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Neubau ETW-Garten (SNR) kleiner als vereinbart


| 13.11.2007 20:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
wir haben uns eine ETW direkt vom Bauträger mit alleinigem Sondernutzungsrecht an einer von mehreren Gartenflächen gekauft. Diese Gartenfläche, wie sie uns im Freiflächenplan (inkl. Angabe der qm) dargestellt wurde, war Hauptgrund für die Entscheidung zum Kauf dieser Wohnung. Der Freiflächenplan ist Bestandteil des Kaufvertrages. Der Rohbau wird erst Ende des Jahres fertiggestellt.
Durch (bauseits erforderliche +nachträgliche) Tiefgaragen-entlüftungen ist bereits jetzt ersichtlich, dass vom Garten ca. 20qm wegfallen und der Garten durch ein Fenster / Erdloch und einen 2x2m großen Lüftungsschacht zweigeteilt und nur noch eingeschränkt nutzbar sein wird.

Nun unsere Frage: Haben wir einen Anspruch auf Schadenersatz oder können wir uns weigern, diesen Garten so abzunehmen?
Oder müssen wir dies einfach so hinnehmen, da wir ja nur ein Sondernutzungsrecht haben?

Wir wären Ihnen für eine Antwort sehr dankbar, da wir sehr unsicher sind, ob wir den Verkäufer überhaupt darauf ansprechen sollten.
Sehr geehrte Fragestellerin,

anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zunächst möchte ich Ihnen vorsorglich die Begrifflichkeiten Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum erläutern. Bei der gesamten Gartenfläche handelt es sich um Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer. An diesem Gemeinschaftseigentum haben Sie ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Fläche des Gartens erworben. Diese Fläche steht Ihnen zur alleinigen Nutzung zu. Dieses Recht umfasst zum Beispiel das Recht Anpflanzungen zu tätigen, nicht aber bauliche Anlagen zu errichten etc. Ich rate Ihnen, darauf zu achten, dass Ihr Sondernutzungsrecht auch ins Grundbuch eingetragen wird. Nur so gilt Ihr Recht auch gegenüber Rechtsnachfolgern (spätere Erwerber). Nur diese dingliche Sondernutzungsrecht gewährt Ihnen Rechtsicherheit. Aus Ihrer Anfrage geht dieser Punkt nicht konkret hervor.

Ich verstehe Ihre Angaben so, dass Sie nunmehr insgesamt ca. 24 qm Sondernutzungsfläche zwangsläufig nicht nutzen können. Wichtig ist die Information, wie groß die Sondernutzungsfläche insgesamt ist und wie hoch der Bodenrichtwert ist. Nur so kann ungefähr Ihr Schaden beziffert werden. Generell gilt, dass Ihr Schaden nicht eins zu eins mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen ist, da Ihnen nur ein Sondernutzungsrecht an der Fläche zusteht. Zu beziffern ist daher, wie groß Ihr Nutzungsausfall durch den zwangsläufigen Wegfall der Flächen durch den Tiefgaragenbau ist.

Bei einer vorsichtigen Schätzung ist ungefähr folgende Rechnung aufzustellen:

Ich setze dazu einen Bodenniveaumittel von ca. 0,50 € für einen Freizeitgarten an. Zudem berücksichtige ich bei der Berechnung den Ewigen Rentenbarwertfaktor, der nachschüssig mit ca. 5 % berechnet wird.
1
24 m² x 0,50 €/m² x ----------- = 240,-- €
0,05
Für konkrete Angaben müsste ich den Garten und das Wohnumfeld sowie die Nutzungseinschränkungen aber in Augenschein genommen haben. Sollte aufgrund der Zweiteilung eine noch größere Fläche nicht nutzbar sein, bitte ich die obige Formel entsprechend anzuwenden.


Letztlich treffen die Miteigentümer auch Pflichten in der Gemeinschaft, u.a. auch Duldungspflichten. Das bayrische Oberlandesgericht hat solch einen Duldungsanspruch für das Durchlegen von Leitungen am Sondereigentum bejaht, vgl. NJW-RR 91,463. Ob dieser Fall mit dem streitgegenständlichen vergleichbar ist, kann ich, ohne das Objekt zu kennen und die gesamte Teilungserklärung gelesen zu haben, nicht abschließend beurteilen. Jedenfalls spricht viel dafür, dass auch im Falle von Sondernutzungen die Duldungspflicht für die Tiefgarage die Nutzungsberechtigten trifft. Daher müssen Sie die Nutzungseinschränkungen hinnehmen.

Dies gilt jedoch nicht im Hinblick auf den Bauträger bzw. den Architekten. Erneut ist für eine genaue Festlegung in der Sache eine genaue Durchsicht all Ihrer Unterlagen erforderlich. Grundsätzlich gilt, dass Ihnen nach dem Kaufvertrag und dem einbezogenen Freiflächenplan Ihnen eine ganz konkrete Größe der Sondernutzungsfläche verkauft wurde. Mithin schuldet der Verkäufer des Rechts auch die Einräumung der Nutzungsmöglichkeit. Dies ist ihm nachträglich unmöglich geworden. Daher sind Sie zu entschädigen, es sei denn, Ihr Vertrag sieht Klauseln vor, nach denen nur eine ungefähre Fläche als rein beschreibend und nicht geschuldete Größe verkauft wurde. Fraglich ist außerdem, wer dafür haftet, dass während der Planungsphase nicht schon an die Tiefgarage bzw. die Belüftung der Garage gedacht wurde. Voraussichtlich handelt es sich um den Architekten.

Vom Kaufvertrag können Sie zurücktreten, wenn u.a. der Mangel nicht unerheblich ist. Problematisch ist in Ihrem Fall, dass aufgrund des nach der mathematischen Formel errechneten Schadens argumentiert werden könnte, dass Ihr Schaden im Vergleich zum Kaufpreis sehr gering ist. Ich habe zur Kenntnis genommen, dass gerade das Nutzungsrecht am Garten für Sie kaufentscheidend war. Einen Rücktritt vom Kaufvertrag ggf. gerichtlich Durchzusetzen ist daher sehr risikoreich. Ich rate Ihnen zu diesem Schritt nur, wenn eine Rechtschutzversicherung dieses Risiko abdeckt. Der erste Schritt ist natürlich mit dem Bauträger zu sprechen und sich außergerichtlich mit ihm zu einigen. Außergerichtlich können Sie nur einen höheren Geldbetrag verlangen bzw. andere Annehmlichkeiten, wie eine bessere Ausstattung der Wohnung bei der Fertigstellung, als Kompromiss verlangen. Solange Sie nicht klagen, können Sie auch bluffen, vom Vertrag zurückzutreten oder Zahlungen als Druckmittel einzubehalten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten nochmals auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de



Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2007 | 22:40

Sehr geehrte Frau Dransfeld-Haase,
vielen lieben Dank für Ihre ausführliche und schnelle Antwort!

Die Eintragung des Sondernutzungsrechts ist im Grundbuch schon vorgemerkt. Die eigentliche Gesamtfläche des Gartenanteils sollte 102 qm betragen, demnach können wir ca. 25% durch den Umbau nicht nutzen bzw. es entstehen 2 kleine Gärten von je 40qm. Die von Ihnen errechneten 240 € kommen uns daher sehr gering vor. Es gibt keine Klauseln im vertrag die diese Fläche einschränken. Wir vermuten, dass der Architekt hier etwas versäumt hat.

Können wir denn diesen Mangel überhaupt schon jetzt beanstanden oder dürfen wir dies erst offiziell bei Übernahme der Wohnung bzw. des Gemeinschaftseigentums?

Vielen Dank nochmal und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2007 | 13:45

Sehr geehrte Fragenstellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:

Naturgemäß sind "negative" Antworten immer unbefriedigend. Aus persönlicher Erfahrung kann ich durchaus nachvollziehen, dass der von mir ermittelte Schaden in keinem Verhältnis zu Ihrem subjektiven Schaden steht.

Ich habe mir nochmals die frei zugänglichen Bodenrichtwerte für Frankfurt a.M. angesehen und muss meine Berechnung dahingehend korrigieren, dass der Bodenrichtwert für einen Freizeitgarten in Ihrer Region bei ca. € 500,-- pro m² liegt. Damit erhöht sich Ihr Schaden auf € 600,--, was in der Sache auch nicht weiterhilft. Bei Sondereigentum läge Ihr Schaden bei € 12.000,--,
damit Sie eine Vergleichsumme haben.

Unter Berücksichtigung Ihrer weiteren Angaben scheint die Angelegenheit aber nicht ausichtslos. Eine konkrete Prognose ist in diesem Einzelfall schwer zu treffen, da nicht allein Rechtsfragen im Raum stehen, sondern der Richter eine persönliche Entscheidung treffen muss.

Es könnte ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliegen.

§ 313BGB Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.


Sie teilten mit, sich u.a. wegen des ursprünglichen Gartens für die Eigentumswohnung entschieden zu haben. Dies war Ihre Vertragsgrundlage. Nach der Teilung und des Wegfalls von 25 % der Fläche kann vertreten werden, dass es unzumutbar erscheint, an dem Kaufvertrag festhalten zu müssen, obgleich sich die Vertragsgrundlage maßgeblich veränderte.

In diesem Fall wäre die Höhe des Schadens zunächst zweitrangig und ggf. befasst sich der Richter gar nicht mit dem Wert, sondern sieht nach dem gesunden Menschenverstand ein, dass Sie einen großen Garten und nicht zwei kleine Teilflächen erwerben wollten. Andererseits hat die Vertragsanpassung Vorrang vor der Rückabwicklung.

Letzlich ist der Ausgang einer Klage offen. Soweit Sie rechtschutzversichert sind, würde ich in jedem Fall gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Gerne stehe ich für ein Beauftragung zur Verfügung und bitte um Kontaktaufnahme per E-Mail.

Bereits jetzt können Sie mit dem außergerichtlichen Verfahren beginnen. Sie müssen nicht sehenden Auges den Schaden entstehen lassen. Der Schaden droht bereits und deshalb sollten Sie sich unbedingt jetzt schon zur Wehr setzen. Ggf. ist die Wohnung vor Fertigstellung auch noch leichter zu verkaufen, da die neuen Erwerber die Wohnung nach ihrem Geschmack gestalten können.

Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
dransfeldhasse@t-online.de

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"Hallo Frau Dransfeld-Haase!
Sie haben uns mit Ihrer sehr ausführlichen und schnellen Antwort wirklich super weitergeholfen!! Toll, dass Sie hier Ihre Hilfe -für Laien wie uns- im Internet anbieten.
Da wir vom Kauf der ETW nicht zwingend zurücktreten wollen, werden wir versuchen uns irgendwie gütlich zu einigen.
Vielen lieben Dank nochmal für Ihre Hilfe und Ihre Bemühungen !!!! "