistung auch auf ein dem Handwerker unbekanntes Fabrikat gegeben werden - dieses Risiko kann aber nicht angelastet werden.

Ergo können Sie letztlich nur im Verhandlungswege etwas erreichen; ggfs, auch durch Ausschluss der Gewährleistung auf die Teile (was aber sicherlich nicht ungefährlich ist).

2.)

Auch hier gilt letztlich vorrangig der geschlossen Vertrag, so dass Sie nur im Verhandlungswege etwas erreichen können.

Die Firma hat sicherlich nicht nur nach dem Bauvertrag einen bestimmten Zeitplan einzuhalten, sondern plant ja auch ihre Kapazitäten, was immer dann ein Problem geben kann, wenn bauherrseitig Eigenleistungen (oder Fremdvergabe) erbracht werden und es dabei zu Verzögerungen kommt. Diese Behinderung muss der Unternehmer nicht hinnehmen, sofern dieses nicht VORHER vertraglich vereinbart worden ist.

Insoweit gibt es auch keine bestimmte Grenzen, der der Unternehmer zu beachten hat. Er muss sich "lediglich" vertragstreu verhalten und insoweit auch nicht auf nachträgliche Wunsche Rücksicht nehmen.

Auch dieses wäre allein eine Frage der nachträglichen Verhandlungsgeschicke.

3.)

Eine Provisionierung ist nicht rechtens. Allerdings müssten Sie diese unzulässige Absprache notfalls beweisen, was schwierig sein könnte.

Allerdings ist auch eine Direktverrechnung mit den (Fremd-)Handwerkern nicht zulässig, sofern dieses nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist.

Der Grund liegt darin, dass der Unternehmer Ihr Vertragspartner ist, er allein die aus dem Vertrag bestehenden Rechte und Pflichten hat.

Nur dann, wenn Teile herausgenommen worden und von Ihnen anderweitig frei vergeben worden sind, besteht eine direkte Vertragsbeziehung zwischen Ihnen und den Handwerkern. DANN wäre direkt an die Handwerker zu zahlen und diese wären dann auch im Falle der Gewährleistung Ihre Ansprechpartner.

Gibt es diese Zusatzvereinbarung nicht, wäre diese nach dem Vertrag immer und ausschließlich der Unternehmer, der aber im Gegenzug dann auch keine Provision entgegennehmen oder zahlen dürfte.



Wie eingangs erörtert, ist der geschlossene Vertrag hier das entscheidende Problem, was auch den Firmen natürlich bekannt ist, so dass dann nahezu immer Minderleistungen gering vergütet, Mehrleistungen teuer bezahlt werden müssen. Diese Handhabung ist - sofern es an genauen vertraglichen Vereinbarungen fehlt - üblich und auch im Rahmen der Vertragsfreiheit dem Grunde nach zulässig. Die Grenze des Zulässigen ist lediglich dann erreicht, wenn der Tatbestand des Wuchers überschritten wird - diese Grenze ist aber fließend und schwer nachzuweisen.

Letztlich bleibt Ihnen kaum etwas anderes übrig, als im Verhandlungswege zu annehmbaren Preisen die Wunschausstattung zu bekommen. Sicherlich nicht die von Ihnen erhoffte Antwort - aber die rechtliche Situation vermag ich nicht zu ändern.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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